【正文】 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出 不可預見費用 2開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務費用 合計總投資（１＋２） ，建安成本估算為1600元每平米，則：總投資估算表為：序號項目金額（萬）1開發(fā)成本 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出 不可預見費用 2開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務費用 合計總投資（１＋２） ，建安成本估算為1650元每平米，則：項目投資估算表序號項目金額（萬）1開發(fā)成本 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè) 開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出 不可預見費用 2開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務費用 合計總投資（１＋２） 假定本項目土地價格未知，、測算地塊最高承受土地價格水平，如下表所示土地價格測算表序號容積率土地價格（萬元）土地價格（畝/萬元）項目總成本成本利潤率（稅后利潤/支出）1 30%230%330%4 30%說明：216。216。 土地供應量巨大，但老城區(qū)供應量極少。 通過敏感性分析，容積率、銷售價格的變動對項目利潤影響較大216。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造項目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）：%216。 房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項目受到市場的歡迎；216。216。分析：容積率增大后，假定建筑密度不變，項目為住宅物業(yè)形態(tài)。十三、項目經(jīng)濟效益、財務分析、項目經(jīng)濟效益估算銷售收入：住宅根據(jù)市場分析和目前類似區(qū)域項目銷售情況，預計本項目住宅在銷售期（1年）內(nèi)銷售率可達到98％以上．本項目按100％銷售率測算。加上各種稅費。按（建安成本＋公建配套費用）*%標準測算。本項目銷售計劃表（%）項目2009年2010年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度住宅50%30%10%10%酒店式公寓60%25%10%5%由于是項目初步估算，所以暫不考慮住宅與酒店式公寓價格差別及按揭和分期付款等因素。十一、項目發(fā)展定位、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：l 項目所處老城區(qū)較核心地段，具有區(qū)位優(yōu)勢l 周邊配套完善，交通非常便捷l 目前老城區(qū)中心地帶現(xiàn)有項目銷售表現(xiàn)優(yōu)秀l 依畔玉帶河且面積寬闊，水景住宅，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊W（劣勢）：l 項目土地成本可能較高l 周邊樓盤、小區(qū)水平參差不齊，人員環(huán)境復雜l 玉帶河急需規(guī)劃、治理O（機會）：l X市經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛；l 老城區(qū)土地供應量稀少，發(fā)展前景看好l 項目地臨玉帶河水域規(guī)劃兒童公園，可急劇提升周邊人氣附近居民居住水平T（威脅）：l X市未來中高檔產(chǎn)品競爭激烈，尤其是住宅產(chǎn)品l 雖地處繁華地帶，但周邊新建樓盤較多l(xiāng) 新城區(qū)住宅面積供給較多，造成一定競爭壓力。老城中心稀缺多層 闊綽三房盡享尊崇玉帶河畔之水景住宅：玉河經(jīng)典與玉帶河為伴，從名字就可窺其一二，玉帶河的經(jīng)典之作。、玉河經(jīng)典物業(yè)名稱玉河經(jīng)典項目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商X市星鑫實業(yè)有限公司物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)有限公司施工單位工程進度3號住宅樓正在銷售占地面積建筑面積綠化率35%容積率價格均價4980元/平方米物業(yè)費第四珍：世界級品牌盛宴作為X首條國際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風情景觀，整個街區(qū)呈現(xiàn)優(yōu)雅浪漫的異國風情。第二珍：國際先進開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個全新的城市動力商圈。)江信國際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：、。設(shè)計宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設(shè)計主題“水、運動、人文、時尚”精彩純多層，開啟“城”居精彩時刻！中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項目內(nèi)部規(guī)劃較完善，打造了一個良好的人居環(huán)境，項目地理位置不錯，項目所在地是X重點打造的一個規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過，造成路面不好。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯落有致， 形成小區(qū)中心半圍合的共享活動空間，既符合景觀設(shè)計的要求，又使得這個地塊具有靈韻、動感的豐富內(nèi)涵。項目位于X市東南部，北側(cè)為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側(cè)為建設(shè)中的華府天地項目。毛坯、結(jié)構(gòu)：框架塑造了一個公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”都市領(lǐng)地你的生活版圖，何止10萬平方米環(huán)境領(lǐng)地在城市中心，如何實現(xiàn)你的“島居式生活”園林領(lǐng)地是美的流動，還是心在流動戶型領(lǐng)地創(chuàng)意戶型，獨領(lǐng)全城“陽光”生活風在城市中，靜享自然景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項目緊挨玉帶河，項目內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃的很好，內(nèi)部配套設(shè)施也很是齊全。