【文章內(nèi)容簡介】 年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。郊區(qū)住宅占據(jù)青島住宅市場(chǎng)的 %；市內(nèi)四區(qū)成交也不俗，李滄區(qū)上半年成交 3373 套，以較小優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑市內(nèi)四區(qū)；其他三個(gè)區(qū)域平均成交 3000 套左右，其中市北區(qū)成交 3178 套，政策性住房就達(dá) 1881 套，李滄區(qū)政策性住房也有 1437 套市北區(qū) 09 年上半年住宅總計(jì)成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅達(dá) 134%，總成交面積為 萬㎡，同比增幅達(dá) %；政策房方面， 08年 1—— 6 月市北區(qū)政策房共計(jì)成交 838 套，占整個(gè)住宅比重的%， 09 年 1—— 6月市北區(qū)政策房比重為 %，政策房比重基本持平。 與前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整個(gè)市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 11 市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計(jì)和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢(shì)。 該項(xiàng)目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內(nèi)蒙古路 長途車站交通便利，其將來市場(chǎng)必定會(huì)有可觀的發(fā)展。 SWOT 分析 ： 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）交通優(yōu)勢(shì) 內(nèi)蒙古 路， 沈陽 路， 長春 路 有 多部公交車也可到達(dá) 市區(qū) 。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當(dāng)?shù)貙儆谥?檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢(shì) 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會(huì)有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當(dāng)潔凈 。 （ 4） 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì) 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。項(xiàng)目周邊市政配套完備 。 機(jī)會(huì)分析 本地塊屬舊城改造地塊，有較好的發(fā)展空間，為項(xiàng)目的發(fā)展提供很多的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。 威 脅分析 青島整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入激烈競(jìng)爭時(shí)代，該地多處住宅小區(qū)已在建設(shè)當(dāng)中，在銷售時(shí)候，可能會(huì)對(duì)售房價(jià)格有一定影響。 而且 毗鄰 長途汽車站人流量較大，給小區(qū)的安全管理方面帶來一定的威脅。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 12 3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 。 ，其內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都以相對(duì)固定。 擬建項(xiàng)目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)代市民的生活水平相適應(yīng)。因此，本項(xiàng)目定位為中檔住宅小區(qū)。建筑形態(tài)主要有小高層和高層，小高層和高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 項(xiàng) 目的戶型定位 小高層為 八 幢（每幢為三個(gè)單元，每單元兩戶） 六 層的住宅樓，采用 78 平的戶型 （每幢 36戶） ；高層為四幢（ 一 幢為 十二 層 ， 三 幢為 十三 層 ） 住 宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型 （ 66 戶），十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78 戶） 。共計(jì)住戶 552 戶。 在戶型設(shè)計(jì)上，廚房面積應(yīng)不小于 5 平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。在土建和水電設(shè)計(jì)上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔家電，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電 視、程控電話等插座。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng)格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”， 純居 住類產(chǎn)品，小高層及高層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。戶型尺度較為寬松，強(qiáng)調(diào)舒內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 13 適性，規(guī)格為 78平米， 82平 米， 90平米， 共計(jì) 住宅 建筑面積 平方米。主要以小戶型為主。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 14 表 31 小區(qū)建筑面積明細(xì) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 用地面積 平方 米 居住戶數(shù) 戶 552 總建筑面積 平方米 49760 其它 地上建筑面積 平方米 其它 計(jì)容積率 平方米 不計(jì)容積率 平方米 地下面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 其中 小高層建筑面積 平方米 252 戶 高層建筑面面計(jì) 平方米 300 戶 配套公建面積 平方米 其中 居委會(huì) 平方米 物業(yè)管理 平方米 商業(yè) 平方米 衛(wèi)生站 平方米 消防控制室 平方米 16 傳達(dá)室及物業(yè)用房 平方米 地下車庫面積 平方米 建筑密度 % 容積率 萬平方米/公頃 綠地率 % 停車位 個(gè) 360 個(gè) /百平米 其中 地上 個(gè) 100 地下 個(gè) 260 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 15 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 因擬建項(xiàng)目為小戶型中檔住宅小區(qū)，其售價(jià)用市場(chǎng)法比較來定位。下為與其在區(qū)位及周邊環(huán) 境相似住宅樓售價(jià)： 新僑花園 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置 ： 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 容積率 ： 綠化率 % 周邊配套： 臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。 5分鐘直抵李村、浮山商圈。 交通狀況： 位于同德路，毗鄰 308 國道、福州路。臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。 5分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 。 當(dāng)前價(jià)格 ： 均價(jià) 為 6700 元 /平 萬達(dá) 39 克 拉 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112號(hào) 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。南 :延吉路 。西 :徐州路 。北 :敦化路 。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項(xiàng)目位置：市北區(qū)山東路 138 號(hào) 容積率： 8 綠化率 :31% 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當(dāng)前均價(jià)： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達(dá)，方便快捷。鄰公交站 “ 鞍山路 ” 。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 17 表 32可比樓盤修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標(biāo)的 參照物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 新僑花園 萬達(dá) 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車輛（ 2） 道路管網(wǎng)（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤本體 素質(zhì)（ 38） 規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結(jié)構(gòu)（ 5） 4 4 4 每梯戶數(shù)（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設(shè)備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車位（ 3） 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實(shí)用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費(fèi)（ 2） 特別服務(wù)（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計(jì) 78 權(quán) 重 100% 40% 35% 25% 均 價(jià) P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤均價(jià)為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33可比實(shí)例價(jià)格修正表 可比實(shí)例價(jià)格修正表 新僑花園 萬達(dá) 39 克拉 花好月圓 成交價(jià)格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系數(shù) 求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格為 8746 元 /平方米 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 19 項(xiàng)目的客戶定位 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚 。小區(qū)的目標(biāo)客戶定位主要有：青島本地高收入群體客戶，滿足改善型居住需求，滿足度假型居住需求。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。 青島 市區(qū)客源 此類客源為 本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，認(rèn)為主要有以下類型： 2030 歲青年夫妻：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。這類客源主要選擇小戶型。 公務(wù)員員：此類人士具有社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社 區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對(duì)物業(yè)戶型及功能有一定的要求。 小結(jié)：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。 市北區(qū) 和外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型： 青島 本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學(xué)習(xí)注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項(xiàng)目 后期客源開發(fā)的重 點(diǎn)對(duì)象。 外地客源：青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國際性旅游 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 20 項(xiàng)目的建設(shè)條件 [7] 場(chǎng)地條件 本項(xiàng)目工程建設(shè)場(chǎng)地基本平整， 場(chǎng)地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內(nèi)，場(chǎng)地東為沈陽路，場(chǎng)地南為銀河山莊，場(chǎng)地西延沿長春路，場(chǎng)地北為內(nèi)蒙古路長途汽車站，場(chǎng)地內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場(chǎng)地屬市北老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套較為齊備，尤其是項(xiàng)目北鄰內(nèi)蒙古路長途汽車 站，其建成后交通將極為便捷。 供水條件 本項(xiàng)目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設(shè)時(shí)及建成后可直接接入使用。 污水排放條件 本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。 雨水排放條件 本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。 供熱條件 本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，建設(shè)時(shí)使用市北老 城區(qū)供熱系統(tǒng)。 燃?xì)夤?yīng)條件 本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 21 道，可直接入戶使用。 供電、電訊條件 本項(xiàng)目利用城 市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。 本 項(xiàng)目小區(qū)內(nèi) 設(shè)開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。 項(xiàng)目