【正文】 金流量表的情況來(lái)看， FNPV= 萬(wàn)元，項(xiàng)P C , S C=P*S ? ? P′ =C/S P′ 0 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 38 目仍然可行。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112020； （ 2） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102020； （ 3） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020； （ 4）《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020； （ 5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32020； （ 6） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)程》 JGJ9494； （ 7） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003894 2020 年版）。 （ 2） 其余照明，插座線路均采用 BV 導(dǎo)線穿鋼管或沿金屬線槽敷設(shè)。 給水排水 （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) a、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版）； b、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020 年版） c、 《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） 。 小區(qū)各樓 的平面設(shè)計(jì)消防疏散寬度的均滿(mǎn)足規(guī)范要求。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷(xiāo)售中的一個(gè)強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加 小區(qū)的安全性。 我們?cè)噲D在 設(shè)計(jì)規(guī)劃布局 中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺(jué)及局部造型上傳達(dá)， 青島 市歷史遺留下來(lái)的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過(guò)對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少?gòu)耐獠枯斎肽茉?；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小； 區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂(lè)業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個(gè)角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧?kù)o而舒適生活，對(duì)物業(yè)戶(hù)型及功能有一定的要求。 當(dāng)前價(jià)格 ： 均價(jià) 為 6700 元 /平 萬(wàn)達(dá) 39 克 拉 物業(yè)類(lèi)別 ： 普通住宅 項(xiàng)目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112號(hào) 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。因此，本項(xiàng)目定位為中檔住宅小區(qū)。在 09 年上半年青島住宅市場(chǎng)中，城陽(yáng)區(qū)的成交量最為突出， 1—— 6月共計(jì)成交4965 套， 萬(wàn)平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049套，領(lǐng)跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬(wàn)平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。青島是國(guó)家 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市和 8 個(gè)國(guó)際會(huì)議城市之一，也是中國(guó)重要的外貿(mào)口岸之一。特別是近幾年來(lái)，發(fā)展速度越來(lái)越快， GDP 增長(zhǎng)率以每年 1到 2 個(gè)點(diǎn)的速度遞增。這是因?yàn)椋涸谫I(mǎi)方市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)和企 業(yè)生存的決定因素，擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費(fèi)內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 8 者進(jìn)行決策時(shí)，潛伏于心中的形象認(rèn)識(shí)就會(huì)成為決策指令，這種指令對(duì)于企業(yè)來(lái)講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無(wú)形資產(chǎn)。 近十年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。 房地產(chǎn)業(yè)不能再固守原有的觀念，應(yīng)當(dāng)以改善和保障民生為己任，自覺(jué)承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。 雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。 本報(bào)告 運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)原理與財(cái)務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來(lái)土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷(xiāo)售收益，推導(dǎo)出本項(xiàng)目土地成本的合理控制區(qū)域，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地報(bào)價(jià)提供參考。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 4 1 總 論 我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì) 概述 [2] 從上個(gè)世紀(jì) 80 年代，我國(guó)開(kāi)始有了商品房這個(gè)定義，在此后的近二十多年間，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復(fù)蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個(gè)階段。青島市商品房屋施工、新開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為 一大社會(huì)公害。這主要表現(xiàn)在：住宅由計(jì)劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營(yíng)；全民、集體、股份、合資、民營(yíng)等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)投資主體多元化的時(shí)代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運(yùn)用“ 以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉 ” 、 “ 以路帶房，以房補(bǔ)路 ” 的方式方法，實(shí)現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開(kāi)拍賣(mài)，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實(shí)行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培 育住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)施土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。 經(jīng)濟(jì)分析 ： 2020 年青島市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。第二、很多在外地的青島人，有很多打算在外奮斗幾年再回青島安家。 SWOT 分析 ： 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）交通優(yōu)勢(shì) 內(nèi)蒙古 路， 沈陽(yáng) 路， 長(zhǎng)春 路 有 多部公交車(chē)也可到達(dá) 市區(qū) 。在土建和水電設(shè)計(jì)上，應(yīng)滿(mǎn)足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔家電，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電 視、程控電話等插座。鄰公交站 “ 鞍山路 ” 。工程建設(shè)場(chǎng)地屬市北老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套較為齊備，尤其是項(xiàng)目北鄰內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車(chē) 站，其建成后交通將極為便捷。 （ 2） 兒童活動(dòng)中心、托兒所兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、托兒所都是在中心休閑廣場(chǎng)、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童 的戲鬧而對(duì)其它居民帶來(lái)的干擾。