【正文】 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)概述 ........................................... 4 項(xiàng)目背景 ..................................................... 4 項(xiàng)目基本概況 ................................................. 5 2 市場(chǎng)分析 .......................................................... 6 宏觀 市場(chǎng)分析 ................................................. 6 微觀市場(chǎng)分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場(chǎng)情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ............................................................................................. 11 3 項(xiàng)目定位 ......................................................... 12 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的戶型定位 .............................................. 12 項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達(dá) 39克拉 ......................................................................................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項(xiàng)目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項(xiàng)目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場(chǎng)地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) ........................................................................... 23 單體布局的特點(diǎn) ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計(jì)方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 2 設(shè)計(jì)依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計(jì)說明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) ....................................................................................... 30 荷載取值及主要設(shè)計(jì)參數(shù) ................................................................... 30 主體結(jié)構(gòu)選型 ....................................................................................... 31 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 ........................................................................... 31 5. 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 .......................................... 32 項(xiàng)目總投資估算 ............................................. 32 資金籌措方案 ................................................ 35 6經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................... 36 貸款償還分析 ................................................ 36 盈虧平衡分析 ................................................ 36 敏感性分析 .................................................. 37 ............................................................. 39 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ....................................................... 40 致 謝 ............................................................. 41 主要參考文獻(xiàn) .................................................................................................. 42 附表 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 3 前 言 報(bào)告 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合 現(xiàn) 況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 確定項(xiàng)目是否可行。 本報(bào)告 運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。 本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 本項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目未來的售價(jià)測(cè)算中，選擇市場(chǎng)參考售價(jià) 8746元 /平方米。但目前整個(gè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行 ，未來市場(chǎng)可能會(huì)有一定的調(diào)整?？紤]到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項(xiàng)目正式銷售時(shí)，目前的銷售定價(jià)還是具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所測(cè)算的價(jià)格在未來市場(chǎng)上可行。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 4 1 總 論 我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì) 概述 [2] 從上個(gè)世紀(jì) 80 年代，我國(guó)開始有了商品房這個(gè)定義，在此后的近二十多年間，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復(fù)蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個(gè)階段。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