【正文】 ———戶外廣告1． 在機(jī)場出口的斜坡路段做燈柱。這對高檔次樓盤尤其重要。———制作精美的樓書作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應(yīng),使項目銷售達(dá)到預(yù)想效果。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。d．現(xiàn)場售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒有表達(dá)出來,因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、6000M 2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO的生活寫照等內(nèi)容。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告語(如南明河畔市中心首個CEO尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。b．項目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提升物業(yè)檔次。(3) 地盤包裝地盤屬于項目的核心和實體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國際廣場項目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更協(xié)調(diào)。2) 樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國際廣場,此名稱夠氣勢,但不夠高品味,因此將A、B、C座分別命名為：名門閣針對貴項目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項目包裝系列包括：項目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運用傳播媒介的包裝。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項目包裝的宗旨。優(yōu)秀的項目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項目的設(shè)計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。(四) 項目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)項目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。對于“全林國際廣場”來說，地點好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計良好，功能完善，將是這類中小型公司購買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。6. 原住這一帶的 “老市民 ” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。5. 私營經(jīng)濟(jì)中成長的 “新貴 ”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費能力強(qiáng)。4. 長期駐貴陽的外來商人1) 40歲左右，在貴陽有自己的公司；2) 社會圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級消費場所。3. 投資買家1) 年齡在3540歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價格；5) 注重物業(yè)租金回報率；6) 經(jīng)常出入高級消費場所。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35歲左右的高級管理層（或金領(lǐng)階層）；2) 社會圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。3. 市中心首個CEO尊貴府邸的提法是以項目定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè)作為支持點，反過來說這種主題對塑造項目地標(biāo)性物業(yè)又起到積極的推動作用，這是相輔相成的，要挖掘項目的最大優(yōu)勢。，成功人士的背后要有個賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問題，營造一個舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項目一種生命力。塑造(二) 項目的市場推廣定位南明河畔最高大廈（唯一性）最大花園（獨特性） 貴陽地標(biāo)性物業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 。3) 該項目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點，即唯一性。六、全林國際廣場項目包裝、項目定位策略(一) 全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對該項目進(jìn)行項目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）理由：。建議：1）針對目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項目實施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實，將策劃思路落實為實操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項目作為貴陽市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時又可給項目大做宣傳。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機(jī)在握。 這些是塑造項目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。4)貴州最大空中花園6000M 2。2)西南第一大、第一家在中庭空中采用高強(qiáng)網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項目能成為貴陽市明星樓盤的機(jī)會大大提高。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。4. 樓宇配套設(shè)施： 4000M2會所、大堂、休閑購物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂園 2）兒童托管服務(wù) 3）老年活動中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網(wǎng)球場 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務(wù)中心 10）家政鐘點服務(wù)中心 11）醫(yī)療咨詢中心 12）娛樂餐飲服務(wù) 13）購物小超市 14）郵政及車票機(jī)票代辦 15）洗滌服務(wù)中心 16）車庫附設(shè)洗車場5. 智能化管理系統(tǒng)1)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2)消防警報系統(tǒng)3)車場停車系統(tǒng)4)三菱高速電梯6. 戶內(nèi)配套1)獨立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照ISO9000國際質(zhì)量認(rèn)證體系，實行酒店式的服務(wù)。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場、人民廣場、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。 五、項目分析(一) 項目概況1. 位置 ：項目處于中華路、富水路 、 護(hù) 國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。c. 維護(hù)服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。3） 物業(yè)管理a. 安全服務(wù) 保安24小時巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。采用超大戶型165205m 2，且80M 2的大客廳盡顯尊耀。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。五 時代名仕案例 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。4) 全新園林會所文化內(nèi)涵a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會所；c. 實行會員制，豪貴生活盡彰示。b. 歐陸建筑符號點綴。d. 帶獨立衛(wèi)生間的工人房。b. 全景落地窗與大凸窗。c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘。1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會所文化內(nèi)涵全新智能人生化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。人民廣場近在咫尺。 總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。4. 目標(biāo)客戶群1崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；2對中天集團(tuán)及項目持較高信心的投資者；3向往智能化生活方式的人士；4事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；5部分經(jīng)商一族；6在周邊生活習(xí)慣的富人之家。配置了泳池、網(wǎng)球場、書亭、超市、托兒所和3000M2業(yè)主會所。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動。5戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計，營造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。大面積地下停車場，完全實現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。建筑設(shè)計引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。 2智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟(jì)時代的INTERNET系統(tǒng)。3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：1品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。2. 物業(yè)管理 由獲ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實施24小時全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。5 配套設(shè)施 泳池、網(wǎng)球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。4 景觀設(shè)計 大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)?、太陽神雕像、休閑椅等。3 戶型設(shè)計 全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。2 建筑設(shè)計 一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。1．中天星園推出市場的形象是： 高品位智能化經(jīng)典社區(qū) 為配合這個市場形象，中天星園準(zhǔn)備了大量的工作：1 規(guī)劃設(shè)計 人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。三 中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽外灘”作為其項目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外灘”的物業(yè)形象，這可以說是它的一大敗筆。3．推廣策略鉆石廣場為2022年1月15日正式開盤。3） 物業(yè)管理 采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式。 為了配合這個市場形象，鉆石廣場做了以下準(zhǔn)備工作：1） 總體規(guī)劃設(shè)計 一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計錯落有致，顯出高雅氣派。作為大南廣場的標(biāo)志性建筑，“鉆石廣場”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢，置業(yè)其中，實為地位與成就的體現(xiàn)。采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。放眼遠(yuǎn)眺，南岳山脈，觀風(fēng)臺風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。毗鄰甲秀樓，人民廣場，緊鄰花鳥市場，南明河。 綜合地說，中天廣場的策劃者成功地利用了項目本身和周邊的優(yōu)勢條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念?？偨Y(jié)語 中天廣場緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的項目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強(qiáng)人們對中天廣場的印象和了解， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。d． 借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)形象。 （2） 價格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。2. 中天廣場目標(biāo)客戶群（1） 對居住環(huán)境要求較高的工商界人士；（2） 崇