【正文】 216。 在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目的預(yù)期投資效益良好，可進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)216。 成本利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/總成本）：%216。、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：216。 房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，對(duì)居住升級(jí)換代的需求旺盛；216。 在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要想獲取預(yù)期收益，必須在既定條件下，最大限度挖掘產(chǎn)品的附加價(jià)值，組合產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)差異化產(chǎn)品。為X市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 假定項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為30%，銷售價(jià)格6500元/平米，以此反推地價(jià)，即得出上表；216。一般情況下假定在土地價(jià)格、銷售價(jià)格等其他因素不變的情況下如果能增加容積率是爭(zhēng)取利潤(rùn)的有效手段。、項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/總成本）%銷售利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/銷售收入）%、項(xiàng)目土地價(jià)格測(cè)算假定本項(xiàng)目土地價(jià)格未知，須測(cè)算地塊最高承受土地價(jià)格水平土地價(jià)格測(cè)算表序號(hào)土地價(jià)格（萬(wàn)元）土地價(jià)格（畝/萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本成本利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/支出）1 30%說(shuō)明：1：假定項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為30%，銷售價(jià)格6500元/平米，以此反推地價(jià)，即得出上表。自有資金：2400萬(wàn)元；銀行融資：3400萬(wàn)元；本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款。、資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。假設(shè)本項(xiàng)目向銀行貸款3400萬(wàn)元，期限為1年，%計(jì)。、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等。、開(kāi)發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出主要指政府行政收費(fèi)：包括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)以及教育附加、墻改等以及項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、印花稅、交易費(fèi)、土地增值稅預(yù)征。經(jīng)估算：在X屬于本項(xiàng)目的土地成本以230萬(wàn)元／畝估算，、前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考區(qū)域及國(guó)內(nèi)高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，以６０元每平米計(jì)。銷售期根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售期確定，本項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)為1年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件后1年半后結(jié)束銷售。2：，從項(xiàng)目的區(qū)位角度分析，不建沿街商業(yè)。、各競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)（元/㎡）景河景宮6500隆鑫廣場(chǎng)6200中大紫都5900江信國(guó)際嘉園5000玉河經(jīng)典4980競(jìng)爭(zhēng)樓盤用地面積（㎡）建筑面積（㎡）景河景宮100000隆鑫廣場(chǎng)180000中大紫都234902江信國(guó)際嘉園玉河經(jīng)典競(jìng)爭(zhēng)樓盤定位語(yǔ)景河景宮塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦” 隆鑫廣場(chǎng)打造成一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)等為一體的新的商業(yè)中心中大紫都致力于創(chuàng)造一個(gè)“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)江信國(guó)際嘉園X首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地玉河經(jīng)典老城中心稀缺多層 闊綽三房盡享尊崇競(jìng)爭(zhēng)樓盤停車位（單位：個(gè)）景河景宮374隆鑫廣場(chǎng)920，其中地上135輛，地下785輛中大紫都547江信國(guó)際嘉園362玉河經(jīng)典地面10個(gè)左右，地下60個(gè)左右競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型配比房型總套數(shù)套數(shù)比例(%)景河景宮二房48316434三房285四房34隆鑫廣場(chǎng)二房45163三房317四房71中大紫都二房335105三房156四房74江信國(guó)際嘉園二房390111三房279玉河經(jīng)典二房11142三房6本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析結(jié)論根據(jù)以上的案例參考和分析，再考慮到未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，本項(xiàng)目物業(yè)的估算價(jià)格為：住宅6500元/平米。