【正文】 為抵押取得銀行貸款 和 35%的自有資金 作為啟動資金。她嚴(yán)肅的教學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)深深地感染和激勵著我。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 41 致 謝 本文從選題的確定，論文的寫作、修改到最后定 稿得到了我的指導(dǎo)老師王秀芝的細(xì)致、耐心的指導(dǎo)。可向社會出售 552 套商品樓房，戶型尺度較為合理，強(qiáng)調(diào)舒適性，規(guī)格，共計建筑面積 49760 平方米。 本項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目 的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 盈虧平衡分析 當(dāng)項目 總投資等于項目銷售收入時 P′ =C/S P′ = /49760=3403 元 /㎡ 遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于項目定位價格，價格允許的降低率為： 1 P′ /P=13403/8746=52% 本項目的盈虧平衡點的銷售價格為 8746*（ 152%） =4198 元 /㎡ ,就算本項目在售價上降低 52%也不至于虧損。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 31 主體結(jié)構(gòu)選型 本工程擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，梁板采用普通鋼筋混凝土梁板。清潔式、濾毒式均采用機(jī)械送風(fēng)，全工事超壓排風(fēng)，排風(fēng)經(jīng)活門口排至室外。在主要出入口設(shè)手動火災(zāi)報警按扭。 c、 為保證消防用電設(shè)備，火災(zāi)應(yīng)急照明等的應(yīng)急供電，在地下室設(shè) 1臺 315kw自啟動柴油發(fā)電機(jī)組，要求能在 15s 內(nèi)自啟動。綠化按 2L/m2 計，總?cè)沼盟繛?。 （ 6） 手提式滅 火器 在地下室車庫、動力房及各層平面適當(dāng)位置均設(shè)手提式滅火器。在大樓屋頂設(shè) 18m3 消防專用水箱，并設(shè)專用管道分別與室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)連接，以保證火災(zāi)初期消防用水。在主要出入口設(shè)手動火災(zāi)報警按扭 。 方案設(shè)計說明 總體設(shè)計及交通組織 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 26 小區(qū)北 面對主要干道 —— 內(nèi)蒙古路長途車站 入口 ，交通便利。 設(shè)計依據(jù) 采用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范： （ 1） 《民用建筑設(shè)計通則》； （ 2） 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》； 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 25 （ 3） 《汽車庫設(shè)計防火規(guī)范》； （ 4） 《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》； （ 5） 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》 建筑設(shè)計構(gòu)思 由于地處 青島 的 市北 區(qū)，地段位置重要，建筑的個性要明顯，但又不能過于張揚，必須與 周 邊的建筑環(huán)境相融合，并符合城市規(guī)劃部門對城市空間的要求。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動車道，機(jī)動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 單體布局的特點 充分利用 現(xiàn)有的地理優(yōu)勢來 營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心 ,向小區(qū)四周進(jìn)行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。 （ 2） 兒童活動中心、托兒所兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童 的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。 本 項目小區(qū)內(nèi) 設(shè)開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。工程建設(shè)場地屬市北老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)等生活配套較為齊備，尤其是項目北鄰內(nèi)蒙古路長途汽車 站，其建成后交通將極為便捷。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。鄰公交站 “ 鞍山路 ” 。 交通狀況： 位于同德路，毗鄰 308 國道、福州路。在土建和水電設(shè)計上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔家電，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電 視、程控電話等插座。 。 SWOT 分析 ： 優(yōu)勢分析 （ 1）交通優(yōu)勢 內(nèi)蒙古 路， 沈陽 路， 長春 路 有 多部公交車也可到達(dá) 市區(qū) 。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出， 2020 年上半年青島全市住宅總成交 33772 套，同比大增%，總成交面積為 萬平米，比去年同期增加 萬平米，同比增幅為 %。第二、很多在外地的青島人，有很多打算在外奮斗幾年再回青島安家。全市居民消費價格上漲 %，除 1 月份上漲 %外，其余月度漲跌幅度在 %與 %之間。 經(jīng)濟(jì)分析 ： 2020 年青島市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。 微觀市場分析 青島 市 位于三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，屬發(fā)展起步 晚，也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕?jīng)濟(jì)圈。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實施土地儲備戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。這主要表現(xiàn)在：住宅由計劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)投資主體多元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運用“ 以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉 ” 、 “ 以路帶房，以房補(bǔ)路 ” 的方式方法，實現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培 育住宅買賣市場，使我國的房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。房地產(chǎn)企業(yè)也要健全各項管理制度，不斷規(guī)范 管理流程，不斷提高管理水準(zhǔn)，朝著現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展模式邁進(jìn)。高房價已經(jīng)成為 一大社會公害。項目周邊市政配套完備。青島市商品房屋施工、新開工、竣工、銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長 %，總量首次超過全國的 1%。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 4 1 總 論 我國房地產(chǎn)形勢 概述 [2] 從上個世紀(jì) 80 年代，我國開始有了商品房這個定義，在此后的近二十多年間，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了興起 —— 高峰 —— 衰退 —— 復(fù)蘇（成熟） —— 持續(xù)發(fā)展這五個階段。結(jié)合 現(xiàn) 況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 本報告 運用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為開發(fā)商進(jìn)行土地報價提供參考。 