【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已經(jīng)上市，甚至有多個(gè)上市主體； 基本完成了全國(guó)化產(chǎn)業(yè)布局，同時(shí)運(yùn)作開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量有幾十、上百個(gè)； 年銷售額約500億元左右； 發(fā)展戰(zhàn)略清晰，有極具優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式、品牌形象和成熟產(chǎn)品線；規(guī)章制度健全，核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，管理模式以戰(zhàn)略管控型和財(cái)務(wù)管控型為主。隨著房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在交易價(jià)格和交易數(shù)量?jī)蓚€(gè)方面都出現(xiàn)萎縮、衰退的趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性增大。在房地產(chǎn)價(jià)格方面，雖然不同樓盤的樓價(jià)有升有降，但市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格總體水平已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，特別是現(xiàn)房?jī)r(jià)格基本停頓不前甚至有所回落，只有個(gè)別樓盤價(jià)格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數(shù)只比前一階段微升。在交易數(shù)量方面，隨著房地產(chǎn)交易價(jià)格停滯不前甚至有所下降，房地產(chǎn)交易數(shù)量明顯減少，各類房地產(chǎn)物業(yè)的空置率進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸停滯萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。在政策層面和投資回報(bào)率下降、投資風(fēng)險(xiǎn)加大的多種因素影響下，房地產(chǎn)投資額明顯下降，特別是新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少，已投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅:在全國(guó)各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。，(增至3200萬平方米)，在一、二線城市形成全國(guó)性布局。剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等。3. 成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛，過去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4. 良好的執(zhí)行力公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格彈性較小。經(jīng)營(yíng)風(fēng)格偏激進(jìn)。保利地產(chǎn)基本完成了全國(guó)化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。二、三線城市化進(jìn)程提速。1. 保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威脅。2. 中海外與中國(guó)建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，兩者在多個(gè)地區(qū)房，地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。3. 政府對(duì)閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。圖3. 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)個(gè)股排行榜(總市值)資料來源：東方財(cái)富網(wǎng)由上圖可以看出，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)總市值排行榜中，位居第二，僅次于萬科A，說明其在房地產(chǎn)行業(yè)里頗具規(guī)模，實(shí)力雄厚。萬科凈資產(chǎn)和規(guī)模最大，保利第二，招商居后。萬科的凈利潤(rùn)是保利的5倍以上，更是招商的8倍以上。萬科是最早上市的地產(chǎn)企業(yè)，公司治理規(guī)范，經(jīng)營(yíng)好，穩(wěn)步發(fā)展，也利用證券市場(chǎng)融資促進(jìn)了資本的擴(kuò)張，是納稅大戶，為社會(huì)就業(yè)提供了大量的崗位，社會(huì)形象和口碑皆好，擁有“企業(yè)公民”的美譽(yù)。買萬科的房產(chǎn)，就是買了一個(gè)品牌。 保利地產(chǎn)也是早在1994年就開始進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，多年來一直緊隨萬科居全國(guó)10強(qiáng)之列。具有較強(qiáng)的政府背景：公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)是國(guó)資委直屬大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，是一家從事貿(mào)易、地產(chǎn)、文化藝術(shù)、酒店管理等業(yè)務(wù)的多元化 經(jīng)營(yíng)控股集團(tuán)公司，上市公司作為保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體，未來將獲得保利集團(tuán)的支持，使公司在優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。其主營(yíng)的中高檔住宅、別墅、高檔的寫字樓等都具有特色優(yōu)勢(shì)。 招商地產(chǎn)位居深圳，近年來也擴(kuò)展珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)等發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)務(wù)。是中國(guó)國(guó)資委重點(diǎn)扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一。連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4％的市場(chǎng)分額。并因旗下租賃、供電、供水等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤(rùn)，被譽(yù)為最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的開發(fā)商之一。經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況好。從2006年半年報(bào)看，其現(xiàn)金流為正數(shù)。能位居2006年綜合實(shí)力TOP的第9位，說明其發(fā)展和經(jīng)營(yíng)得到業(yè)內(nèi)肯定。、保利地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)： 根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表和其他公開信息的披露。認(rèn)為該企業(yè)的優(yōu)勢(shì)如下： ，同時(shí)又重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 保利地產(chǎn)對(duì)未來十年發(fā)展已經(jīng)有了非常清晰的“三個(gè)為主、兩個(gè)結(jié)合”戰(zhàn)略決策方針。 “三個(gè)為主”：一是以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，充分保持并強(qiáng)化公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速增長(zhǎng)。二是以北京、上海、廣州地區(qū)為主，適度拓展其他區(qū)域市場(chǎng)，擴(kuò)大公司產(chǎn)品的市場(chǎng)覆蓋面。