【正文】 為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。首先徐匯區(qū)是人口導入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經(jīng)營”的經(jīng)營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。商圈內(nèi)率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的 50％。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達 30 萬平方米，占總面積的 64％，2022 年度銷售達 39 億人民幣，占社會消費品總額的 ％。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導者” ，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經(jīng)營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于 98 年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。營業(yè)面積達 7 萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（Shopping Mall） 。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。餐飲娛樂業(yè)有 40 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的 ％。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè) 3 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的％。二、背景分析二、背景分析二、背景分析優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈 10 分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。同步世界先進經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟建設(shè)、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟實力在上海 10 個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)。32 米挑高中廳，電梯直達 5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31 部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大14 / 36利原裝 cofsi 進口中央空調(diào)系統(tǒng)。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。機遇機遇機遇足夠的廣告預算支持廣告及公關(guān)活動。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“ 一石二鳥 ”的多元效果。●　 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌?！瘛?店鋪采取定價租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點?！瘛?與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。16 / 36四、實施方案四、實施方案四、實施方案 （分割出租）（分割出租）（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約 1 公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。④ 商圈擴大原則同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。主營項目地下一層：高檔超市休閑系列。　　二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣?！　∷? 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。六 層：娛樂休閑。B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。18 / 36六、人員配備計劃：六、人員配備計劃：六、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理（1 人）招商主管（4 人）入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2 人）（人選可由開發(fā)商提供）企劃主管（1 人）籌備期商品部人員總編制 8 人七、招商人員崗位職責七、招商人員崗位職責七、招商人員崗位職責副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。招商主管（4 人）▲主要職責：☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品 100％達成。入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2 人） （人員由開發(fā)商提供）▲主要職責：19 / 36☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。嚴格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。企劃主管（1 人）▲主要職責：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。20 / 36八、商場租金預測八、商場租金預測八、商場租金預測周邊租金調(diào)查周邊租金調(diào)查周邊租金調(diào)查商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）漕溪北路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41 號 250 　圣愛廣場商場漕溪北路88 號95000(F1－F4)底樓 1470 平方米出售 6萬元/平方（62289999）小上海家常菜商鋪漕溪北路439 號12 500 建國賓館底樓商鋪　商場漕溪北路450 號 1000 在租江南證券商鋪漕溪北路458 號　 300 　丹尼美發(fā)沙龍商鋪漕溪北路506 號15 100 　同藝裝潢商鋪漕溪北路508 號12 60 　21 / 36海納服裝店商鋪漕溪北路512 號16 60 　蔡家食鋪商鋪漕溪北路518 號10 400 　異度空間音樂餐廳商鋪漕溪北路559 號10 300 　瑞士美發(fā)中心商鋪漕溪北路583 號12 150 　麥當勞商鋪漕溪北路642 號　 200 　必勝客商鋪漕溪北路646 號　 150 　　商鋪漕溪北路681 號12 110 3 年前承租（64688221）良宵酒樓商鋪漕溪北路682 號10 600 　國美電器商場漕溪北路730 號10 600 　中興百貨商場漕溪北路740 號10 800 　金韻貿(mào)易行商鋪漕溪北路780 號10 250 　22 / 3623 / 36南丹東路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 面積(平方米) 備注達封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 4 號 9 100 　黛兆美容 SPA 商鋪 南丹東路 10 號 12 100 　吉多服飾 商鋪 南丹東路 22 號 12 100 　上海銀行 商鋪 南丹東路 38 號 　 300 　浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路 88 號 10 150 　21 世紀不動產(chǎn) 商鋪 南丹東路 101 號 100利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路 102 號 10 300紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路 133 號 18 100滬邦房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 141 號 8 100金梓羅飾品 商鋪 南丹東路 145 號 11 100手抓小龍蝦 商鋪 南丹東路 151 號 12 50南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格15－20元/天/平方24 / 36天鑰橋路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 面積(平方米) 備注