【正文】 開發(fā)商進行土地報價提供參考。貸款償還根據(jù)銷售 的每季度的收 入進行償還分配。 （ 4） 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：乙級 （ 5） 人防抗力等級：六級。 進風(fēng)系統(tǒng)設(shè)消波裝置（活門 +擴散室）、除塵器、過濾吸收器、配置軸流通風(fēng)機和電動腳踏兩用風(fēng)機。 （ 2） 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測器。 b、 采用兩路 10KV 高壓供電，設(shè)兩臺 800KVA 干式變壓器，配電房設(shè)于地下室。 c、 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量 大樓按 10L/m2 計， 停車地面沖洗按 3L/m2 計。所有控制訊號均傳至消控中心，水噴霧系統(tǒng)水泵接合器與噴淋水泵接合器合用。 （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)環(huán)狀布置，地下室、配套室內(nèi)消火栓布置按任何部位均有兩支槍到達(dá)設(shè)置。 在設(shè)備用房、疏散走道、電梯前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測器。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、 功能分室等要求設(shè)計 (左圖為一參考方案 見下圖 ) 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化?；匚恢猛怀觯煌ū憷?。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。 供電、電訊條件 本項目利用城 市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。 外地客源：青島 經(jīng)濟快速發(fā)展 現(xiàn)已成為國際性旅游 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 20 項目的建設(shè)條件 [7] 場地條件 本項目工程建設(shè)場地基本平整， 場地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內(nèi)，場地東為沈陽路，場地南為銀河山莊，場地西延沿長春路，場地北為內(nèi)蒙古路長途汽車站，場地內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。 公務(wù)員員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝 當(dāng)前價格：均價為 11000 元 /平方米 花好月圓 物業(yè)類別：小區(qū) 項目位置：市北區(qū)山東路 138 號 容積率： 8 綠化率 :31% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 16 占地面積 : 萬平方米 總建筑面積 : 127410 平米 當(dāng)前均價： 9000 元 /平 米 四周道路 : 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達(dá)，方便快捷。 5分鐘直抵李村、浮山商圈。 在戶型設(shè)計上，廚房面積應(yīng)不小于 5 平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 12 3 項目定位 項目的產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 該項目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又 內(nèi)蒙古路 長途車站交通便利，其將來市場必定會有可觀的發(fā)展。包括前期推出的政策房也到了交房的時候，加上整個商品房的放大，所以整個成交量放大。 從需求方面來看：第一、青島是個移民城市，大批移民來到青島 。 全年物價走勢基本平穩(wěn)，生產(chǎn)價格降幅收窄。以其所具有的港口貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、旅游度假等優(yōu)勢與開發(fā)潛力，成為中國最具有經(jīng)濟活力的城市之一。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)除 了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的重要因素。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。 其次 ，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進展明顯加快。 各級政府要做好對房地產(chǎn)業(yè)的行政管里理和監(jiān)督 。以國家最新住宅規(guī)范為 標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到簡潔、環(huán)保、節(jié)能、實用、舒適、美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現(xiàn)代住宅產(chǎn)品服務(wù)。 項目規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 49760 ㎡ 規(guī)劃建筑容積率： 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃綠化率： % 項目用地性質(zhì)：居住用地 項目周邊及權(quán)屬情況 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。 青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增 長，商品房竣工面積比 2020 年增長 42％。 項目背景 隨著居民收入增加和消費結(jié)構(gòu)的升級，在假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟以及全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)步伐加快的帶動下，城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 本項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇，國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口融入城市，從而擴大了房產(chǎn)市場的需求量；同時它也使城市中低收入者經(jīng)濟持續(xù)增長，增強了城市低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了最為廣泛的消費群體 。目前房地產(chǎn)內(nèi)蒙古路項目可行性研究 5 投資僅占 GDP 的 4%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。該項目屬市北老城區(qū)即屬于舊城改造范圍內(nèi) 。為普通百姓建房，而不只是為富人們建房。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高服務(wù)水平、改善服務(wù)態(tài)度、健全服務(wù)機制。 我國房地產(chǎn)在 改革開放以前，實行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。世界各國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場。這也促使房地產(chǎn)開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。再加上民營企業(yè)具有良好的管理機制并重視人力資源的開發(fā)利用，大量吸收國有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強了企業(yè)綜合素質(zhì)。 2020 年山東省的 GDP 在全國各省市的排行中位居第三位，內(nèi)蒙古路項目可行性研究 9 GDP 增長率在全國各省市的排行中位居第四位。