三是以住宅開發(fā)為主，適度開發(fā)其他物業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保公司收益的穩(wěn)定性。“兩個(gè)結(jié)合”：一是滾動(dòng)性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合，既要立足市場(chǎng)，通過滾動(dòng)開發(fā)住宅項(xiàng)目，加快資金周轉(zhuǎn)，確保公司當(dāng)前的盈利能力，又要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在重點(diǎn)城市開發(fā)建設(shè)標(biāo)志性的物業(yè)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入，拓寬公司收入渠道。二是產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，資本運(yùn)營(yíng)以公司發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，利用資本經(jīng)營(yíng)的杠桿作用，進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，迅速擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的目標(biāo)。例如，重慶保利香檳花園連續(xù)獲得重慶市2006年度最具影響力樓盤等三項(xiàng)稱號(hào)，上海保利十二橡樹莊園榮獲“2006上海最受歡迎樓盤——綜合金獎(jiǎng)”。公司的品牌形象進(jìn)一步獲得社會(huì)的認(rèn)同。廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)，位居廣交會(huì)會(huì)展區(qū)，這一面向國(guó)內(nèi)大型企業(yè)和跨國(guó)集團(tuán)的超甲級(jí)寫字樓，以其頂級(jí)的品質(zhì)，引發(fā)廣州寫字樓市場(chǎng)新熱潮，成為2006年廣州最炙手可熱的超甲級(jí)寫字樓。高增長(zhǎng)和充裕的土地儲(chǔ)備是保利地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)。%%，%，%，凈利潤(rùn)的增幅高于主營(yíng)收入的增幅，可見保利地產(chǎn)近年的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)高成長(zhǎng)性。2006年10月止，保利地產(chǎn)已通過政府公開招拍掛、合作開發(fā)、收購兼并等方式獲取了大量低成本、結(jié)構(gòu)良好的土地儲(chǔ)備，建筑面積過1000萬平方米以上，僅次于萬科集團(tuán)。土地儲(chǔ)備不僅量多成本低，而且結(jié)構(gòu)良好。充裕的土地儲(chǔ)備為其業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)提供了有力的保證。 保利地產(chǎn)的劣勢(shì)：品牌知名度還不大。相比萬科集團(tuán)的大規(guī)模的全國(guó)16個(gè)城市的大規(guī)模開發(fā)經(jīng)營(yíng)，萬科設(shè)計(jì)理念的人性化、重視社會(huì)效益、品牌美譽(yù)度高、高質(zhì)量的大眾住宅為主而長(zhǎng)期形成的口碑等優(yōu)勢(shì)。保利的品牌度還要加強(qiáng)。 2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要控制。從上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析看，保利的擔(dān)保金額較多，現(xiàn)金流也是負(fù)數(shù)，應(yīng)該注意加強(qiáng)銷售款的回收和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。應(yīng)該加強(qiáng)自身的償債能力，控制好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)都表現(xiàn)出較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生劇變，很可能使得該行業(yè)上市公司處于嚴(yán)重財(cái)務(wù)困境。正在高速發(fā)展的保利地產(chǎn)貸款和擔(dān)保的數(shù)額都較大，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理能力尤為重要。面臨整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家調(diào)控政策的影響：這是主要不確定因素。2006年上半年出臺(tái)的行業(yè)調(diào)控政策將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)生一定的影響，由于公司的經(jīng)營(yíng)開發(fā)在上半年新開工面積較大，并已取得施工許可證，上述政策對(duì)公司有一定影響，但影響要小于其他上市公司。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉足的城市如廣州、武漢、北京、上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)將對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響。 分析小結(jié)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司將繼續(xù)落實(shí)年初制定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，堅(jiān)持保質(zhì)保量保時(shí)。公司將根據(jù)各地宏觀調(diào)控細(xì)則的不同要求調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)降低報(bào)建報(bào)批工作的延時(shí)對(duì)集團(tuán)下半年以及下一年度開發(fā)節(jié)奏的影響，確保下半年銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)公司將在工程施工、質(zhì)量管理、營(yíng)銷管理、客戶服務(wù)等各方面進(jìn)一步貫徹創(chuàng)新和規(guī)范的原則，采取有效措施，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)范企業(yè)管理，進(jìn)一步提升公司品牌。公司將進(jìn)一步拓展多元化融資渠道，并實(shí)施更廣泛的合作，進(jìn)一步提升人才和資金的運(yùn)作效率。面對(duì)新一輪的宏觀調(diào)控，公司將積極研究其對(duì)行業(yè)以及公司產(chǎn)品開發(fā)的影響，積極探討未來項(xiàng)目拓展的策略和方法，保持公司業(yè)績(jī)的持續(xù)、快速發(fā)展。 概述公司積極營(yíng)銷，全力去庫存、搶銷售，并取得良好成效。2014 年19 月份， 億元，%， 萬平方米，%。在認(rèn)購方面， 億元，%，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購面積831 萬平方米，與去年同期基本持平，其中公司9 月份單月實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額162 億元，創(chuàng)下單月認(rèn)購最高記錄。2014 年19 月份，公司集中商業(yè)物業(yè)的租賃及經(jīng)營(yíng)收入超7 億元。區(qū)域表現(xiàn)方面：廣東、華南、北京、上海等區(qū)域銷售業(yè)績(jī)突破100 億元，成都、武漢區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)分別突破80 億元、60 億元。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面：住宅產(chǎn)品的銷售占比逾八成，住宅產(chǎn)品中144平方米以下的普通住宅套數(shù)占比逾九成。 財(cái)務(wù)狀況2014 年19 月份， 億元， 億元，%%；%， 個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)信貸偏緊的形勢(shì)下，公司加大融資力度，4 月份在境外再次成功發(fā)行5 億美元高級(jí)債券，%，進(jìn)一步降低公司的綜合融資成本。2014 年19 月份，