【正文】 局形態(tài)。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。 呼和浩特抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要務(wù)，堅(jiān)持與時俱進(jìn)。 呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢 ， 加快工業(yè)化、城市化、 信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會的全面進(jìn)步。 2021 年，呼和浩特地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元人民幣，同比增長 %,完成地方財(cái)政總收入 億元人民幣 ,增長 %,城鎮(zhèn)居民人均收入、農(nóng)民人均收入分別達(dá)到 20267 元和 7051 元，同比分別增長%和 %。全年地方財(cái)政收入突破 200 億，達(dá) 201 億元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 22397 元，比上年增長 %。在收入增長的同時，居民的消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)層次進(jìn)一步提升。 2021 年 前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 呼和浩特 城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、 對外貿(mào)易 、對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作 、交通、旅游、 金融 、 保險業(yè) 、教育、科技、文化、商業(yè) 高速增長 ， 乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成 ， 批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長 勢頭迅猛，特別是 房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩 旺態(tài)勢 ， 房地產(chǎn)投資 增長非常迅猛。同時，堅(jiān)持 “ 大中小 ” 協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。呼和浩特市十分重視改善投資 “ 軟環(huán)境 ” ，在貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)的同時，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。房地產(chǎn)業(yè) 將 按照城市各功能區(qū)的定 位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)力度。 為強(qiáng)化 呼和浩特市 作為 內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，促進(jìn)呼和浩特市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)， 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司投資建設(shè)“內(nèi)蒙古 凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目，是一個豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群， 尤其是 賽罕區(qū) 經(jīng)濟(jì) 及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。共有 6 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 5 個街道辦事處， 124 個行政村， 59 個社區(qū)居委內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 11 會，是一個以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的多民族聚居地。 服務(wù)設(shè)施 文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 發(fā)展思路 當(dāng)今及今后的一個時期的發(fā)展思路是，積極融入首府“一核雙圈”戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)施“ 142”發(fā)展戰(zhàn)略，即建設(shè)一個中心，發(fā)展四個組團(tuán)，打造兩個衛(wèi)星鎮(zhèn)。 賽罕區(qū) 各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績，先后 榮獲“全國先進(jìn)文化區(qū)（縣）”、“全國科技進(jìn)步示范區(qū)”、“全國雙擁模范區(qū)”、“全國殘疾人工作先進(jìn)區(qū)”、“全國社會治安綜合治理工作先進(jìn)地區(qū)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號。 市場形勢分析 旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。與其同時，呼和浩特也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是南部地區(qū)的人們對到呼和浩特來避暑、度假充滿熱情，客觀上造成了呼和浩特的酒店經(jīng)營服務(wù)具有較大的市場需求。 以上統(tǒng)計(jì)資料則說明 :呼和浩特市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展將會帶動酒店業(yè)的發(fā)展。根據(jù)旅游公司提供的資料，近兩年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力；可見呼和浩特的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。 本項(xiàng)目前景預(yù)測 市場定 位 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目 的 定位是： 1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高 的客房。 充分顯示了 良好的酒店設(shè)施應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn) 投資收益的最大化 。項(xiàng)目所處的市場形勢利好?！皟?nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目充分利用周邊的資源優(yōu)勢，將其建成呼和浩特四星級酒店，在同類酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。 酒店的內(nèi)外裝修全部按準(zhǔn)四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級酒店必備的設(shè)施、用品。酒店業(yè)作為在中國日益興起的一種服務(wù)性行業(yè)，也正在以高速不斷發(fā)展著。 中國的一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鎮(zhèn)，也將成為酒店業(yè)的投資重點(diǎn)區(qū)域，中國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)鎮(zhèn)的酒店機(jī)遇已經(jīng)來臨。在縣城、縣級的市區(qū)，投資四星級別的酒店將也成為熱點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，縣級市，將出現(xiàn)五星級或準(zhǔn)五星級別的酒店，都成為必然。 前一時期 人們對于這個價格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級點(diǎn)，能夠接受 300— 500 元的價格，稍微敏感的，能夠接受 60— 120 元的價格，所以中間的 120— 280 元的客人，反而沒有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場空隙，也就留下了市場機(jī)遇。