【正文】 連環(huán)獎上獎（消費(fèi)越多，享受越高） .........................................77 “全林杯 ”高爾夫球邀請賽 ...........................................................79公關(guān)活動：貴陽市首個 CEO 沙龍成立儀式品酒美食會 ...........82公關(guān)活動：最新德國奔馳 S 系列名車展及拍賣會 .....................82八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌 ...................................................................................84(一) 概念 ....................................................................................................84(二) 內(nèi)容 ..................................................................................................846 / 941. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 ..................................................................842. 計(jì)劃清晰詳盡 ..................................................................................853. 人員安排和分配 ..............................................................................854. 控制 ..................................................................................................855. 信息反饋 ..........................................................................................856. 策略調(diào)整 ..........................................................................................867 / 94一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析：(一) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022 年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。(二) 2022 年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 房價將適度上揚(yáng)；2. 土地交易活躍， “換手”量增大；8 / 943. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯誤。比如說，出臺以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。(四) 貴州省 2022 年居民住房消費(fèi)狀況1. 2022 年貴州省將重點(diǎn)啟動居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。因而盤活存量有大量工作要做。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。出臺了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。住房新開工面積 480 多10 / 94萬 M2，竣工面積近 420 萬 M2，分別比去年增長 64%和 56%。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)11 / 94一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁” ，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 2其中批準(zhǔn)預(yù)售12 / 94非住宅 申報預(yù)售價 310015000 元/M 2住 宅 申 報 15003000 元/M 2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目 16 宗 3110 萬元個人房產(chǎn)抵押 122 萬元個 人 按 揭 741 萬元二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的13 / 94區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。2) 環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價 2480 元/ M 2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。3) 環(huán)市路外圍板塊(均價 1750 元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受。2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。2) 部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因。15 / 944．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 510 年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項(xiàng)目的價格基本上順應(yīng)市場價格進(jìn)行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項(xiàng)目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。三、貴陽市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通1) 千禧園概念2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3) 體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性17 / 94環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念友誼花園夢中家園就在這里1) 展示會地點(diǎn)貴陽友誼集團(tuán)2) 順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3) 借迎國慶,賀中秋時機(jī)推盤.該盤能抓住時機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營2) 一年后三年內(nèi)可原價回購3) 10 月 8 日后部分房價上調(diào) 10%4) 星級標(biāo)準(zhǔn)的居室5) 一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費(fèi)住三年1) 開全國先河的高層全包式住宅2) 現(xiàn)金概念3) 小區(qū)配套貴陽第一4) 立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀 5 月 1 日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當(dāng)不錯樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析龍港國際1)投資回報的最佳捷徑1)成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說19 / 94中心 2)幫您抓住成功2)引進(jìn)國內(nèi)外名店3)替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會4)中華中路將成為步行街,機(jī)會將越來越少5)投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機(jī)服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請光臨 99 貴陽房地產(chǎn)交易展示會 C 展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2022 年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心 215 室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高 48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動報警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠 3%作為 2680 元/M 2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析20 / 94中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1)品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn)。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。5)山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場旁,擁 75000M2綠色。3) 省唯一獲建設(shè)部建筑工程安全獎工程。2) 實(shí)現(xiàn)夢想,只一步之遙。4) 面積 106300M2,躍層,錯帶躍層。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。2) 機(jī)不可失,欲購從速。2) 花明天的錢,圓今天的夢。4) 離塵不離城的綠色家園。2) 24 小時中央供熱水系統(tǒng)。4) 多種戶型選擇。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設(shè)計(jì)2) 首座天文觀景臺1) 擁南明甲秀之美景。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限1) 住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯。3) 兒童樂園,平臺花園。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析新大 1) 貴陽,明天 1) 坐擁中心方可縱覽全局, 首先給市民新大陸的懸23 / 94陸廣場發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.領(lǐng)悟先機(jī)。3) 五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。4) 360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn)。6) ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.四、項(xiàng)目競爭對手個案分析：一 中天廣場案例：該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約 500 米，24 / 94西緊靠南明河一支流，北依