【正文】 在此，謹(jǐn)向王秀芝老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。 本項(xiàng)目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應(yīng)青島市人民的需求，可以順利實(shí)施并發(fā)揮其效益 。項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵 押獲得銀行貸款支持 。建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理，配套設(shè)施齊全，交通方便，中檔住宅小區(qū)， 純居住類產(chǎn)品，低層，強(qiáng)調(diào)居住的寬敞性，多層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 62 敏感性分析 i=4% 0 10 20 變動(dòng)幅度 /% 建設(shè)總投資 銷售收入 IRR/% 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 39 本報(bào)告運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。 1．項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV= 萬元，項(xiàng)P C , S C=P*S ? ? P′ =C/S P′ 0 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 38 目仍然可行。貸款償還根據(jù)銷售 的每季度的收 入進(jìn)行償還分配。具體安排詳見附表 1 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 32 5. 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 [6] 1．土地購(gòu)置費(fèi)用 土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金 及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。 （ 4） 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí) （ 5） 人防抗力等級(jí)：六級(jí)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112020； （ 2） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102020； （ 3） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020； （ 4）《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020； （ 5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32020； （ 6） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)程》 JGJ9494； （ 7） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003894 2020 年版）。 進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)消波裝置（活門 +擴(kuò)散室）、除塵器、過濾吸收器、配置軸流通風(fēng)機(jī)和電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī)。 7環(huán)境保持 設(shè)備排氣豎井和排風(fēng)道，分別將發(fā)電機(jī)的廢氣和廚房油煙由屋面高空排放 功能分區(qū) 該小區(qū)為住宅小區(qū)，四棟高層第一層設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)。 （ 2） 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器。 （ 2） 其余照明，插座線路均采用 BV 導(dǎo)線穿鋼管或沿金屬線槽敷設(shè)。 b、 采用兩路 10KV 高壓供電，設(shè)兩臺(tái) 800KVA 干式變壓器，配電房設(shè)于地下室。 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入東側(cè)金泉路市政污水管；雨水經(jīng)雨水口，雨水管集中收集后排入小區(qū) 沈陽(yáng)路 市政雨水管。 c、 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量 大樓按 10L/m2 計(jì)， 停車地面沖洗按 3L/m2 計(jì)。 給水排水 （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) a、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版）； b、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020 年版） c、 《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） 。所有控制訊號(hào)均傳至消控中心，水噴霧系統(tǒng)水泵接合器與噴淋水泵接合器合用。 （ 4） 室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范規(guī)定，地下車庫(kù)設(shè)置噴淋消防系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋設(shè)計(jì)水量為30L/s 計(jì)。 （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)環(huán)狀布置，地下室、配套室內(nèi)消火栓布置按任何部位均有兩支槍到達(dá)設(shè)置。 小區(qū)各樓 的平面設(shè)計(jì)消防疏散寬度的均滿足規(guī)范要求。 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器。其它部分多采用不銹鋼、小塊玻璃幕墻及簡(jiǎn)化的歐式構(gòu)件，既能滿足建筑的現(xiàn)代化功能，又能與歐式格調(diào)相協(xié)調(diào)。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、 功能分室等要求設(shè)計(jì) (左圖為一參考方案 見下圖 ) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)?；匚恢猛怀?，交通便利。上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行 車輛 。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加 小區(qū)的安全性。這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。 商鋪的銷售不但會(huì)為開發(fā)商帶來較高的利潤(rùn)回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。 我們?cè)噲D在 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局 中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達(dá)， 青島 市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少?gòu)耐獠枯斎肽茉矗焕媚承┰O(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??； 區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個(gè)角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 供電、電訊條件 本項(xiàng)目利用城 市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。 外地客源：青島 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國(guó)際性旅游 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 20 項(xiàng)目的建設(shè)條件 [7] 場(chǎng)地條件 本項(xiàng)目工程建設(shè)場(chǎng)地基本平整， 場(chǎng)地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內(nèi)，場(chǎng)地東為沈陽(yáng)路，場(chǎng)地南為銀河山莊，場(chǎng)地西延沿長(zhǎng)春路，場(chǎng)地北為內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站，場(chǎng)地內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧?kù)o而舒適生活，對(duì)物業(yè)戶型及功能有一定的要求。 公務(wù)員員：此類人士具有社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密空間。