【正文】 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)被招商企業(yè)，出現(xiàn)私下交易、場(chǎng)外交易、代留貨款的，立即終止協(xié)議。 上崗信息員要統(tǒng)一著裝，佩載胸卡，嚴(yán)禁佩戴實(shí)習(xí)生或其他胸卡，一經(jīng)查出要追究其所在商店商場(chǎng)經(jīng)理的責(zé)任，并給予罰款處理，信息員立即下崗。 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部在對(duì)被招商企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)品種、商品質(zhì)量、銷售情況、服務(wù)規(guī)范、物價(jià)計(jì)量進(jìn)行檢查中，對(duì)銷售不佳，以次充好、坑騙顧客、損害消費(fèi)者權(quán)益的，有權(quán)作出撤換或終止協(xié)議的決定。 商場(chǎng)各職能部室要根據(jù)各自分工，認(rèn)真檢查、嚴(yán)格管理。36 / 36 借用商場(chǎng)的財(cái)產(chǎn)要注意愛(ài)護(hù)，妥善保管，如有損害照價(jià)賠償。 物美價(jià)廉為宗旨，經(jīng)商場(chǎng)物價(jià)審批定價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，才可出售被招商廠家品。并負(fù)責(zé)向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部提供被招商企業(yè)執(zhí)照副本，招商審批表，聯(lián)銷協(xié)議，商品樣品，價(jià)格目錄及來(lái)場(chǎng)信息員的各種證件。 行政部負(fù)責(zé)來(lái)商場(chǎng)信息員的工服發(fā)給，收取食堂、醫(yī)療、美發(fā)、淋浴等項(xiàng)目服務(wù)的管理費(fèi)和借用財(cái)產(chǎn)管理等工作。負(fù)責(zé)定期或不定期會(huì)同有關(guān)部室對(duì)信息員服務(wù)規(guī)范、勞動(dòng)紀(jì)律、商容風(fēng)紀(jì)等進(jìn)行檢查考核。 勞動(dòng)人事部負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)場(chǎng)信息員進(jìn)行面試、審查體檢表和崗前培訓(xùn)。 商場(chǎng)招商管理制度商場(chǎng)招商管理制度商場(chǎng)招商管理制度35 / 36一、機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限一、機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限一、機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部主管，各職能部室、商店按管理權(quán)限分工負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商工作。更能為購(gòu)物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于購(gòu)物中心分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀缺資源）進(jìn)行無(wú)限再分配。當(dāng)然餐飲、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)也需要精細(xì)化管理，而精細(xì)化管理需要數(shù)字說(shuō)話，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。但國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。購(gòu)物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。34 / 36第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。例如深圳華僑城 MALL 購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。第五基本原則：招商順序原則。 ，購(gòu)物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè) 52：18：30 的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕對(duì)的） 。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見(jiàn)上）租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì) 8 年左右。 劣勢(shì)：①租金回籠慢（一般付三押一） ②要投入一筆預(yù)期費(fèi)用（開(kāi)業(yè)前）例：裝潢費(fèi)、廣告費(fèi)等。③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)。 劣勢(shì)：①租金較低，影響總體收入（見(jiàn)租金對(duì)比表） ②不利于商場(chǎng)整體發(fā)展。②簡(jiǎn)化招商，減少招商工作量。按商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來(lái)看：靜態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 10 年左右；動(dòng)態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 8 年左右；注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。出租形式 分割出租 分層出租 整幢出租平均租金/M 2 　 （ 美金） 　 （ 美金） 　 （ 美金）年租金（靜態(tài)） 　67656400 46501000 3382820010 年租金（靜態(tài)） 　 億 億 億1－3 年 　202969200 139503000 1014846004－5 年 　142078440 97652100 710392206－7 年 　149182362 102534704 7459118010 年租金（動(dòng)態(tài)）8－9 年 　156641480 107661440 7832074029 / 36第 10 年 　82236777 56522256 41118388總計(jì) 億 億 億綜合以上靜態(tài)和動(dòng)態(tài) 2 種收益數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得出：分割出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億?！钬?fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見(jiàn)，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同?！顓f(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作?！钆浜瞎菊w布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)?！顚?duì)招商部門廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。☆負(fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。C 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷理念。 配套項(xiàng)目A、 家私、布藝、古玩、畫(huà)廊、廚房用品、書(shū)屋。五 層：餐飲?！　∪? 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣、領(lǐng)帶?！　∫? 層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等） 、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等） 、高檔工藝品、高檔筆。17 / 36五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局五、商場(chǎng)布局飛洲國(guó)際廣場(chǎng)定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：國(guó)際知名品牌，國(guó)內(nèi)知名品牌廠商；國(guó)際連鎖集團(tuán)。③ 業(yè)態(tài)演變?cè)瓌t傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購(gòu)物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購(gòu)物成為主流，休閑、餐飲、娛樂(lè)將極大的滿足消費(fèi)者購(gòu)物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購(gòu)物的規(guī)模。② 互補(bǔ)原則由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓 200 米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車道，沒(méi)有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國(guó)際廣場(chǎng)在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。三、品牌形象定位三、品牌形象定位三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)。●　 店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。這是保證整體層面上檔次先決條件。二、招商策略二、招商策略二、招商策略●　 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。周邊高檔的固定消費(fèi)群體強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群寫字樓固定的消費(fèi)群體15 / 36本案招商策劃方案本案招商策劃方案本案招商策劃方案一、招商原則一、招商原則一、招商原則巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。市政府政策的有利傾斜。招商價(jià)格無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。弱勢(shì)弱勢(shì)弱勢(shì)處于次星級(jí)地理位置。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。發(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。交通優(yōu)勢(shì)：地鐵 1 號(hào)線、4 號(hào)線直達(dá)本案 B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬(wàn)人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行 10 分鐘路程。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便