經(jīng)典戶型之尊貴享受：在土地變得越來(lái)越稀缺的情況下，純多層住宅，闊綽三房備顯主人尊崇地位、雍容氣度。戶型面積較適中，戶型注重居住舒適性，兩房戶型長(zhǎng)方形，注重戶型使用面積的有效利用，三房大多為類似正方形布局，通風(fēng)良好，大面積觀景陽(yáng)臺(tái)視野開(kāi)闊。玉河經(jīng)典，坐擁老城區(qū)，成熟生活配套環(huán)繞周邊。屬于城市中心地帶，人口密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項(xiàng)目地周圍有省家電市場(chǎng)，舊貨大市場(chǎng)等成熟商圈，沃爾瑪、麥德龍與項(xiàng)目緊挨，項(xiàng)目地理位置非常不錯(cuò)，該項(xiàng)目打造的X首個(gè)豪布斯卡，對(duì)人們很有吸引力，項(xiàng)目的建成推出，將極大的完善該區(qū)域的購(gòu)物、休閑環(huán)境。江信國(guó)際嘉園的主打產(chǎn)品之一——高檔公寓樓，在立志打造精英人士的完美家居的同時(shí)，還特別為成功人士量身定做的奢華型公寓；、寬敞典雅的南向主臥，近8平方米集獨(dú)立盥洗間與淋浴(缸浴)為一體的陽(yáng)光型衛(wèi)生間，使得整個(gè)空間彰顯大氣、奢華格局，在享受舒適度的同時(shí)，也讓房主人顯赫的身份得到張揚(yáng)。江信國(guó)際嘉園正處于X市解放西路沃爾瑪旁，其價(jià)值潛力將不言而喻。這種國(guó)際同步的先進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，復(fù)合了住宅、商業(yè)、娛樂(lè)的三重優(yōu)勢(shì)，以海納百川之氣魄，強(qiáng)大的消費(fèi)輻射力，將引發(fā)一場(chǎng)“全新居住消費(fèi)模式”。同時(shí)，為了解決城市發(fā)展帶來(lái)的交通“腸梗阻”問(wèn)題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，考慮在洪都大道與解放西路開(kāi)設(shè)多個(gè)出入口，良好地保障了人流與車流出行的便捷與通暢。毛坯、結(jié)構(gòu)：框架X首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地。項(xiàng)目亮點(diǎn):X首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)主力戶型：二房二廳、三房二廳；占地面積：總建筑面積:(；。擁有成熟的生活設(shè)施配套，交通也極為便利。毛坯、結(jié)構(gòu)：框架致力于創(chuàng)造一個(gè)“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)。中大紫都戶型面積有8種戶型，主要分為：、。中心綠地位于地塊中心，整個(gè)區(qū)域以流動(dòng)的綠地廣場(chǎng)為依托，引進(jìn)東部濕地景色。根據(jù)初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總建筑面積約為234902㎡，其中地上建筑面積為205270㎡，包括多層約39900余㎡；小高層約67000余㎡；高層約90000㎡。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。、中大紫都、物業(yè)名稱中大紫都項(xiàng)目位置青山湖解放西路528號(hào)開(kāi)發(fā)商江西中大城市房地產(chǎn)公司物業(yè)公司X福田物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院工程進(jìn)度一期售完，二期10月分開(kāi)盤占地面積建筑面積234902平方米綠化率35%容積率價(jià)格均價(jià)：5900元/平方米物業(yè)費(fèi)開(kāi)盤時(shí)間（一期）2007年1月26日入住時(shí)間2008年10月停車位547樓盤檔次中高檔中大紫都位于X市東南部，位于城南副中心。戶型都以中小型為主集中在80—120平米左右，布局方正，空間分割合理，動(dòng)靜分區(qū)，寬闊陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，盡情享受私屬空間，戶型簡(jiǎn)潔實(shí)用，南偏東朝向?yàn)橹?，客廳南北通透，通風(fēng)流暢，陽(yáng)光充足。配套: 購(gòu)物：麥德龍超市，沃爾瑪超市、彭家橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、城東百貨大樓、國(guó)美電器、華聯(lián)超市、旺中旺超市；銀行：中行、建行、工行；教育：少春學(xué)校、少春學(xué)校附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上海路小學(xué)、第十七中學(xué)、江西廣電小學(xué)、江西廣電幼兒園、安琪爾幼兒園（御錦城）；醫(yī)療：湖坊醫(yī)院、第九醫(yī)院、匯仁堂藥店；公共交通：220212316路等公交線路在小區(qū)門口，建筑面積近10萬(wàn)平方米，％，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層；戶戶朝南，四面觀景。項(xiàng)目的定位基本符合所處地理位置周邊的環(huán)境。500米玉帶河水域風(fēng)情， 10000㎡市民廣場(chǎng)，片區(qū)獨(dú)攬。 