【文章內(nèi)容簡介】 住宅、商服 75000 2299 12 P（ 2020） 019 號 武漢古田聯(lián)合置業(yè)有限公司 硚 口區(qū)羅家墩村下干校村灣 住宅、商服 21000 2336 四、市場 綜述 2020 年 武漢樓市量價創(chuàng)下歷史新高， 土地交易 市場 供需兩旺，市場 表現(xiàn)極為活躍 。 2020 年 9 月精武地王 P（ 2020） 130 號地塊以 12617 元 /平方米的樓面價 拍出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，入市后售價將達到 35000 元 /㎡。 2020 年 8 月塔子湖 P（ 2020） 109 號 地塊以樓面地價 4707 元 /㎡拍出，成為后湖地王。 2020 年 8 月光谷 P（ 2020） 117 號地塊以樓面地價 5228 元 /㎡拍出，成為光谷地王。 2020 年 9 月四新 P（ 2020） 128 樓面地價 5305 元 /平方米 拍出，成為四新地王。 武漢中心城區(qū)樓市即將進入價格大幅上漲時代 ，帶動其他主城區(qū)的價格快速上漲 。 13 第二部分： 項目分析 一、 項目所在區(qū)域規(guī)劃 武漢園博園 1） 武漢園博園概述 第十屆中國 國際 園林博覽會定于 2020年 9月底至 2020年 4月底在武漢舉辦， 位于 硚口、東 西湖 和江漢三個區(qū)的接合部 ， 規(guī)劃總用地 231 公頃， 相當于 5 座解放公園。全園分為南北兩大片區(qū)，北區(qū)展區(qū)以園林與人文藝術(shù)為主題展示，南區(qū)展區(qū)布局以園林與生態(tài)科技、園林與幸福生活為主題展示。園區(qū)內(nèi)展園數(shù)量共計 96 個，園外社區(qū)展園 8 個。 周邊有機場快速路、古田二路、金山大道等城市干道，交通條件優(yōu)越 。 園區(qū)內(nèi)主要規(guī)劃有荊山、楚水、園林藝術(shù)中心、綠色科技館、東西入口服務(wù)區(qū)等場館和景點，總投資 40 億元 。 園博會結(jié)束后，武漢園博園將作為城市公園永久保留。主體建筑將變身城市婚禮中心、室內(nèi)主題樂園、五星級酒店、園林會所等，繼續(xù)發(fā)揮功用。 園博 園選址 項目地塊 7 號線 6 號線 園博 園選址 項目地塊 14 園博園周邊規(guī)劃有地鐵 6 號線和 7 號線，到開園前，將開通 8 條園博園首發(fā)公交專線、 5 條公交接駁線和 4 條公交擺渡線。 2） 武漢園博園后續(xù)影響 —— 成為著名旅游景點： 據(jù)預(yù)測，按平均每個參展城市及國家投入 400 萬元的景點建設(shè)計算， 200 個將帶來 8 億元外來資金的綠化投入，獲得大批高品質(zhì)的城市園林綠化成品。 —— 帶來持續(xù)可觀經(jīng)濟收益： 根據(jù)游客規(guī)模預(yù)測，按平均每人消費 1000 元計算，會展期間日均可容納 8 萬人、半年 1500 萬人次的游客量，可以直接給武漢帶來 150 億元的旅游消費收入。會展后，每年或?qū)淼?500 萬人次游客量，又可創(chuàng)造至少 50 億元的年旅游消費收入。 —— 提升周邊房地產(chǎn)市場價格水平： 武漢園博園的建成開放將會非常有效的提升周邊的自然環(huán)境 、經(jīng)濟環(huán)境 ，帶來區(qū)域的快速發(fā)展，進而帶動周邊房地產(chǎn)市場的 價格水平提升 ，將成為城市置業(yè)、開發(fā)熱點板塊。 本項目地塊距武漢園博園區(qū) 范圍 直線距離約 1 千米，可十分便捷的享受建成后的園博園以及園博園帶來的升值空間。 硚口西部舊城改造 硚口行政區(qū)內(nèi)，從東端漢正街到西端舵落口，近年來均面臨著拆遷改造，每年將要完成800010000 戶的拆遷，產(chǎn)生大量新的購房需求。本地塊所處的硚口西部區(qū)域舊城改造工作已經(jīng)啟動，長豐大道沿線、額頭灣、 1135 化工片等重點片區(qū)改造工作已經(jīng)取得一定進展 。 