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)裝 當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項(xiàng)目位置：市北區(qū)山東路 138 號(hào) 容積率： 8 綠化率 :31% 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當(dāng)前均價(jià)： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽(yáng)西路等，交通四通八達(dá)，方便快捷。 當(dāng)前價(jià)格 ： 均價(jià) 為 6700 元 /平 萬達(dá) 39 克 拉 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112號(hào) 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。 5分鐘直抵李村、浮山商圈。戶型尺度較為寬松，強(qiáng)調(diào)舒內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 13 適性，規(guī)格為 78平米， 82平 米， 90平米， 共計(jì) 住宅 建筑面積 平方米。 在戶型設(shè)計(jì)上，廚房面積應(yīng)不小于 5 平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。因此，本項(xiàng)目定位為中檔住宅小區(qū)。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 12 3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。項(xiàng)目周邊市政配套完備 。 該項(xiàng)目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內(nèi)蒙古路 長(zhǎng)途車站交通便利，其將來市場(chǎng)必定會(huì)有可觀的發(fā)展。在 09 年上半年青島住宅市場(chǎng)中，城陽(yáng)區(qū)的成交量最為突出， 1—— 6月共計(jì)成交4965 套， 萬平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049套，領(lǐng)跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。包括前期推出的政策房也到了交房的時(shí)候，加上整個(gè)商品房的放大，所以整個(gè)成交量放大。 總之，青島市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 從需求方面來看：第一、青島是個(gè)移民城市，大批移民來到青島 。青島是國(guó)家 14 個(gè)沿海開放城市和 8 個(gè)國(guó)際會(huì)議城市之一，也是中國(guó)重要的外貿(mào)口岸之一。 全年物價(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)，生產(chǎn)價(jià)格降幅收窄。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)保障繼續(xù)完善。以其所具有的港口貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、旅游度假等優(yōu)勢(shì)與開發(fā)潛力，成為中國(guó)最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市之一。特別是近幾年來，發(fā)展速度越來越快， GDP 增長(zhǎng)率以每年 1到 2 個(gè)點(diǎn)的速度遞增。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。進(jìn)入 90 年代后期特別是近幾年來，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì) 來說則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施的出臺(tái)，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除 了塑造品牌這個(gè)可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。這是因?yàn)椋涸谫I方市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)和企 業(yè)生存的決定因素，擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費(fèi)內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 8 者進(jìn)行決策時(shí)，潛伏于心中的形象認(rèn)識(shí)就會(huì)成為決策指令，這種指令對(duì)于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產(chǎn)。實(shí)力小和缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。 其次 ，我國(guó)自提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場(chǎng)化進(jìn)展明顯加快。 近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。 各級(jí)政府要做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政管里理和監(jiān)督 。開發(fā)商門互相攀比著炒高房?jī)r(jià) ， 房?jī)r(jià)的理性回落是轉(zhuǎn)型的重要基礎(chǔ)。以國(guó)家最新住宅規(guī)范為 標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到簡(jiǎn)潔、環(huán)保、節(jié)能、實(shí)用、舒適、美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現(xiàn)代住宅產(chǎn)品服務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)不能再固守原有的觀念，應(yīng)當(dāng)以改善和保障民生為己任，自覺承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 49760 ㎡ 規(guī)劃建筑容積率： 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃綠化率： % 項(xiàng)目用地性質(zhì)：居住用地 項(xiàng)目周邊及權(quán)屬情況 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。其中，全市商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比前年同期提高 ％。 青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增 長(zhǎng)，商品房竣工面積比 2020 年增長(zhǎng) 42％。 雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。 項(xiàng)目背景 隨著居民收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，在假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)以及全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)步伐加快的帶動(dòng)下，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢(shì)。 投 資增長(zhǎng)率也走向回升， 2020 年后，我國(guó) 的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步成熟發(fā)展?？紤]到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項(xiàng)目正式銷售時(shí)，目前的銷售定價(jià)還是具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所測(cè)算的價(jià)格在未來市場(chǎng)上可行。 本報(bào)告 運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合 現(xiàn) 況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 4 1 總 論 我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì) 概述 [2] 從上個(gè)世紀(jì) 80 年代，我國(guó)開始有了商品房這個(gè)定義，在此后的近二十多年間，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復(fù)蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個(gè)階段。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口融入城市，從而擴(kuò)大了房產(chǎn)市場(chǎng)的需求量；同時(shí)它也使城市中低收入者經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，增強(qiáng)了城市