【正文】 就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。房地產企業(yè)除 了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質土地儲備，是保證房地產企業(yè)取得良好經濟效益的重要因素。 近年來，隨著房地產市場的逐步復蘇，加之房地產行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。進入 90 年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實業(yè)領域投資機會越來越少，而房地產領域相對 來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉向投資房地產。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，這樣就造成了民進國退的局面。當然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產市場結構和投資結構的調整，從而促進房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。 環(huán)渤海經濟圈 , 21 世紀這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?, 山東省經濟的發(fā)展將更多地受益于該 經濟圈 的活躍和發(fā)展。特別是近幾年來，發(fā)展速度越來越快， GDP 增長率以每年 1到 2 個點的速度遞增。 青島 城市概況 ： 青島，是中國東部沿海重要的經濟中心和港口城市，是國家歷史文 化名城和風景旅游勝地。以其所具有的港口貿易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達農業(yè)、金融服務、旅游度假等優(yōu)勢與開發(fā)潛力，成為中國最具有經濟活力的城市之一。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，社會保障繼續(xù)完善。社會保障繼續(xù)完善，年末全市參加基本養(yǎng)老保險人數為 179 萬人，參加失業(yè)保險人數為 萬人。 全年物價走勢基本平穩(wěn)，生產價格降幅收窄。房屋銷售價格上漲 %，其中，新建房銷售價格上漲 %，二手房銷售價格下降 %。青島是國家 14 個沿海開放城市和 8 個國際會議城市之一，也是中國重要的外貿口岸之一。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風格的多國建筑，構成中西合璧的山、海、城交融的海濱風景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務、會展的最佳目的地。 從需求方面來看：第一、青島是個移民城市，大批移民來到青島 。 青島 還是一個相對非常吸引人才內蒙古路項目可行性研究 10 的地方。 總之，青島市未來經濟預期良好，城市房地產開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 項目市場情況分析 青島各市區(qū)市場情況 房價呈上漲趨勢 ，樓市初現(xiàn)回暖跡象。包括前期推出的政策房也到了交房的時候，加上整個商品房的放大，所以整個成交量放大。其中 2020 年青島市內四區(qū)住宅共銷售 12845 套，比 08 年上半年增加6521 套，同比大漲 103%；總銷售面 積為 萬平方米，去年上半年增加 萬平米，同比增加 %。在 09 年上半年青島住宅市場中，城陽區(qū)的成交量最為突出， 1—— 6月共計成交4965 套， 萬平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049套，領跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。 與前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整個市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，內蒙古路項目可行性研究 11 市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。 該項目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內蒙古路 長途車站交通便利，其將來市場必定會有可觀的發(fā)展。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢 項目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當地屬于中 檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當潔凈 。項目周邊市政配套完備 。 威 脅分析 青島整個房地產市場發(fā)展進入激烈競爭時代，該地多處住宅小區(qū)已在建設當中，在銷售時候，可能會對售房價格有一定影響。 內蒙古路項目可行性研究 12 3 項目定位 項目的產品定位 根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 ，其內已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項基礎設施和市政設施都以相對固定。因此，本項目定位為中檔住宅小區(qū)。 項 目的戶型定位 小高層為 八 幢（每幢為三個單元，每單元兩戶） 六 層的住宅樓，采用 78 平的戶型 （每幢 36戶） ；高層為四幢（ 一 幢為 十二 層 ， 三 幢為 十三 層 ） 住 宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型 （ 66 戶），十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78 戶） 。 在戶型設計上，廚房面積應不小于 5 平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設計方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。戶型尺度較為寬松，強調舒內蒙古路項目可行性研究 13 適性，規(guī)格為 78平米， 82平 米， 90平米， 共計 住宅 建筑面積 平方米。 內蒙古路項目可行性研究 14 表 31 小區(qū)建筑面積明細 項目 單位 數值 備注 用地面積 平方 米 居住戶數 戶 552 總建筑面積 平方米 49760 其它 地上建筑面積 平方米 其它 計容積率 平方米 不計容積率 平方米 地下面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 其中 小高層建筑面積 平方米 252 戶 高層建筑面面計 平方米 300 戶 配套公建面積 平方米 其中 居委會 平方米 物業(yè)管理 平方米 商業(yè) 平方米 衛(wèi)生站 平方米 消防控制室 平方米 16 傳達室及物業(yè)用房 平方米 地下車庫面積 平方米 建筑密度 % 容積率 萬平方米/公頃 綠地率 % 停車位 個 360 個 /百平米 其中 地上 個 100 地下 個 260 內蒙古路項目可行性研究 15 項目的銷售價格定位 因擬建項目為小戶型中檔住宅小區(qū)，其售價用市場法比較來定位。 5分鐘直抵李村、浮山商圈。臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。 當前價格 ： 均價 為 6700 元 /平 萬達 39 克 拉 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112號 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。西 :徐州路 。 裝修標準：簡裝 當前價格：均價為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項目位置：市北區(qū)山東路 138 號 容積率： 8 綠化率 :31% 內蒙古路項目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當前均價： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達，方便快捷。 內蒙古路項目可行性研究 17 表 32可比樓盤修正表 比較方面 具體內容 比較標的 參照物業(yè)名稱 本項目 新僑花園 萬達 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車輛（ 2） 道路管網（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤本體 素質（ 38） 規(guī)劃設計（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結構（ 5） 4 4 4 每梯戶數（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車位（ 3） 內蒙古路項目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費（ 2） 特別服務（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計 78 權 重 100% 40% 35% 25% 均 價 P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤均價為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33可比實例價格修正表 可比實例價格修正表 新僑花園 萬達 39 克拉 花好月圓 成交價格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 交易情況修正系數 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系數 求取比準價格（單價） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估價對象的正常市場價格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本項目產品的銷售價格為 8746 元 /平方米 內蒙古路項目可行性研究 19 項目的客戶定位 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農貿市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚 。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。對地段及相應升值潛力較為注重。 公務員員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對物業(yè)戶型及功能有一定的要求。 市北區(qū) 和外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型： 青島 本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學習注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。 外地客源：青島 經濟快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國際性旅游 內蒙古路項目可行性研究 20 項目的建設條件 [7] 場地條件 本項目工程建設場地基本平整， 場地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內，場地東為沈陽路，場地南為銀河山莊，場地西延沿長春路，場地北為內蒙古路長途汽車站，場地內無應拆除的建筑物及構筑物。 供水條件 本項目供水水源為城市自來水供水管網，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設時及建成后可直接接入使用。在已建成設有城市污水排水管道可供污水排放使用。 供熱條件 本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，建設時使用市北老 城區(qū)供熱系統(tǒng)。 供電、電訊條件 本項目利用城 市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。城市通訊及寬帶網情況大致相同。 我們試圖在 設計規(guī)劃布局 中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡，并在總體視覺及局部造型上傳達， 青島 市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設施及調動生態(tài)原始的結構關系，將小區(qū)內的排放量減少到最?。?區(qū)內的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達居住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 （ 1） 室外泳池 游泳池素質直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。有效地回避了高層住宅之間設泳池所帶來的尷尬局面。 （ 3） 商業(yè)配套 ： 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。 商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以促進住宅樓盤的銷售。 （ 5） 水電設備用房及垃圾處理設備用房是小區(qū)必不可少的設施，但必須規(guī)劃設計在不顯眼的地方