【正文】 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 1 目 錄 前 言 ............................................................... 3 1 總 論 ............................................................. 4 我國房地產(chǎn)形勢概述 ........................................... 4 項目背景 ..................................................... 4 項目基本概況 ................................................. 5 2 市場分析 .......................................................... 6 宏觀 市場分析 ................................................. 6 微觀市場分析 ................................................. 8 青島城市概況 ......................................................................................... 9 經(jīng)濟分析 ................................................................................................. 9 人文環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 項目市場情況分析 ............................................ 10 青島各市區(qū)市場情況 ........................................................................... 10 SWOT 分析 ............................................................................................. 11 3 項目定位 ......................................................... 12 項目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項目的戶型定位 .............................................. 12 項目的銷售價格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達(dá) 39克拉 ......................................................................................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點 ........................................................................... 23 單體布局的特點 ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 2 設(shè)計依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計說明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) ....................................................................................... 30 荷載取值及主要設(shè)計參數(shù) ................................................................... 30 主體結(jié)構(gòu)選型 ....................................................................................... 31 項目實施的進(jìn)度安排 ........................................................................... 31 5. 項目投資估算及資金籌措 .......................................... 32 項目總投資估算 ............................................. 32 資金籌措方案 ................................................ 35 6經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析 ............................................... 36 貸款償還分析 ................................................ 36 盈虧平衡分析 ................................................ 36 敏感性分析 .................................................. 37 ............................................................. 39 技術(shù)經(jīng)濟分析 ....................................................... 40 致 謝 ............................................................. 41 主要參考文獻(xiàn) .................................................................................................. 42 附表 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 3 前 言 報告 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。結(jié)合 現(xiàn) 況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。 確定項目是否可行。 本報告 運用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報價提供參考。 本項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇，國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 本項目在開發(fā)項目未來的售價測算中，選擇市場參考售價 8746元 /平方米。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運行 ，未來市場可能會有一定的調(diào)整?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 4 1 總 論 我國房地產(chǎn)形勢 概述 [2] 從上個世紀(jì) 80 年代，我國開始有了商品房這個定義，在此后的近二十多年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復(fù)蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個階段。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