我們在以下部分的財(cái)務(wù)評價中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價 格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會高于本項(xiàng)目以下預(yù)測的理論收益率。 項(xiàng)目評估 在呼和浩特酒店經(jīng)營市場中，“內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回 籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 （ 1）、酒店整體出讓： 概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。 劣勢：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 優(yōu)勢：能回籠部分資金；能保持對酒店的經(jīng)營管理。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 17 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。 （ 3）、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。 劣勢：操作方式較為復(fù)雜；存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險。 項(xiàng)目定位 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目為內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司全資擁有，是為改善投資環(huán)境而興建起來的。 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目是一家豪華商務(wù)旅游酒店。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 18 方案評估意見 綜合 項(xiàng)目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求，對于酒店而言， 具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 本項(xiàng)目經(jīng)營管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 呼和浩特海關(guān)酒店委托管理第一個時段 簽約 期限為 10 年。 綜上所述， 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 的建設(shè)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置，此地塊用于建設(shè)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。從長遠(yuǎn)來看，在呼和浩特地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 19 項(xiàng)目的選址及用地 項(xiàng)目選址呼和浩特市 賽罕區(qū)的 核心位置， 地處賽罕區(qū)滿都海公園南部 。設(shè)施舒適 ,性價比高 。酒店 將 擁有各式客房，內(nèi)設(shè)冷暖中央空調(diào)、國際 /國內(nèi)長途電話、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、迷你酒吧等。樓高 14 層，客房總數(shù) 220 間 (套 )。距離內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 300 米，步行約 35 分鐘；至內(nèi)蒙古師范大學(xué)，步行約 5 分鐘；距離滿都海公園 2 公里，乘坐出租車約 5 分鐘；距離新華廣場 公里，乘坐出租車約 10 分鐘；距離呼和浩特白塔機(jī)場 15 公里，乘坐出租車約 25 分鐘；距離呼和浩特火車站 6 公里，乘坐出租車約 15 分鐘。 項(xiàng)目建設(shè)條件 及配套資源 項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約 90 萬千瓦，電力供應(yīng)充足。 供 水 呼和浩特現(xiàn)有供水能力為 萬立方米 /日，最大供水能力 23 萬內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 20 立方米 /日。目前引黃入呼供水，一期工程 20 萬立方米 /日可滿 足全市用水需要。 供 熱 項(xiàng)目附近已建成保證幾百萬平方米供熱的金橋熱源廠，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 交 通 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ,附近有公交總站，搭乘非常便利。 通 訊 呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動通訊、有 線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。 第四章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 21 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù) :根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。樓座布置上要力爭尋求天際線的變化； 本項(xiàng)目地塊空間有限，因此要適當(dāng)增加樓座的高度，降低建筑密 度，以為居住景觀打造留夠充足的空間； 建筑外觀設(shè)計(jì) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 22 主體建筑平面簡潔，屋頂輕盈，造型新穎、樸實(shí)、大方、注重功能、形式、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足該建筑的各項(xiàng)使用要求，同時也符合呼和浩特的城市規(guī)劃，與周圍建成的建筑相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個有個性、新穎、具有地方性、時代性的建筑群落。 時尚視界：使人們從看到的第一眼就認(rèn)同了它與時尚的同步，與現(xiàn)代生活的融洽，與市場現(xiàn)有建筑的明顯區(qū)格。 色彩 本項(xiàng)目的色彩選用了淡雅的基調(diào)，在整體的色調(diào)上跳躍著木色的柔和。 耐火等級：二級 門窗工程 門窗玻璃的選用應(yīng)遵照《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》 JGJ1 和 3《建筑安全玻璃管理規(guī)定》及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定；門窗安裝應(yīng)滿足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。 節(jié)能、保溫 為了貫徹國家節(jié)約能源的政策，本工程按照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能 50%）。外保溫合理使用年限為 25 年。 給、排水設(shè)計(jì)方案 供水水質(zhì)要求達(dá)到國家現(xiàn)行的生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。本工程最高日用水量為。 消防用水，按 1 年為 3 次，一次滅火時間 2 小時，用水指標(biāo) 2立方米 /S，則消防用水量為平均每天 120 立方米。 （ 300+120） *10%=42 立方米 日平均總用水量為 :462 立方米 . 生活污水系統(tǒng) 污水系統(tǒng)采用污廢水合流制系統(tǒng)，污廢水經(jīng)排排水管收集后排至室外排水管網(wǎng)。 設(shè)計(jì)范圍 低壓配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 防雷接地及總等電位聯(lián)結(jié)系統(tǒng) 本工程低壓 配電系統(tǒng)接地型式采用 TNCS 系統(tǒng)。消防，監(jiān)視，應(yīng)急照明，電梯第一、二級負(fù)荷需設(shè)置備用電源供電的設(shè)備，兩路低壓供電系統(tǒng)互為備用電源， 導(dǎo)線選用及敷設(shè)：進(jìn)戶線選用 VV2210KV