據(jù)統(tǒng)計，全年城市居民人均可支配收入 22368 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 9249 元，增長 %。同時，青島也是中國重要的海洋科研基地和軍事基地。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗的引入，也會使青島市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高 。郊區(qū)住宅占據(jù)青島住宅市場的 %；市內(nèi)四區(qū)成交也不俗，李滄區(qū)上半年成交 3373 套，以較小優(yōu)勢領(lǐng)跑市內(nèi)四區(qū)；其他三個區(qū)域平均成交 3000 套左右，其中市北區(qū)成交 3178 套，政策性住房就達(dá) 1881 套，李滄區(qū)政策性住房也有 1437 套市北區(qū) 09 年上半年住宅總計成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅達(dá) 134%，總成交面積為 萬㎡，同比增幅達(dá) %；政策房方面， 08年 1—— 6 月市北區(qū)政策房共計成交 838 套，占整個住宅比重的%， 09 年 1—— 6月市北區(qū)政策房比重為 %，政策房比重基本持平。 機會分析 本地塊屬舊城改造地塊，有較好的發(fā)展空間，為項目的發(fā)展提供很多的發(fā)展機會點。建筑形態(tài)主要有小高層和高層，小高層和高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。主要以小戶型為主。南 :延吉路 。 青島 市區(qū)客源 此類客源為 本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，認(rèn)為主要有以下類型： 2030 歲青年夫妻：有經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業(yè)。 小結(jié)：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。 雨水排放條件 本項目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。 總體規(guī)劃思路 目前主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) （ 1） 規(guī)劃用地總面積 ： ㎡ 項目用地性質(zhì)：居住用地 （ 2） 建筑面積 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 22 a、規(guī)劃用地總面積： ㎡ b、 總建筑面積： 49760 ㎡ c、 住宅建筑面積： ㎡ d、 商業(yè)會所： ㎡ e、 居住總戶數(shù)： 552 戶 f、 規(guī)劃綠化率： % g、 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃建筑容積率： 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 23 配套設(shè)施的規(guī)劃特點 從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活 。 （ 4） 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 朝向布局特點 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 24 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到 “ 早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光 ” 。 停車系統(tǒng) 機動車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車庫。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。 主要交通 道路 。 消防給水及固定滅火裝置 。地下室消防泵房內(nèi)設(shè)噴淋泵二臺（一用一備），噴淋泵啟動由濕式報警閥處壓力開關(guān)控制，大樓屋頂 18m3 消防水箱接專用管道與濕式報警閥前連通。 d、 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797）； e、 《自動噴水滅水設(shè)計規(guī)范》（ GB500842020）（ 2020 年版） （ 2） 給水部分 a、 水源：該 小區(qū)東 側(cè) 沈陽 路引進一根 DN150 給水管供小區(qū)生活消防給水用水，市政給水管壓力 ≥ （從室外地面算起）。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 28 (4)電 氣 (1)設(shè)計依據(jù) a、 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T16－ 92）； b、 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB50057－ 94）； c、 《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ133－ 90）； d、 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50045－ 95）； e、 《火災(zāi)自動報警設(shè)計規(guī)范》（ GB50116－ 98）； f、 《民用建筑電話通信管線設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ13－ 08－ 92）； g、 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50200－ 94）； h、 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》（ CECS72:95）； i、 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50198－ 94）； j、 《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ13－ 32－ 2020）。 （ 1） 本工程按第二類防雷建筑物要求設(shè)置防雷措施，內(nèi)容包括防直擊雷，防雷電波侵入及防雷擊電磁脈沖。 人防設(shè)計 住宅樓 一層地下室平時為汽車庫及設(shè)備用房，戰(zhàn)時經(jīng)適當(dāng)封堵可做一個六級的人防防護單元，并分隔為 兩個抗爆單元 。 荷載取值及主要設(shè)計參數(shù) （ 1） 50 年一遇的基本風(fēng)壓 ，地面粗糙度： C類，風(fēng)載體型系數(shù)： 。為簡化計算，各種費用一并并入單價。 2．項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于價格在定位時相對平穩(wěn)，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，當(dāng)銷售收入下降 10%時，財務(wù)內(nèi)部收益率下降 %，當(dāng)銷售收入上升 20%時，財務(wù)內(nèi)部收益率上升 %。另外從社會效益與主環(huán)境效益方面講，也是一個很好的投資項目。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有 一定的氛圍后， 可 辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售 ，收入可再投資。 此外，還要感謝在大學(xué)三年中 給予我?guī)椭耐瑢W(xué) 。 今后人居環(huán)境發(fā)展的主要方向是綜合發(fā)展，即生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、智能、科技一體化的人文景觀環(huán)境 ， 將進一步地趨向于與人類自身生存息息相關(guān)的智能型方向 發(fā)展，并著重體現(xiàn)在環(huán)境的節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、舒適等方面。定位青島中檔住宅，城