再加上密集的人口，開發(fā)投資商雄厚的資金實力，該項目在未來的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現(xiàn)完美布置，形成一個個面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達庭院內(nèi)側(cè)的通廊串聯(lián)起這些廳堂。配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場、等大型超市。九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)216。 物業(yè)管理－物業(yè)管理、房屋維修趨勢：沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個單獨的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在內(nèi)陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。 設(shè)計－概念設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計趨勢：大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設(shè)計與環(huán)境設(shè)計外包給專業(yè)公司來做，設(shè)計環(huán)節(jié)是整個房產(chǎn)開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關(guān)注、重視216。2006年X市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬平方米）、從價格到產(chǎn)品，X升級換代需求旺盛 戶型的需求分析自2003年以來，X房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，X市民對套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房預售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)發(fā)放VIP卡或其它預購憑證的數(shù)量不得超過可售房源的數(shù)量。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 土地政策一覽表政策名稱頒布時間重點內(nèi)容關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。以行政功能和商業(yè)中心建設(shè)帶動重大商務、文化、教育和公建項目建設(shè)，進一步增強交通設(shè)施的通達性，建設(shè)紅谷灘高層建筑群；朝陽組團。、X經(jīng)濟發(fā)展分析小結(jié)近年來，X市經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。屬國藥廠原用地，交通發(fā)達，周邊配套完善，是X老城區(qū)較為核心位置。、風險及建議216。216。 隨著城市化進程的加快,也帶動了X市政府重點規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。216。、經(jīng)濟分析結(jié)論根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標用地面積7920㎡（）建設(shè)面積18216㎡公共建筑面積1000㎡容積率項目總投資銷售收入（住宅銷售率：100%）銀行融資3400萬元自有資金2400萬元稅前利潤稅后利潤成本利潤率（稅后利潤/總成本）%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）%最高承受土地價格（成本利潤率為30％）注：，按企業(yè)自有資金單位為萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資金來源與運用分析，本項目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。 假定項目最低利潤率為項目成本的30%，本項目的土地價格承受能力較高　　，　　，　　，　　。二、項目概況、項目位置項目位于X市建設(shè)東路和玉帶河交匯處，中大紫都項目后面。這也從側(cè)面反映了X未來宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，將進一步刺激房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資前景看好。其中,X將重點開發(fā)五個具有很高產(chǎn)業(yè)和建設(shè)開發(fā)需求，開發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點拓展區(qū)，依序包括：紅谷灘中央商務區(qū)。、房地產(chǎn)政策分析附:全國及X地方20042007年已出臺的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策216。另外，個人住房公積金貸款5年（含）%%，%%；商業(yè)銀行自營性個人住房貸款5年（含）%%，%%中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知財政部 稅務總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。“X市房地產(chǎn)信息網(wǎng)”中公示的待售房源。與此同時，市場供給量與成交量的之間的差額也越來越大。216。通過精裝修等手段，已成為一種差異化產(chǎn)品的方法216。從上面2006年及2007年上半年土地出讓表可以發(fā)現(xiàn)，市中心（老城區(qū)）土地出讓量極少，而在市郊及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域土地（特別是工業(yè)用地）供應量巨大，這將使本項目具有巨大的先天性競爭優(yōu)勢。項目地處X市中心解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產(chǎn)區(qū)）。 隆鑫廣場，就其建筑本身就是一道亮麗的風景，靈感源于對當代西方現(xiàn)代建筑的明快、典雅與嚴謹建筑風格的推崇，用現(xiàn)代建筑板、玻璃及金屬欄桿等元素進行重組與穿插，處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息和尊貴神韻。項目的定位基本符合所處地理位置周邊的環(huán)境。戶型都以中小型為主集中在80—120平米左右，布局方正，空間分割合理，動靜分區(qū)，寬闊陽臺設(shè)計，盡情享受私屬空間，戶型簡潔實用