硚口西部主要改造城中村 ： 15 重點項目： 項目名稱 建設(shè)內(nèi)容 1135 化工片（農(nóng)利村） 總用地面積 1135 畝，開發(fā)約 220 萬方的商業(yè)、居住、辦公綜合區(qū) 江灘綠化景觀工程（羅家墩） 8km 江灘完善建設(shè)，漢江之眼、漢江第一灣重點打造 南國大家族 （已建成） —— 宜家、紅星美凱龍商貿(mào)中心（額頭灣 ，在建 ） 用地面積 450 畝，開發(fā)量約 40 萬方的家居、展示、購物中心 匯豐企業(yè)總部（長豐村，在建） 用地面積 200 畝，開發(fā)量約 30 萬方的企業(yè)辦公群 藍焰物流基地（長豐村 ，在建 ） 用地面積 629 畝，發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、流通產(chǎn)業(yè)，總投資 10 億 舵落口、易家墩 地帶 重點拆遷 舵落口 、易家墩一帶 是硚口西部老舊民居較為集中的區(qū)域， 舊城改造工作已經(jīng)啟動，意向規(guī)劃方案將根據(jù)這一地帶沿江的特性，結(jié)合硚口整體規(guī)劃布局，建設(shè)以古田二路為縱向主軸的垂直商業(yè)帶、以漢江沿線為橫向主軸的文化娛樂公建軸線。 初步重點規(guī)劃項目有現(xiàn)代商貿(mào)中心、生態(tài)商務(wù)中心、江灘景觀帶、工業(yè)之路等工程或項目。 在硚口整體規(guī)劃的驅(qū)動下，該區(qū)域內(nèi)將會因舊城改造和拆遷產(chǎn)生大量的購房需求，臨近古田區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場將會成為承接這一部分需求的主要載體，為古田區(qū)域房地產(chǎn)帶來新的機遇。 十二五期間重點 規(guī)劃 “四區(qū)一帶” “十二五”期間，硚口區(qū)將按照“科學(xué)布局、合理分區(qū)、功能配套、彰顯特色”的原則，易家墩 舵落口 16 重點建設(shè)“四區(qū)一帶” ：漢正街都市工業(yè)區(qū)、漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、硚口西部物流區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)和漢江濱水商住帶，不斷發(fā)揮各功能分區(qū)的基 礎(chǔ)優(yōu)勢，明確發(fā)展方向，突出發(fā)展重點，促進區(qū)域東中西部的協(xié)調(diào)發(fā)展。 江漢六橋 2020 年建成通車 江漢六橋是武漢市城市規(guī)劃的第六座跨漢江通道，位于三環(huán)線江漢五橋（長豐橋）和江漢二橋之間，漢口岸與古田二路相接，漢陽岸經(jīng)琴臺大道延長線、玫瑰園路等市政道路至老漢沙公路，工程全長 。 現(xiàn)已開工建設(shè)，主體結(jié)構(gòu)已完工，目前正在鋪設(shè)貓道，預(yù)計 2020 年通車 。 江漢六橋?qū)⒉粌H極大的改善古田區(qū)域內(nèi)的交通條件，還將 迅速提升古田二路 沿線 的 經(jīng)濟效益和土地價值 ，本項目將直接受益于 江漢六橋帶來的利好 ；有利于把漢江濱水商住帶打造為集商貿(mào)商務(wù)商住于一體、凸現(xiàn)江城濱水特色的經(jīng)濟生活帶和城市景觀帶，全面融入武漢 “兩江四岸 ”協(xié)調(diào)發(fā)展之中。 17 宜家、紅星美凱龍落戶硚口 宜家家居、紅星美凱龍均選址于硚口額頭灣，并于 2020 年 12月 19 日同一天開工奠基，距離本項目約 。兩個項目建成后，硚口額頭灣區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌纳虡I(yè)中心，將有效提升周邊商業(yè)發(fā)展、片區(qū)升級，同時推動區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格上漲。 武漢英特宜家購物中心簡介： 武漢英特宜家購物中心選址位于武漢市硚口區(qū)額頭灣，外觀形如一條 “魚 ”，占地約 30萬平方米，其中，商業(yè)面積約為 20 萬平方米，與一個 “銷品茂 ”相當。輻射約 830 萬當?shù)鼐禹椖康貕K 江漢六橋 項目地塊 宜家、紅星美凱龍選址 約 18 民，將全力打造都市新地標；該購物中心集百貨、超市、時尚、家電、運動、餐飲、娛樂影院及家居等全方位消費功能為一體，為三層封閉式一體化建筑，涵蓋包括宜家家居（ IKEA）在內(nèi)的 400 個國內(nèi)外知名品牌 。