【正文】 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 7 第二章 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目地處呼和浩特市賽罕區(qū)；呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外開(kāi)放的中心，是自治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐。 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 ，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體 14 層，總建筑面積： 14500 ㎡ （不包括地下 1 層） ，客房面積： 10000 ㎡ ，主體占地面積 平方米。 呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢(shì) ， 加快工業(yè)化、城市化、 信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。呼和浩特市十分重視改善投資 “ 軟環(huán)境 ” ，在貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。 賽罕區(qū) 各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后 榮獲“全國(guó)先進(jìn)文化區(qū)（縣）”、“全國(guó)科技進(jìn)步示范區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范區(qū)”、“全國(guó)殘疾人工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)社會(huì)治安綜合治理工作先進(jìn)地區(qū)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 項(xiàng)目評(píng)估 在呼和浩特酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)中，“內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 項(xiàng)目定位 “內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目為內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司全資擁有，是為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。設(shè)施舒適 ,性價(jià)比高 。 供 熱 項(xiàng)目附近已建成保證幾百萬(wàn)平方米供熱的金橋熱源廠，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 節(jié)能、保溫 為了貫徹國(guó)家節(jié)約能源的政策，本工程按照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能 50%）。如照明支路管內(nèi)導(dǎo)線為 5~6 根時(shí)，穿 PVC25，低于 的壁燈均應(yīng)接入 PE 線。 環(huán)境影響評(píng)述 施工期間的污染 項(xiàng)目施工期間的污染主要有噪聲和粉塵兩類。 ⑵ 各單項(xiàng)工程估算參考相近工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，材料價(jià)格按呼和浩特市 2021 年 3 季度地區(qū)材料價(jià)格估算。 資金來(lái)源構(gòu)成 項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表： 建設(shè)期 資金來(lái)源及籌措表 項(xiàng)目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 自籌資金 % 銀行融資 % 總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動(dòng)資金） % 由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn)度的實(shí)施。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，每年約需 48 萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 46 項(xiàng)目投資 回收期 評(píng)價(jià) 根據(jù)收益法計(jì)算項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)和投資回 收期表可以反映，按照 8%的 項(xiàng)目投資回報(bào)率 ，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 年即可將項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元全部收回，故項(xiàng)目可行。 第九章 投資收益分析評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 客房經(jīng)營(yíng)測(cè)算（見(jiàn)附表 91） 客房經(jīng)營(yíng)測(cè)算見(jiàn)如下客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 39 客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 附表 91 客房種類及收支情況 標(biāo)準(zhǔn)房 大床房 商務(wù)套房 豪華 套房 合計(jì) 客房數(shù)量（間） 118 40 3 13 174 房間單價(jià)（元 /間 .天） 230 260 480 520 客房入住率（ %） 212 239 442 478 實(shí)際客房日收入（元） 70 70 70 70 實(shí)際客房月收入（元） 17478 6698 927 4353 29457 實(shí)際客房年收入（元） 524345 202128 27821 130603 883697 其他營(yíng)業(yè)平均日凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 2760 其他營(yíng)業(yè)平均月凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 82800 其他營(yíng)業(yè)平均年凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 993600 全部日收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 32217 全部月收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 966497 全部年收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 11597962 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析 本地區(qū)酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成 能源 費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算客房和酒店共需 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 40 支出 萬(wàn)元；詳見(jiàn)《經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）》。 ⑨工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 項(xiàng)目實(shí)施方案 項(xiàng)目組織 由 內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司 成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ,抽調(diào)專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的具體工作 ,以保證項(xiàng)目按時(shí)運(yùn)營(yíng)。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、開(kāi)發(fā)資源、治理污染，達(dá)到效益“三統(tǒng)一”，保護(hù)生態(tài)平衡，改善生活環(huán)境。 設(shè)計(jì)范圍 低壓配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 防雷接地及總等電位聯(lián)結(jié)系統(tǒng) 本工程低壓 配電系統(tǒng)接地型式采用 TNCS 系統(tǒng)。 色彩 本項(xiàng)目的色彩選用了淡雅的基調(diào)，在整體的色調(diào)上跳躍著木色的柔和。 