【正文】 ................ 12 項目的產(chǎn)品定位 .............................................. 12 項目的戶型定位 .............................................. 12 項目的銷售價格定位 .......................................... 15 新僑花園 .............................................................................................. 15 萬達(dá) 39克拉 ......................................................................................... 15 花好月圓 ............................................................................................... 15 項目的客戶定位 .............................................. 19 青島市區(qū)客源 ....................................................................................... 19 市北區(qū)和外地客源 ............................................................................... 19 ......................................... 20 項目的建設(shè)條件 .............................................. 20 場地條件 ............................................................................................... 20 供水條件 ............................................................................................... 20 污水排放條件 ....................................................................................... 20 雨水排放條件 ....................................................................................... 20 供熱條件 ............................................................................................... 20 燃?xì)夤?yīng)條件 ....................................................................................... 20 供電、電訊條件 ................................................................................... 21 項目的整體規(guī)劃布局 .......................................... 21 規(guī)劃主導(dǎo)思想 ....................................................................................... 21 總體規(guī)劃思路 ...................................................................................... 21 配套設(shè)施的規(guī)劃特點 ........................................................................... 23 單體布局的特點 ................................................................................... 23 建筑的設(shè)計方案 .............................................. 24 工程概況 ............................................................................................... 24 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 2 設(shè)計依據(jù) ............................................................................................... 24 建筑設(shè)計構(gòu)思 ....................................................................................... 25 方案設(shè)計說明 ....................................................................................... 25 建筑的結(jié)構(gòu)方案 .............................................. 30 工程概況 ............................................................................................... 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) ....................................................................................... 30 荷載取值及主要設(shè)計參數(shù) ................................................................... 30 主體結(jié)構(gòu)選型 ....................................................................................... 31 項目實施的進度安排 ........................................................................... 31 5. 項目投資估算及資金籌措 .......................................... 32 項目總投資估算 ............................................. 32 資金籌措方案 ................................................ 35 6經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析 ............................................... 36 貸款償還分析 ................................................ 36 盈虧平衡分析 ................................................ 36 敏感性分析 .................................................. 37 ............................................................. 39 技術(shù)經(jīng)濟分析 ....................................................... 40 致 謝 ............................................................. 41 主要參考文獻 .................................................................................................. 42 附表 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 3 前 言 報告 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 本報告 運用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進行土地報價提供參考。 本項目在開發(fā)項目未來的售價測算中，選擇市場參考售價 8746元 /平方米?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃，半年后在本項目正式銷售時，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 投 資增長率也走向回升， 2020 年后，我國 的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步成熟發(fā)展。另一方面隨著國民經(jīng)濟的增長也使原理啊購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì) 的不斷提升。 項目背景 隨著居民收入增加和消費結(jié)構(gòu)的升級，在假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟以及全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)步伐加快的帶動下，城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢。其中，城市市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。由于青島市土地掛牌、招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。 青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增 長，商品房竣工面積比 2020 年增長 42％。上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。其中，全市商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比前年同期提高 ％。且該項目背面為內(nèi)蒙古路長途汽車站，南側(cè)為銀河山莊 ，西側(cè)沿長春路為青房正在建設(shè)的限價商品房。 項目規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 49760 ㎡ 規(guī)劃建筑容積率： 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃綠化率： % 項目用地性質(zhì)：居住用地 項目周邊及權(quán)屬情況 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。該項目以樓地價 2520 元 /㎡通過拍賣獲得。 房地產(chǎn)業(yè)不能再固守原有的觀念，應(yīng)當(dāng)以改善和保障民生為己任，自覺承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任。民生地產(chǎn)才是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與方向。以國家最新住宅規(guī)范為 標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到簡潔、環(huán)保、節(jié)能、實用、舒適、美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現(xiàn)代住宅產(chǎn)品服務(wù)。天價樓王不僅過去一段時期存在，既使最近在一些城市 仍然出現(xiàn)了天價房托市的現(xiàn)象。開發(fā)商門互相攀比著炒高房價 ， 房價的理性回落是轉(zhuǎn)型的重要基礎(chǔ)。堅持以人為本的理念，真正為購房者和住戶著想。 各級政府要做好對房地產(chǎn)業(yè)的行政管里理和監(jiān)督 。營銷 方面對 過去那種以概念炒作、活動營銷、廣告宣傳為主要手段的營銷模式應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變。 近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。進入 20世紀(jì) 90 年代之后，房地產(chǎn)進入了一個前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)內(nèi)蒙古路項目可行性研究 7 資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。 其次 ，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進展明顯加快。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。 保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。這是因為：在買方市場條件下，消費者成為左右市場和企 業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費內(nèi)蒙古路項目可行性研究 8 者進行決策時，潛伏于心中的形象認(rèn)識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，