預(yù)計 2020 年營業(yè)。 武漢紅星美凱龍簡介： 武漢紅星美凱龍世博家居廣場項目占地面積 116 畝，總建筑面積 27 萬平方米。擬建設(shè)大型高檔家居體驗商場項目，融合多層次購物主題和購物單元，創(chuàng)造立體多元的購物空間，商業(yè)內(nèi)街和家居商場有效銜接，將各商業(yè)元素緊密聯(lián)系，形成強烈的家居商業(yè)氣氛和購物互動式體驗。 預(yù)計 2020 年下半年營業(yè)。 小結(jié) 硚口區(qū)作為武漢市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，內(nèi)部資源豐富，經(jīng)濟發(fā)展運行良好。在硚口十二五規(guī)劃 以及舊城改造 的政策前提下， 借機 第十屆園博 會 、 宜家和紅星美凱龍、 江漢六橋、 漢江濱水商務(wù)帶 等重點工程 和項目的強勁驅(qū)動，區(qū)域的整體形象和環(huán)境將得到質(zhì)的跨越，經(jīng)濟發(fā)展將迎來轉(zhuǎn)型和契機，為區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供良好氛圍與發(fā)展機遇。 19 二、地塊屬性 經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 技術(shù)指標 規(guī)劃凈用地 平方米 總建筑面積 61796 平方米 其中 辦公 建筑面積 26993 平方米 住宅建筑面積 29055 平方米 商業(yè)建筑面積 5748 平方米 容積率 地下停車位 兩層 共 600 個 地塊四至 本項目位于武漢市硚口區(qū)古田版塊，該版塊東靠王家墩 CBD，南臨濱江風貌居住區(qū)，西接舵落口物流中心、吳家山臺商投資區(qū)，北與金銀湖生態(tài)居住區(qū)相望。 圖一：本地塊在武漢的位置 根據(jù)地塊現(xiàn)場實地調(diào)查，本地塊東面為古田二路，與硚口區(qū)長豐街道辦事處隔古田二路金銀潭生態(tài)居住區(qū) 漢口中心區(qū) 漢陽核心區(qū) 王家墩 CBD 古田板塊 地塊位置 20 相望，直線距離約 500 米。 地塊南面為富仕雅庭小區(qū)，該小區(qū)與本地塊中相隔一條雙向 2 車道的長升路，道路狀況較好。 地塊西面為三江航天辦公樓，與本地塊之間也有一條已經(jīng)形成的雙向 2 車道的水泥路。 地塊北面為星田公寓，與本地塊之間僅有一條圍墻隔開 。 圖二：地塊四至具體情況 圖三：地塊周邊四至實景 1） 東面 長豐街辦 長豐派出所 地塊位置 21 河昌公園 1 河昌公園 2 2） 南面 富仕雅庭 1 富仕雅庭 2 3） 西面 三江航天辦公樓 1 三江航天辦公樓 2 22 4） 北面 星田公寓 1 星田公寓 2 內(nèi)部條件 地塊東、南、西三面臨路，用現(xiàn)有的圍墻與外面隔開，地塊上場地平整 。 內(nèi)部現(xiàn)狀 1 內(nèi)部現(xiàn)狀 2 23 外部環(huán)境 1） 交通 地塊交通條件非常便利，主要交通道路有三條，分別是東西向的解放大道和長豐大道，這兩條東西向的道路都橫穿漢口中心城區(qū)，古田二路縱向貫穿了古田區(qū)域，將古田區(qū)域與金銀湖區(qū)域直接相連。 在大的交通方面，通過古田二路向北，穿過中環(huán)線直達金山大道，可以很方便的到達天河機場；通過長豐大道往東，可以直達漢口火車站；通過中環(huán)線，可以很方便的到達位于武昌的武漢火車站或者武昌火車站；通過解放大道，可以直達漢口中心城區(qū)；通過輕軌 1 號線，可以很方便的到達漢口最中心區(qū)域。 在小的交通環(huán)境方面，通過古田二路、古樂路、長升路等小的道路，能夠 很便捷的到達區(qū)域內(nèi)的銀行、超市、菜場、醫(yī)院等各類生活配套設(shè)施。 2）醫(yī)療 武漢市第十醫(yī)院 車行 10 分鐘 中聯(lián)大藥房 步行 10 分鐘 康欣大藥房 步行 10 分鐘 武漢骨科醫(yī)院 車行 10 分鐘 長豐大道 豐 逸路 長升路 古田二路 豐 茂