供 水 呼和浩特現(xiàn)有供水能力為 萬(wàn)立方米 /日，最大供水能力 23 萬(wàn)內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司 20 立方米 /日。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在呼和浩特地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 （ 3）、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。 前一時(shí)期 人們對(duì)于這個(gè)價(jià)格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級(jí)點(diǎn)，能夠接受 300— 500 元的價(jià)格，稍微敏感的，能夠接受 60— 120 元的價(jià)格，所以中間的 120— 280 元的客人，反而沒(méi)有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場(chǎng)空隙，也就留下了市場(chǎng)機(jī)遇。酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高 的客房。 服務(wù)設(shè)施 文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 呼和浩特 城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、 對(duì)外貿(mào)易 、對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作 、交通、旅游、 金融 、 保險(xiǎn)業(yè) 、教育、科技、文化、商業(yè) 高速增長(zhǎng) ， 乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成 ， 批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長(zhǎng) 勢(shì)頭迅猛，特別是 房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩 旺態(tài)勢(shì) ， 房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)非常迅猛。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店 嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 經(jīng)過(guò) 50 多年的建設(shè)，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá)、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。城市化水平 47%。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標(biāo)志性高層建筑。 2021 年我市旅游業(yè)，全市接待旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，同比增長(zhǎng) 15%； 2021 年我市旅游業(yè)：接待旅游人數(shù)為 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 12%；旅游業(yè)總收入 123 億元，同比增長(zhǎng) %。 前景預(yù)測(cè) 近兩年的統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明 :呼和浩特市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失 ，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：呼和浩特市首個(gè)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店毗鄰滿都海公園 ，步行可至內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)，交通便利。程控交換機(jī)總量達(dá)到 30 萬(wàn)門(mén)以上，現(xiàn)有資源完全可滿足項(xiàng)目要求。 生活 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)由市政自來(lái)水公司直接供給。管路超過(guò)30m（無(wú)彎曲時(shí)）， 20m（有一個(gè)彎曲時(shí)）， 15m（有二個(gè)彎曲時(shí)）， 8m（有三個(gè)彎曲時(shí)）加裝中間接線盒。 混凝土攪拌站，皮帶 機(jī)的機(jī)頭等機(jī)械應(yīng)安裝消聲器。 ③工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委［ 2021］ 1980 號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 %的 60%計(jì)取。 交通條件及周邊配套分析 位于呼和浩特市 賽罕區(qū) 經(jīng)濟(jì)文化中心，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了呼和浩特市政府等行業(yè)機(jī)構(gòu)； 項(xiàng)目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入 、 經(jīng)營(yíng)成本 和建設(shè)投資 三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算， 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 96：《 敏感性分析表》。 其中經(jīng)營(yíng)收入和 建設(shè)投資 對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本 在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn) 一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū) 域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 38 場(chǎng)表現(xiàn)。其中 :設(shè)計(jì)費(fèi)按 25 元 /m2, 工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì)費(fèi)的 15%計(jì)取。 材料場(chǎng)和材料運(yùn)輸行使路線盡量避開(kāi)環(huán)境空氣敏感點(diǎn)。 室內(nèi)計(jì)算溫度： 采暖設(shè)計(jì)施工說(shuō)明 采暖系統(tǒng)采用低溫?zé)崴到y(tǒng)，熱負(fù)荷為： ，單位面積熱指標(biāo)為： ，設(shè)計(jì)供回水溫度 80/55℃。 生活用水： 立方米 /人 .天，日用水量為 300 立方米。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》 《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》 用地地形圖 呼和浩特土地出讓宗地簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 m2 2 總建筑面積 （不包括地下 1 層） m2 14500 3 酒店 客房 建筑面積 m2 10000 本項(xiàng)目規(guī)劃布局 規(guī)劃布局應(yīng)考慮 商務(wù)配套 、 客房 、 餐飲 組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的有機(jī)整體； 建筑風(fēng)格特色鮮明，具備地標(biāo)感，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變。 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 14500 平方米。 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，保證在良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。 （ 2）、項(xiàng)目抵押貸款： 概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)持續(xù)向好，每年的 5 月 10 月呼和浩特市酒店客房開(kāi)房率高達(dá)85%以上。 市場(chǎng)供求分析 從目前來(lái)看，呼和浩特酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理， 成為城市標(biāo)志性建筑，在追求自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也是適應(yīng)了呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》 建設(shè)的需要。農(nóng)村居民人均純收入 7802 元，比上年增長(zhǎng) %。呼和浩特處于內(nèi)蒙古 “ 南糧北牧、東林西