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 方案設(shè)計(jì)說(shuō)明 總體設(shè)計(jì)及交通組織 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 26 小區(qū)北 面對(duì)主要干道 —— 內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途車(chē)站 入口 ，交通便利。在大樓屋頂設(shè) 18m3 消防專(zhuān)用水箱，并設(shè)專(zhuān)用管道分別與室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)連接，以保證火災(zāi)初期消防用水。綠化按 2L/m2 計(jì)，總?cè)沼盟繛?。在主要出入口設(shè)手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按扭。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 31 主體結(jié)構(gòu)選型 本工程擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，梁板采用普通鋼筋混凝土梁板。 本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目 的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 41 致 謝 本文從選題的確定，論文的寫(xiě)作、修改到最后定 稿得到了我的指導(dǎo)老師王秀芝的細(xì)致、耐心的指導(dǎo)。 可以 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 和 35%的自有資金 作為啟動(dòng)資金。 敏感性分析 [5] 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷(xiāo)售收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 30 （ 1） 實(shí)用地面積： ㎡ （ 2） 總建筑面積： 49760 ㎡ m2（不包括地下室 1949m2） （ 3） 建筑占地面積： ㎡ （ 4） 建筑密度： % （ 5） 規(guī)化綠化率 ： % 建筑的結(jié)構(gòu)方案 工程概況 擬建工程為 8 幢 6 層 的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層 ， 高層下設(shè) 一層地下室。 （ 1） 照明、空調(diào)干線采用封閉式母線配線；水泵等動(dòng)力設(shè)備以反射式配線， 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設(shè)。 消防水池容積為 864m3。設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設(shè)火災(zāi)應(yīng)急 按鈕 ，火災(zāi)經(jīng)確認(rèn)后自動(dòng)接通物 業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導(dǎo)疏散。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來(lái)自 北面內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車(chē)站 的噪音污染，又樹(shù)立了良好的小區(qū)形象。 項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局 規(guī)劃主導(dǎo)思想 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) ： 我們?cè)撘栽鯓拥囊?guī)劃思路塑造未來(lái)的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽(yáng)，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會(huì)擁有 田園風(fēng)光，靜享鳥(niǎo)語(yǔ)花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開(kāi)花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢(mèng)想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？在本項(xiàng)目中，力求營(yíng)造一個(gè)這樣的居家環(huán)境，這一切將會(huì)成為本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。這部分客源對(duì)社 區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。 5分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)裝 。 擬建項(xiàng)目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)代市民的生活水平相適應(yīng)。套均面積 平米，與去年的 平米基本持平。 人文環(huán)境分析 ： 青島是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。倡導(dǎo)真誠(chéng)、公開(kāi)、透明、客觀地介紹住宅產(chǎn)品，以產(chǎn)品質(zhì)量、增值服務(wù)為突破，采用更加人本化、科學(xué)化、規(guī)范化的營(yíng)銷(xiāo)方式，多一些客觀真誠(chéng)，少一些欺詐，多一些誠(chéng)信 。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 6 2 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 [3] 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的逐步實(shí)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學(xué)發(fā)展、回歸民生地產(chǎn) 。按營(yíng)業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 確定項(xiàng)目是否可行。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。上半年，青島市商品房施工面積不斷增長(zhǎng)。天價(jià)樓王不僅過(guò)去一段時(shí)期存在，既使最近在一些城市 仍然出現(xiàn)了天價(jià)房托市的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。 近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，還屬較高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 青島 還是一個(gè)相對(duì)非常吸引人才內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 10 的地方。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當(dāng)?shù)貙儆谥?檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢(shì) 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會(huì)有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當(dāng)潔凈 。本方案所有戶(hù)型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，臥室及起居室朝陽(yáng)，餐廳與起居室也可合為一體，形成開(kāi)闊空間。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 17 表 32可比樓盤(pán)修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標(biāo)的 參照物業(yè)名稱(chēng) 本項(xiàng)目 新僑花園 萬(wàn)達(dá) 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車(chē)輛（ 2） 道路管網(wǎng)（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購(gòu)物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤(pán)本體 素質(zhì)（ 38） 規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結(jié)構(gòu)（ 5） 4 4 4 每梯戶(hù)數(shù)（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設(shè)備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門(mén)窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車(chē)位（ 3） 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實(shí)用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費(fèi)（ 2） 特別服務(wù)（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計(jì) 78 權(quán) 重 100% 40% 35% 25% 均 價(jià) P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤(pán)均價(jià)為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=84