【正文】 .........................76連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高） .........................................77 “全林杯 ”高爾夫球邀請賽 ...........................................................79公關(guān)活動：貴陽市首個 CEO 沙龍成立儀式品酒美食會 ...........82公關(guān)活動：最新德國奔馳 S 系列名車展及拍賣會 .....................82八、項目的全局統(tǒng)籌 ...................................................................................84(一) 概念 ....................................................................................................846 / 92(二) 內(nèi)容 ..................................................................................................841. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 ..................................................................842. 計劃清晰詳盡 ..................................................................................853. 人員安排和分配 ..............................................................................854. 控制 ..................................................................................................855. 信息反饋 ..........................................................................................856. 策略調(diào)整 ..........................................................................................867 / 92一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析：(一) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022 年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。(二) 2022 年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 房價將適度上揚；8 / 922. 土地交易活躍， “換手” 量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯誤。比如說，出臺以經(jīng)濟適用房建設(shè)為重點的政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增9 / 92設(shè)省級中心。(四) 貴州省 2022 年居民住房消費狀況1. 2022 年貴州省將重點啟動居民住房消費，實際上是在去年居民住房消費居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。因而盤活存量有大量工作要做。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。2. 貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。出臺了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。住房新開工面 積 480 多萬10 / 92M2，竣工面積近 420 萬 M2，分 別比去年增長 64%和 56%。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，11 / 92花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁 ”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“ 行情”看漲已成為不爭的事實。(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 212 / 92其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 申報預(yù)售價 310015000 元/M 2住 宅 申 報 15003000 元/M 2抵押登記信息在建工程項目 16 宗 3110 萬元個人房產(chǎn)抵押 122 萬元個 人 按 揭 741 萬元13 / 92二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。2) 環(huán) 市路內(nèi)( 除中華路) 板塊(均價 2480 元/ M 2左右)此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。14 / 923) 環(huán) 市路外圍板塊( 均價 1750 元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受。2．從房地產(chǎn)實體分析貴陽的房地產(chǎn)實體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因。4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 510 年,但也有個別樓盤開 發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格基本上順應(yīng)市場價格進(jìn)行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項16 / 92目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。三、貴陽市樓盤廣告分析17 / 92樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點 評析銀通山莊入主銀通,財福享通1)千禧園概念2)即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3)體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.4)小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里1) 展示會地點貴陽友誼集團2) 順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3)借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,浪費之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1)可自住出租參與酒店經(jīng)營2)一年后三年內(nèi)可原價回購3)10 月 8 日后部分房價上調(diào) 10%4)星級標(biāo)準(zhǔn)的居室5)一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費住三年,但沒有金融機構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你 免費 住三年1)開全國先河的高層全包式住宅2)現(xiàn)金概念3)小區(qū)配套貴陽第一4)立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1)城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2)今日集團(香港 )有限公司特別恭賀 5 月 1 日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當(dāng)不錯19 / 92樓盤名稱廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析龍港國際中心1) 投資回報的最佳捷徑2)幫您抓住成功1)成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資2)引進(jìn)國內(nèi)外名店3)替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會4)中華中路將成為步行街,機會將越來越少5)投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機如果廣告中能宣傳有實力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1)敬請光臨 99 貴陽房地產(chǎn)交易展示會C 展區(qū)2)選擇家就是選擇一種生活方式3)生活是恬靜開揚,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇1) 2022 年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心 215 室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.港天大廈實現(xiàn)夢想只一步之遙!1)凈使用面積比一般的高 48%2)毗鄰黔靈公園3)感煙自動報警消防系統(tǒng)4)一次性付款優(yōu)惠 3%作為 2680 元/M 2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.20 / 92樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點 評析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1)品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn)。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。5)山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家 但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1)入住在即2)戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位3)廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1)座落人民廣場旁,擁 75000M2綠色。3)省唯一獲建設(shè)部 建筑工程安全獎工程。2) 實現(xiàn)夢想,只一步之遙。4) 面積 106300M2,躍層,錯帶躍層。6) 營造陽光綠意的自然生活給您 老 師。2) 機不可失,欲購從速。2)花明天的錢,圓今天的夢。4)離塵不離城的綠色家園。2)24 小時中央供熱水系統(tǒng)。4)多種戶型選擇。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1)首座全歐式設(shè)計2)首座天文觀景臺1) 擁南明甲秀之美景。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。5) 借西部開發(fā)將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點.廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機無限1) 住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨立電梯。3) 兒童樂園,平臺花園。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項目引用了有新意的概念如自助模式等 ,但促銷手法欠缺 .23 / 92樓盤名稱廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析新大陸廣場1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點.3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機。3) 五大全新豪宅理念:全機關(guān)報中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。4) 360O全方位的綠公視 野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn)。6) ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.24 / 92四、項目競爭對手個案分析：一 中天廣場案例：該項目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約 500 米，西緊靠