【正文】 低收入者的購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了最為廣泛的消費(fèi)群體 。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，總量首次超過(guò)全國(guó)的 1%。目前房地產(chǎn)內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 5 投資僅占 GDP 的 4%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。青島市商品房屋施工、新開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。該項(xiàng)目屬市北老城區(qū)即屬于舊城改造范圍內(nèi) 。項(xiàng)目周邊市政配套完備。為普通百姓建房，而不只是為富人們建房。高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為 一大社會(huì)公害。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高服務(wù)水平、改善服務(wù)態(tài)度、健全服務(wù)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)也要健全各項(xiàng)管理制度，不斷規(guī)范 管理流程，不斷提高管理水準(zhǔn)，朝著現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展模式邁進(jìn)。 我國(guó)房地產(chǎn)在 改革開(kāi)放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過(guò)渡到一個(gè)以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、社會(huì)資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開(kāi)發(fā)階段。這主要表現(xiàn)在：住宅由計(jì)劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營(yíng)；全民、集體、股份、合資、民營(yíng)等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)投資主體多元化的時(shí)代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運(yùn)用“ 以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉 ” 、 “ 以路帶房，以房補(bǔ)路 ” 的方式方法，實(shí)現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開(kāi)拍賣(mài)，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實(shí)行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培 育住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點(diǎn)就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場(chǎng)。 房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹(shù)立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化、縱深化方向發(fā)展。這也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時(shí)代發(fā)展；在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)施土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。再加上民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制并重視人力資源的開(kāi)發(fā)利用，大量吸收國(guó)有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合素質(zhì)。 微觀市場(chǎng)分析 青島 市 位于三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，屬發(fā)展起步 晚，也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕?jīng)濟(jì)圈。 2020 年山東省的 GDP 在全國(guó)各省市的排行中位居第三位，內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 9 GDP 增長(zhǎng)率在全國(guó)各省市的排行中位居第四位。 經(jīng)濟(jì)分析 ： 2020 年青島市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年城市居民人均可支配收入 22368 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 9249 元，增長(zhǎng) %。全市居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，除 1 月份上漲 %外，其余月度漲跌幅度在 %與 %之間。同時(shí)，青島也是中國(guó)重要的海洋科研基地和軍事基地。第二、很多在外地的青島人，有很多打算在外奮斗幾年再回青島安家。隨著購(gòu)房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使青島市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平逐步提高 。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出， 2020 年上半年青島全市住宅總成交 33772 套，同比大增%，總成交面積為 萬(wàn)平米，比去年同期增加 萬(wàn)平米，同比增幅為 %。郊區(qū)住宅占據(jù)青島住宅市場(chǎng)的 %；市內(nèi)四區(qū)成交也不俗，李滄區(qū)上半年成交 3373 套，以較小優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑市內(nèi)四區(qū)；其他三個(gè)區(qū)域平均成交 3000 套左右，其中市北區(qū)成交 3178 套，政策性住房就達(dá) 1881 套，李滄區(qū)政策性住房也有 1437 套市北區(qū) 09 年上半年住宅總計(jì)成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅達(dá) 134%，總成交面積為 萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá) %；政策房方面， 08年 1—— 6 月市北區(qū)政策房共計(jì)成交 838 套，占整個(gè)住宅比重的%， 09 年 1—— 6月市北區(qū)政策房比重為 %，政策房比重基本持平。 SWOT 分析 ： 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）交通優(yōu)勢(shì) 內(nèi)蒙古 路， 沈陽(yáng) 路， 長(zhǎng)春 路 有 多部公交車(chē)也可到達(dá) 市區(qū) 。 機(jī)會(huì)分析 本地塊屬舊城改造地塊，有較好的發(fā)展空間，為項(xiàng)目的發(fā)展提供很多的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。 。建筑形態(tài)主要有小高層和高層，小高層和高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在土建和水電設(shè)計(jì)上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔家電，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電 視、程控電話等插座。主要以小戶型為主。 交通狀況： 位于同德路，毗鄰 308 國(guó)道、福州路。南 :延吉路 。鄰公交站 “ 鞍山路 ” 。 青島 市區(qū)客源 此類(lèi)客源為 本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，認(rèn)為主要有以下類(lèi)型： 2030 歲青年夫妻：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業(yè)。此類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 小結(jié)：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。工程建設(shè)場(chǎng)地屬市北老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)等生活配套較為齊備，尤其是項(xiàng)目北鄰內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途汽車(chē) 站，其建成后交通將極為便捷。 雨水排放條件 本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。 本 項(xiàng)目小區(qū)內(nèi) 設(shè)開(kāi)閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。 總體規(guī)劃思路 目前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 1） 規(guī)劃用地總面積 ： ㎡ 項(xiàng)目用地性質(zhì)：居住用地 （ 2） 建筑面積 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 22 a、規(guī)劃用地總面積： ㎡ b、 總建筑面積： 49760 ㎡ c、 住宅建筑面積： ㎡ d、 商業(yè)會(huì)所： ㎡ e、 居住總戶數(shù)： 552 戶 f、 規(guī)劃綠化率： % g、 規(guī)劃建筑密度： % 規(guī)劃建筑容積率： 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 23 配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) 從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問(wèn)題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活 。 （ 2） 兒童活動(dòng)中心、托兒所兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、托兒所都是在中心休閑廣場(chǎng)、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童 的戲鬧而對(duì)其它居民帶來(lái)的干擾。 （ 4） 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開(kāi)發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 單體布局的特點(diǎn) 充分利用 現(xiàn)有的地理優(yōu)勢(shì)來(lái) 營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心 ,向小區(qū)四周進(jìn)行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。 朝向布局特點(diǎn) 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 24 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到 “ 早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光 ” 。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 停車(chē)系統(tǒng) 機(jī)動(dòng)車(chē)輛由車(chē)輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車(chē)庫(kù)。 設(shè)計(jì)依據(jù) 采用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范： （ 1） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； （ 2） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 25 （ 3） 《汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； （ 4） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 5） 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思 由于地處 青島 的 市北 區(qū)，地段位置重要，建筑的個(gè)性要明顯，但又不能過(guò)于張揚(yáng)，必須與 周 邊的建筑環(huán)境相融合，并符合城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市空間的要求。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi) ,潔污分開(kāi)。 方案設(shè)計(jì)說(shuō)明 總體設(shè)計(jì)及交通組織 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 26 小區(qū)北 面對(duì)主要干道 —— 內(nèi)蒙古路長(zhǎng)途車(chē)站 入口 ，交通便利。 主要交通 道路 。在主要出入口設(shè)手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按扭 。 消防給水及固定滅火裝置 。在大樓屋頂設(shè) 18m3 消防專(zhuān)用水箱，并設(shè)專(zhuān)用管道分別與室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)連接，以保證火災(zāi)初期消防用水。地下室消防泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備），噴淋泵啟動(dòng)由濕式報(bào)警閥處壓力開(kāi)關(guān)控制，大樓屋頂 18m3 消防水箱接專(zhuān)用管道與濕式報(bào)警閥前連通。 （ 6） 手提式滅 火器 在地下室車(chē)庫(kù)、動(dòng)力房及各層平面適當(dāng)位置均設(shè)手提式滅火器。 d、 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797）； e、 《自動(dòng)噴水滅水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500842020）（ 2020 年版） （ 2） 給水部分 a、 水源：該 小區(qū)東 側(cè) 沈陽(yáng) 路引進(jìn)一根 DN150 給水管供小區(qū)生活消防給水用水，市政給水管壓力 ≥ （從室外地面算起）。綠化按 2L/m2 計(jì)，總?cè)沼盟繛?。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 28 (4)電 氣 (1)設(shè)計(jì)依據(jù) a、 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T16－ 92）； b、 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50057－ 94）； c、 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ133－ 90）； d、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045－ 95）； e、 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50116－ 98）； f、 《民用建筑電話通信管線設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ13－ 08－ 92）； g、 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50200－ 94）； h、 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CECS72:95）； i、 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50198－ 94）； j、 《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ13－ 32－ 2020）。 c、 為保證消防用電設(shè)備，火災(zāi)應(yīng)急照明等的應(yīng)急供電，在地下室設(shè) 1臺(tái) 315kw自啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，要求能在 15s 內(nèi)自啟動(dòng)。 （ 1） 本工程按第二類(lèi)防雷建筑物要求設(shè)置防雷措施，內(nèi)容包括防直擊雷，防雷電波侵入及防雷擊電磁脈沖。在主要出入口設(shè)手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按扭。 人防設(shè)計(jì) 住宅樓 一層地下室平時(shí)為汽車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)經(jīng)適當(dāng)封堵可做一個(gè)六級(jí)的人防防護(hù)單元，并分隔為 兩個(gè)抗爆單元 。清潔式、濾毒式均采用機(jī)械送風(fēng)，全工事超壓排風(fēng)，排風(fēng)經(jīng)活門(mén)口排至室外。 荷載取值及主要設(shè)計(jì)參數(shù) （ 1） 50 年一遇的基本風(fēng)壓 ，地面粗糙度： C類(lèi)，風(fēng)載體型系數(shù)： 。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 31 主體結(jié)構(gòu)選型 本工程擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，梁板采用普通鋼筋混凝土梁板。為簡(jiǎn)化計(jì)算，各種費(fèi)用一并并入單價(jià)。 盈虧平衡分析 當(dāng)項(xiàng)目 總投資等于項(xiàng)目銷(xiāo)售收入時(shí) P′ =C/S P′ = /49760=3403 元 /㎡ 遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于項(xiàng)目定位價(jià)格，價(jià)格允許的降低率為： 1 P′ /P=13403/8746=52% 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格為 8746*（ 152%） =4198 元 /㎡ ,就算本項(xiàng)目在售價(jià)上降低 52%也不至于虧損。 2．項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響，由于價(jià)格在定位時(shí)相對(duì)平穩(wěn)，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，當(dāng)銷(xiāo)售收入下降 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降 %，當(dāng)銷(xiāo)售收入上升 20%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率上升 %。 本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，青島市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目 的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。另外從社會(huì)效益與主環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目?？上蛏鐣?huì)出售 552 套商品樓房，戶型尺度較為合理，強(qiáng)調(diào)舒適性，規(guī)格，共計(jì)建筑面積 49760 平方米。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有 一定的氛圍后， 可 辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售 ，收入可再投資。 內(nèi)蒙古路項(xiàng)目可行性研究 41 致 謝 本文從選題的確定，論文的寫(xiě)作、修改到最后定 稿得到了我的指導(dǎo)老師王秀芝的細(xì)致、耐心的指導(dǎo)。 此外，還要感謝在大學(xué)三年中 給予我?guī)椭耐瑢W(xué) 。她嚴(yán)肅的教學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)深深地感染和激勵(lì)著我。 今后人居環(huán)境發(fā)展的主要方向是綜合發(fā)展，即生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、智能、科技一體化的人文景觀環(huán)境 ， 將進(jìn)一步地趨向于與人類(lèi)自身生存息息相關(guān)的智能型方向 發(fā)展，并著重體現(xiàn)在環(huán)境的節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、舒適等方面。 可以 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 和 35%的自有資金 作為