【正文】 市一般富裕階層、富于生活情趣的綜合性高檔居住社區(qū)。如果銷售收入下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項目仍然可行。 詳情見附表 4 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 36 6 經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險分析 貸款償還分析 [4] 本項目的總投資為 ，自由資金為 ，貸款額為 11412萬元 。 （ 3） 建筑抗震設(shè)防類別：丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。人防單元設(shè)清潔式、濾毒式和隔絕式三防通風(fēng)方式，并允許在外部染毒時部分人員出入人防單元。 （ 1） 本工程采用控制中心報警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機(jī) 等消防設(shè)備；火災(zāi)自動報警采用二總線制。 （ 3） 電源 a、 本工程火災(zāi)應(yīng)急照明按一級負(fù)荷要求供電。小區(qū) 生活給水系統(tǒng)擬考慮分區(qū)分壓供水，力求達(dá)到用水可靠和水質(zhì)保證。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 27 （ 5） 水噴霧系統(tǒng) 在地下室柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng)， 地下室消防泵房內(nèi)水噴霧泵與噴淋泵合用，大樓屋面消防水箱接管道與雨淋閥前連通。 （ 2） 室外消防系統(tǒng) 室外消防栓系統(tǒng)由市政給水環(huán)狀管網(wǎng)供給，設(shè)置地上式室外消火栓。 本工程采用控制中心報警系統(tǒng)；消控中心設(shè) 小區(qū)物業(yè)管理中心 ，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警控制器，消防聯(lián)動控制柜，消防電話主機(jī)等消防設(shè)備；火災(zāi)自動報警采用二總線制 。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 建筑的設(shè)計方案 工程概況 內(nèi)蒙古路住宅樓項目 （以下簡稱 內(nèi) 蒙古路項目 ），位于 沈陽 路 52號 ， 內(nèi)蒙古路長途汽車站南 面。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道 并置 。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。本項目泳池在南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。 燃?xì)夤?yīng)條件 本項目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管內(nèi)蒙古路項目可行性研究 21 道，可直接入戶使用。 青島 經(jīng)商人士： 青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本地人 士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本 項目 后期客源開發(fā)的重 點(diǎn)對象。這類客源主要選擇小戶型。北 :敦化路 。下為與其在區(qū)位及周邊環(huán) 境相似住宅樓售價： 新僑花園 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項目位置 ： 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 容積率 ： 綠化率 % 周邊配套： 臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。共計住戶 552 戶。 而且 毗鄰 長途汽車站人流量較大，給小區(qū)的安全管理方面帶來一定的威脅。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù) 的統(tǒng)計和分析，房產(chǎn)需求量在逐漸增加且有加快的趨勢。 今年以來，隨著國家和青島市地方政府各項購房優(yōu)惠政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，隨著青島兩改回遷的時代到來，回遷房占的比例很大。 從經(jīng) 濟(jì)學(xué)供求原理來看，青島 的房價很難下跌，并且還會漲。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個百分點(diǎn)。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔?、金融、貨物集散中心之一。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果，也是市場走向成熟的必然要求。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均 20%左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。特別要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理機(jī)制、提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化管理責(zé)任，使購房者能夠 得到高效、便捷、熱情、專業(yè)的服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把過去只為富人們設(shè)計的豪華住宅產(chǎn)品改變成為普通百姓設(shè)計的普通住宅產(chǎn)品。 項目基本概況 項目位置 本項目位于市北區(qū)沈陽路 52號，東臨沈陽路，北面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側(cè)為銀河山莊，西側(cè)沿長春路為青房正在建設(shè)的限價商品房。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲 。 房地產(chǎn)業(yè) 對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定積極促進(jìn)作用 。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行 ，未來市場可能會有一定的調(diào)整。內(nèi)蒙古路項目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國房地產(chǎn)形勢概述 ........................................... 4 項目背景 ..................................................... 4 項目基本概況 ................................................. 5 2 市場分析 .......................................................... 6 宏觀 市場分析 ................................................. 6 微觀市場分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項目市場情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ............................................................................................. 11 3 項目定位 ......................................................... 12 項目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項目的戶型定位 .............................................. 12 項目的銷售價格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達(dá) 39克拉 ......................................................................................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) ........................................................................... 23 單體布局的特點(diǎn) ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 2 設(shè)計依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計說明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) .......................................