【正文】 特別是她多次詢問寫作進(jìn)程，并為我指點(diǎn) ，幫助我開拓思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。 本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下 ： 項(xiàng)目占地面積為 平方米 項(xiàng)目總建筑面積： 49760 平方米 項(xiàng)目總投資： 萬元 投資回收期 = 季度 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（季度） :45% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 通過上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 37 61盈虧平衡分析 假設(shè)銷售價(jià)格不變 B=PQ B為稅后銷售收入 P為單位產(chǎn)品價(jià)格 Q— 產(chǎn)品銷售 量 =8746*Q Q= Q=36000 即售出 36000 平米后本項(xiàng)目將不虧損。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 本項(xiàng)目在 2020 年 第三季開始做項(xiàng)目的前期工作，在地四季后期完成。各通風(fēng)方式風(fēng)量取值為：清潔式 6m3/h?p，濾毒式?p，濾毒式通風(fēng)時(shí)滿足防毒通道大于 30 次 /時(shí)的換氣次數(shù)，隔絕防護(hù)時(shí)間大于 3 小時(shí)。 （ 3） 設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可以實(shí)現(xiàn)電梯迫降，火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動(dòng)等消防措施。 （ 4） 本工程采用高供高量，功率因數(shù)補(bǔ)償采用低壓側(cè)集中補(bǔ)償方式，補(bǔ)償后 Cos＞ 。 (3)排水部分 本工程采用雨污分流，污廢合流方式排水，地下室廢水設(shè)潛污泵排放。 （ 7） 消防水池 消防水池儲(chǔ) 3 小時(shí)室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時(shí)噴淋用水。地下室消 防泵房?jī)?nèi)設(shè)置室內(nèi)消火栓消防泵二臺(tái)（一用一備）。 設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，火災(zāi)發(fā)生時(shí)可以實(shí)現(xiàn)電梯迫降，火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動(dòng)等消防措施 。小區(qū)住宅樓 的造型以歐式為主。 住宅的設(shè) 計(jì)要適度超前。 機(jī)動(dòng)車系 統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車與自行車、步行交通三 者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。 （ 3） 商業(yè)配套 ： 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。 供水條件 本項(xiàng)目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設(shè)時(shí)及建成后可直接接入使用。白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 17 表 32可比樓盤修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標(biāo)的 參照物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 新僑花園 萬達(dá) 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車輛（ 2） 道路管網(wǎng)（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤本體 素質(zhì)（ 38） 規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結(jié)構(gòu)（ 5） 4 4 4 每梯戶數(shù)（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設(shè)備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車位（ 3） 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實(shí)用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費(fèi)（ 2） 特別服務(wù)（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計(jì) 78 權(quán) 重 100% 40% 35% 25% 均 價(jià) P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤均價(jià)為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33可比實(shí)例價(jià)格修正表 可比實(shí)例價(jià)格修正表 新僑花園 萬達(dá) 39 克拉 花好月圓 成交價(jià)格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系數(shù) 求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格為 8746 元 /平方米 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 19 項(xiàng)目的客戶定位 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚 。臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 ，其內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都以相對(duì)固定。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當(dāng)?shù)貙儆谥?檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢(shì) 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會(huì)有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當(dāng)潔凈 。其中 2020 年青島市內(nèi)四區(qū)住宅共銷售 12845 套，比 08 年上半年增加6521 套，同比大漲 103%；總銷售面 積為 萬平方米，去年上半年增加 萬平米，同比增加 %。 青島 還是一個(gè)相對(duì)非常吸引人才內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 10 的地方。房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中，新建房銷售價(jià)格上漲 %，二手房銷售價(jià)格下降 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 , 21 世紀(jì)這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?, 山東省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更多地受益于該 經(jīng)濟(jì)圈 的活躍和發(fā)展。 近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其他行業(yè)來說，還屬較高。 保持企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。營(yíng)銷 方面對(duì) 過去那種以概念炒作、活動(dòng)營(yíng)銷、廣告宣傳為主要手段的營(yíng)銷模式應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。天價(jià)樓王不僅過去一段時(shí)期存在，既使最近在一些城市 仍然出現(xiàn)了天價(jià)房托市的現(xiàn)象。該項(xiàng)目以樓地價(jià) 2520 元 /㎡通過拍賣獲得。上半年，青島市商品房施工面積不斷增長(zhǎng)。其中，城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 確定項(xiàng)目是否可行。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟化邁進(jìn)。按營(yíng)業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比 2020 年同期提高 ％。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 6 2 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 [3] 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的逐步實(shí)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學(xué)發(fā)展、回歸民生地產(chǎn) 。一些開發(fā)商寧肯住宅產(chǎn)品滯銷也不降價(jià)銷售，相當(dāng)一批住宅產(chǎn)品價(jià)格高度背離其價(jià)值。倡導(dǎo)真誠(chéng)、公開、透明、客觀地介紹住宅產(chǎn)品，以產(chǎn)品質(zhì)量、增值服務(wù)為突破，采用更加人本化、科學(xué)化、規(guī)范化的營(yíng)銷方式，多一些客觀真誠(chéng)，少一些欺詐，多一些誠(chéng)信 。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。因此，吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，大有?guó)退民進(jìn)的趨勢(shì)。山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 人文環(huán)境分析 ： 青島是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。第三、青島每年結(jié)婚人數(shù)比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青島房?jī)r(jià)的前景。套均面積 平米，與去年的 平米基本持平。 （ 4） 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì) 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。 擬建項(xiàng)目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)代市民的生活水平相適應(yīng)。 建成后的住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng)格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”， 純居 住類產(chǎn)品，小高層及高層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。 5分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)裝 。小區(qū)的目標(biāo)客戶定位主要有：青島本地高收入群體客戶，滿足改善型居住需求，滿足度假型居住需求。這部分客源對(duì)社 區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。 污水排放條件 本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 規(guī)劃主導(dǎo)思想 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) ： 我們?cè)撘栽鯓拥囊?guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會(huì)擁有 田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢(mèng)想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？在本項(xiàng)目中，力求營(yíng)造一個(gè)這樣的居家環(huán)境，這一切將會(huì)成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入 口 的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場(chǎng)，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活 。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來自 北面內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車站 的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。采用比較古典的三段歐式柱頭及拱形門窗，利用這一古典的建筑片斷來引起人們的懷舊情懷。設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 ，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動(dòng)接通物 業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導(dǎo)疏散。消防栓箱內(nèi)設(shè)有按鈕可直接啟動(dòng)消防主泵，并應(yīng)設(shè)消防卷盤，并設(shè)有消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。 消防水池容積為 864m3。 總排污量為 126m3/d，污水量按 190 ％生活水量考慮 。 （ 1） 照明、空調(diào)干線采用封閉式母線配線；水泵等動(dòng)力設(shè)備以反射式配線， 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設(shè)。 （ 4） 設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 ，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動(dòng)接通 物業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導(dǎo)疏散。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 30 （ 1） 實(shí)用地面積： ㎡ （ 2） 總建筑面積： 49760 ㎡ m2（不包括地下室 1949m2） （ 3） 建筑占地面積： ㎡ （ 4） 建筑密度： % （ 5） 規(guī)化綠化率 ： % 建筑的結(jié)構(gòu)方案 工程概況 擬建工程為 8 幢 6 層 的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層 ， 高層下設(shè) 一層地下室。在 2020年第一季中期開始銷售。 敏感性分析 [5] 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。 可以 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作