蓬萊南關路項目可行性報告(編輯修改稿)
2024-08-29 22:16 本頁面
【文章內容簡介】 呈小型散落布局，依附于老城區(qū)各個主要街道原有商業(yè)地帶進行升級，東部開發(fā)區(qū)、西部臨港工業(yè)區(qū)基本不作為商業(yè)發(fā)展方向。D．科教用地分布與老城區(qū)西北部沿海，以及開發(fā)區(qū)東北部沿海地帶，老城區(qū)中心、開發(fā)區(qū)中心、臨港工業(yè)帶基本不作為科教發(fā)展重點。E．城市整體向南發(fā)展，以老城區(qū)為中心向東西兩翼發(fā)展，東翼發(fā)展較之西部更受政府重視（項目位于老城區(qū)東翼，所以目前為蓬萊市開發(fā)熱點地區(qū)）。 蓬萊市旅游規(guī)劃蓬萊的房地產發(fā)展，最大程度地借助了當地的海景資源以及旅游優(yōu)勢。因此，有必要對蓬萊市旅游規(guī)劃進行梳理。蓬萊市旅游資源開發(fā)以城市為主，向外延伸，總體上形成“四區(qū)三帶一線”的發(fā)展布局和“十”字形景觀結構模式的發(fā)展布局，達到旅游區(qū)、旅游帶有機結合，使旅游資源得到有效、合理配置，實現(xiàn)最佳效益?！八膮^(qū)”是指蓬萊閣水城景區(qū)、戚繼光故里和畫河游覽區(qū)、海市度假區(qū)（項目緊靠海市度假區(qū)）、西苑度假區(qū)；“三帶”指海濱風景帶、艾崮山風景帶和206國道農業(yè)旅游觀光帶；“一線”即啟動蓬萊至長島黃金旅游線路。4 房地產市場概況 煙臺市房地產市場概況20092010兩年里，品牌地產紛紛來到煙臺，這是2011年的重要看點，也是煙臺地產發(fā)展的一個里程碑。萬科、龍湖、金地、保利、中建、中鐵、海爾、越秀、天房，加上早已進入煙臺的陽光100、世貿等品牌企業(yè)，將給煙臺帶來全新的房地產開發(fā)理念和更貼近國內最高水準的住宅、商業(yè)產品。這些房企的項目幾乎都會在2011年啟動。預示著，2011年，是煙臺房地產市場發(fā)展上極為重要的一年，煙臺房價，依然會在調控中向前飛。2010年的煙臺，是壓力與機遇并存的一年。雖然宏觀調控的大旗直指地產，但是作為三線城市的煙臺樓市并未受到太大影響。2010年煙臺6區(qū)新增供應量280萬平方米，銷售達到260萬平方米，同比2009年銷售量上浮約為4%，主要是牟平區(qū)異軍突起，帶來了小幅總量提升。2010年，煙臺的樓市8月份前成交量有所下降，9月份后成交量穩(wěn)中有升，11月半個月的時間里新房成交量1528套，與上月同期856套相比，增加近一半。12月初煙臺樓市成交低迷，但從中旬開始成交量回升，與全年平均水平相同。2011年第一季度，煙臺樓市成交量為3434套， %。 蓬萊市房地產市場概況 蓬萊市房地產市場發(fā)展歷程受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產業(yè)帶動等因素影響，更兼蓬萊長島大連跨海大橋的建設將在十二五期間動工，蓬萊房地產已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高，盡管目前為止，還沒有大的房地產商進駐，但萬科、陽光100等一線房企均來蓬萊考察過。歷年固定資產投資與房地產投資數據年份基本建設投資投資（億元人民幣）增長率（%）房地產開發(fā)投資（億元人民幣）增長率（%）200549542120067332292007103294320081312166200916721101200920322137（數據來源于中國宏觀數據統(tǒng)計系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報告）短短6年時間，蓬萊市房價已由1500元/㎡上升到4500元每㎡，一線海景區(qū)域房價最高可達到8000元，直逼煙臺市福山區(qū)、牟平區(qū)，在煙臺周邊縣市中名列前茅。蓬萊市房地產發(fā)展始端于舊城改造，2000年前后房地產市場逐漸成型，完善于2003年(海夢苑)，房地產項目真正的市場化運作始于2004年(海景苑、新世界)，率先向全國推廣始于2005年(蔚藍彼岸)。銷售價格逐年增長，05年至07年間漲勢明顯。其中05年漲幅在10%左右，0607年度房價同比增長超過20%。截止07年底蓬萊市區(qū)房地產總體銷售均價突破3000元/㎡（海市云都均價達3500元/㎡）。實際上，連續(xù)３年國家對房地產行業(yè)的宏觀調控，所針對的是房地產泡沫。蓬萊房價2002007兩年漲幅約為25％，即使面對宏觀政策與金融危機的雙重壓力，2008年房價仍實現(xiàn)小幅上漲。2008年年底，房地產行業(yè)相關統(tǒng)計數據表明，全國平均房價仍上漲了5%左右。2009年春節(jié)之后，在國家頻頻出臺房產新政的作用下，許多業(yè)主停止了觀望，蓬萊樓市出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象，成交量開始上升，許多新樓盤的開盤、認籌現(xiàn)場出現(xiàn)了“熱鬧”的場面。2009年，蓬萊樓市將誕生一批重量級項目。2004年，蓬萊百萬㎡大型社區(qū)海市云都亮相，迅速以高檔、美觀吸引無數眼球。到2008年，海市云都之海夢苑、海景苑一期、海韻苑已完成60余萬㎡的銷售，2010年，海琴苑、海景苑二期共有40萬㎡面世。2011年，位于西部板塊的東方翰（花園洋房）均價已達到7300元/平米，萬泰登州府第均價也達到6000元/平米。 蓬萊市房地產現(xiàn)狀分析近年來，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高，蓬萊的房地產業(yè)發(fā)展迅速，產品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級市常見的保守局面，并日益與周邊地區(qū)接軌，形成了蓬萊市的獨特特征。值得一提的是，近年來，蓬萊市房地產業(yè)特別注重挖掘當地的城市優(yōu)勢并加以利用，從而為異地推盤銷售提供重要支持，并獲得了明顯的成效。（1）大體量開發(fā)特征明顯。近年來上市樓盤多為20萬㎡以上的體量，如：半島藍灣總建40萬㎡，東方翰總建面30萬㎡，半島藍庭總建25萬㎡，海景苑總建28萬㎡，只有少量樓盤體量在20萬㎡以下，如金泰廣場17萬㎡，華?，F(xiàn)代城13萬㎡。由于蓬萊市開發(fā)區(qū)大批閑置土地的存在，以及開發(fā)區(qū)的經濟方向主導，老城區(qū)東側、開發(fā)區(qū)周邊，成為大盤的集中分布區(qū)。（2）高層住宅逐漸興起蓬萊市傳統(tǒng)的高層建筑多為百貨商業(yè)類、大型企業(yè)辦公樓、職能部門辦公、酒店等，而住宅以多層居多。隨著近3年內樓盤開發(fā)的升級，以及政府對高層住宅規(guī)劃導向的引導，新興高層住宅
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