投 資增長率也走向回升， 2020 年后，我國 的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步成熟發(fā)展。 雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。其中，全市商品住宅施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比前年同期提高 ％。 房地產(chǎn)業(yè)不能再固守原有的觀念，應(yīng)當(dāng)以改善和保障民生為己任，自覺承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任。開發(fā)商門互相攀比著炒高房價 ， 房價的理性回落是轉(zhuǎn)型的重要基礎(chǔ)。 近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實力。這是因為：在買方市場條件下，消費者成為左右市場和企 業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費內(nèi)蒙古路項目可行性研究 8 者進(jìn)行決策時，潛伏于心中的形象認(rèn)識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產(chǎn)。進(jìn)入 90 年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對 來說則機(jī)會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。特別是近幾年來，發(fā)展速度越來越快， GDP 增長率以每年 1到 2 個點的速度遞增。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，社會保障繼續(xù)完善。青島是國家 14 個沿海開放城市和 8 個國際會議城市之一，也是中國重要的外貿(mào)口岸之一。 總之，青島市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。在 09 年上半年青島住宅市場中，城陽區(qū)的成交量最為突出， 1—— 6月共計成交4965 套， 萬平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049套，領(lǐng)跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。項目周邊市政配套完備 。因此，本項目定位為中檔住宅小區(qū)。戶型尺度較為寬松，強(qiáng)調(diào)舒內(nèi)蒙古路項目可行性研究 13 適性，規(guī)格為 78平米， 82平 米， 90平米， 共計 住宅 建筑面積 平方米。 當(dāng)前價格 ： 均價 為 6700 元 /平 萬達(dá) 39 克 拉 物業(yè)類別 ： 普通住宅 項目位置： 青島市市北區(qū)延吉路 112號 容積率 : 綠化率 :35% 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :181000 平方米 四周道路 :東 :連云港路 。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對物業(yè)戶型及功能有一定的要求。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。 我們試圖在 設(shè)計規(guī)劃布局 中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達(dá)， 青島 市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??； 區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加 小區(qū)的安全性。上述區(qū)域中，機(jī)動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行 車輛 。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點。其它部分多采用不銹鋼、小塊玻璃幕墻及簡化的歐式構(gòu)件，既能滿足建筑的現(xiàn)代化功能，又能與歐式格調(diào)相協(xié)調(diào)。 小區(qū)各樓 的平面設(shè)計消防疏散寬度的均滿足規(guī)范要求。 （ 4） 室內(nèi)自動噴淋消防系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范規(guī)定，地下車庫設(shè)置噴淋消防系統(tǒng)，自動噴淋設(shè)計水量為30L/s 計。 給水排水 （ 1） 設(shè)計依據(jù) a、 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版）； b、 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2020 年版） c、 《 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152020） 。 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入東側(cè)金泉路市政污水管；雨水經(jīng)雨水口，雨水管集中收集后排入小區(qū) 沈陽路 市政雨水管。 （ 2） 其余照明，插座線路均采用 BV 導(dǎo)線穿鋼管或沿金屬線槽敷設(shè)。 7環(huán)境保持 設(shè)備排氣豎井和排風(fēng)道，分別將發(fā)電機(jī)的廢氣和廚房油煙由屋面高空排放 功能分區(qū) 該小區(qū)為住宅小區(qū)，四棟高層第一層設(shè)置網(wǎng)點。 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) （ 1） 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112020； （ 2） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020； （ 3） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020； （ 4）《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020； （ 5） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32020； （ 6） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)程》 JGJ9494； （ 7） 《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（ GB5003894 2020 年版）。具體安排詳見附表 1 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 32 5. 項目投資估算及資金籌措 項目總投資估算 [6] 1．土地購置費用 土地購置費用包括土地征購，出讓金 及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软椯M用。 1．項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 20%，如果的投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV= 萬元，項P C , S C=P*S ? ? P′ =C/S P′ 0 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 38 目仍然可行。在實際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵 押獲得銀行貸款支持 。在此，謹(jǐn)向王秀芝老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。 本項目完全符合現(xiàn)代人居發(fā)展要求，適應(yīng)青島市人民的需求，可以順利實施并發(fā)揮其效益 。建成后的住宅小區(qū)將是一個布局合理，配套設(shè)施齊全，交通方便，中檔住宅小區(qū)， 純居住類產(chǎn)品，低層，強(qiáng)調(diào)居住的寬敞性，多層，強(qiáng)調(diào)居住舒適度效果。 62 敏感性分析 i=4% 0 10 20 變動幅度 /% 建設(shè)總投資 銷售收入 IRR/% 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 39 本報告運用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于市北 區(qū)近年來土地交易情況，根據(jù)項目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本項目土地成本的合理控制區(qū)域，為