隆鑫廣場(chǎng)，就其建筑本身就是一道亮麗的風(fēng)景，靈感源于對(duì)當(dāng)代西方現(xiàn)代建筑的明快、典雅與嚴(yán)謹(jǐn)建筑風(fēng)格的推崇，用現(xiàn)代建筑板、玻璃及金屬欄桿等元素進(jìn)行重組與穿插，處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息和尊貴神韻。沿街商業(yè)1F層高6米，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間8米，1F、2F為上下兩層連通式商鋪。項(xiàng)目地處X市中心解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國(guó)藥廠生產(chǎn)區(qū)）。 房地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重，市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到市場(chǎng)的歡迎；216。從上面2006年及2007年上半年土地出讓表可以發(fā)現(xiàn)，市中心（老城區(qū)）土地出讓量極少，而在市郊及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域土地（特別是工業(yè)用地）供應(yīng)量巨大，這將使本項(xiàng)目具有巨大的先天性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這表明X房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還處于單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)價(jià)值提升還有很大的“藍(lán)?！笨臻g――空白點(diǎn)。通過(guò)精裝修等手段，已成為一種差異化產(chǎn)品的方法216。216。216。、小結(jié)X住宅價(jià)格一路攀升，供需差額越來(lái)越大，在中檔住宅供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的同時(shí)，高品質(zhì)住宅供應(yīng)卻供不應(yīng)求。與此同時(shí)，市場(chǎng)供給量與成交量的之間的差額也越來(lái)越大。雖然政府力圖通過(guò)政策的調(diào)控，控制房?jī)r(jià)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居住“質(zhì)”和“量”的需求強(qiáng)勁，宏觀調(diào)控近期收效不大?！癤市房地產(chǎn)信息網(wǎng)”中公示的待售房源。216。另外，個(gè)人住房公積金貸款5年（含）%%，%%；商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年（含）%%，%%中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。實(shí)行分級(jí)預(yù)審，在項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)。、房地產(chǎn)政策分析附:全國(guó)及X地方20042007年已出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策216。啟動(dòng)贛江兩岸產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃和建設(shè)，濱水區(qū)域突出公共性、連續(xù)性、可達(dá)性、親水性和安全性，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)走廊，打造城市未來(lái)的黃金中軸線；昌南新城。其中,X將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)具有很高產(chǎn)業(yè)和建設(shè)開(kāi)發(fā)需求，開(kāi)發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點(diǎn)拓展區(qū)，依序包括：紅谷灘中央商務(wù)區(qū)。 根據(jù)X市“雙三百”的城市發(fā)展規(guī)模和目標(biāo)規(guī)劃，X城市化進(jìn)程伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮而來(lái)。這也從側(cè)面反映了X未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，投資前景看好。、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)隨著城市發(fā)展的不斷深入，X市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，GDP、固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)上升的勢(shì)頭。二、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于X市建設(shè)東路和玉帶河交匯處，中大紫都項(xiàng)目后面。216。 假定項(xiàng)目最低利潤(rùn)率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高　　，　　，　　，　　。 其余資金來(lái)源于本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款，；216。、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7920㎡（）建設(shè)面積18216㎡公共建筑面積1000㎡容積率項(xiàng)目總投資銷售收入（住宅銷售率：100%）銀行融資3400萬(wàn)元自有資金2400萬(wàn)元稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)成本利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/