【正文】 場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到 市場的歡迎；216。 通過敏感性分析，容積率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤影響較大；216。 因地塊在老城區(qū)，所以應(yīng)充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和資源；且與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列X與中部其它省會(huì)城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度居中部前列。在此基礎(chǔ)上,X市城市總體規(guī)劃提出了“西進(jìn)、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。適應(yīng)城市形態(tài)加快南延的趨勢，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢和潛力，把昌南新城建設(shè)成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強(qiáng)城市的總體功能和對(duì)小藍(lán)、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動(dòng)關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知認(rèn)真清理違法違規(guī)用地；嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴(yán)明法紀(jì)。 產(chǎn)品政策關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結(jié)構(gòu)形式及其節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息載入《住宅使用說明書》216。六、市場需求分析、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)一路盤升從上表可以看出，X住宅均價(jià)自2003年以來，一直呈上升趨勢。體現(xiàn)出X市民居住需求已到了升級(jí)換代的時(shí)候。 營銷－廣告策劃、營銷計(jì)劃、銷售、客戶管理趨勢：較多房產(chǎn)公司的營銷還只是停留在產(chǎn)品推銷階段，但未來營銷發(fā)展將由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設(shè)前的企劃定位，完成從產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向整合營銷的轉(zhuǎn)變。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產(chǎn)未來幾年開發(fā)量的大小。 研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機(jī)會(huì)大；216。 具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720㎡（地上建筑面積45790㎡，地下建筑面積9930㎡），其中，住宅面積38970㎡，公建及商業(yè)面積6820㎡，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)296戶；B區(qū)73710㎡（地上建筑面積59300㎡，地下14410㎡），其中，B區(qū)住宅面積51350㎡，公建及商業(yè)面積7950㎡，共7棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500㎡（地上建筑面積32210㎡，地下9290㎡），其中，C區(qū)1棟，517層小戶型白領(lǐng)公寓面積14410㎡，4F裙樓商業(yè)面積17800㎡隆鑫廣場共有21種戶型面積，分別是93m 、124m129m146m130m136m2 、128m2 、120m 、 、 、 、 、 、 、。、推廣廣告訴求點(diǎn)超越繁華、純城生活。項(xiàng)目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會(huì)所、水景園林以及水岸風(fēng)情商業(yè)街。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達(dá)X大橋、八一廣場等各X主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。總戶數(shù)約為1728戶。中大紫都住宅以中大型為主集中在100—130平米左右，布局方正，南北陽臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。同時(shí)，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來的商業(yè)氛圍，使之成為X市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華地段之一。第一珍：居城市核心旺地 江信國際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，X市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產(chǎn)生的巨大銷售額以及對(duì)周邊商業(yè)的巨大帶動(dòng)作用，在最大層面上兌現(xiàn)了物業(yè)效益。在項(xiàng)目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨(dú)具匠心的安排在位置相對(duì)優(yōu)越的2號(hào)樓當(dāng)中，尤其是在最西側(cè)的戶型朝南主臥采用270度弧型設(shè)計(jì)，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經(jīng)典之作。配套：學(xué)校：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中，X航空工業(yè)學(xué)院，江西師大城東分院；商場： 沃爾瑪、麥德龍、華聯(lián)；郵局：中國郵政；銀行：中行、建行、商行、工行、農(nóng)行城市信用社；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院。人性化的戶型設(shè)計(jì)，大空間、家里也可以開Party；大享受、陽光月色自然飄進(jìn)來；大氣度、功能齊全備受尊崇天賦稀貴，傳承經(jīng)典玉河經(jīng)典占據(jù)老城區(qū)的優(yōu)越地理位置，依畔玉帶河的水景住宅。、有關(guān)工程計(jì)劃說明開發(fā)建設(shè)期：建設(shè)進(jìn)度大致計(jì)劃假定如下（起始日期為假設(shè)）：2007年11月取得土地使用權(quán)證2007年11月12月建筑方案設(shè)計(jì)2008年1月2月拆遷、規(guī)劃方案報(bào)批2008年3月4月施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用參考X市區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以100元／平方米計(jì)。按X市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按46元／平方米計(jì)取。根據(jù)2004年4月26日,《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》,國務(wù)院將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%提高到35%以上。2：在其他假設(shè)條件不變的情況下，假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，、項(xiàng)目不確定性分析假定本項(xiàng)目土地款以230萬元／畝計(jì)算，且售價(jià)和其他條件如前所設(shè)，則：項(xiàng)目盈虧平衡分析（1）保本銷售價(jià)格： 住宅：3878元/平方米（2）保本銷售率： 住宅：％、銷售價(jià)格變化的不確定性分析通過銷售價(jià)格的變動(dòng)分析（變化幅度177。 在其他假設(shè)條件不變的情況下，假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，；，；。、行業(yè)競爭分析216。 項(xiàng)目銷售收入：（住宅銷售率：100%）216。 假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高，。 雖受政策影響，但X市房地產(chǎn)還是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，地塊土地成本可能較高，需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價(jià)格。 稅后利潤：216。 品牌地產(chǎn)市場份額較小，有較大的市場空間；216。 近年來，X市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。售價(jià)變動(dòng)率銷售收入（元／平方米）項(xiàng)目總成本（萬元）成本利潤率（稅后利潤/總成本）10%7150%5%6825%06500%5%6175%10%5850%、容積率變動(dòng)的不確定性分析容積率變化（、）對(duì)項(xiàng)目利潤也很敏感。，按企業(yè)自有資金為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請(qǐng)3400萬元的信貸額度，期限為1年。、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息及各種稅費(fèi)。、公共配套設(shè)施費(fèi)用參照X市同類型項(xiàng)目開發(fā)公共配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，按1000平方米公共配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，測算本項(xiàng)目此項(xiàng)費(fèi)用成本為人民幣250萬元。2009年3月 酒店式公寓開始施工2009年5月住宅樓主體封頂2009年5月6月 住宅樓主體工程完工2009年6月酒店式公寓預(yù)售2009年8月酒店式公寓主體完工2009年8月2009年9月設(shè)備安裝、外管網(wǎng)鋪設(shè)2009年9月2009年11月道路、園林工程完工2009年11月全面入伙項(xiàng)目拿地之后從策劃、規(guī)劃、報(bào)建至項(xiàng)目開工整個(gè)項(xiàng)目籌備期合理的時(shí)間預(yù)計(jì)為6個(gè)月；本項(xiàng)目總建筑面積18216平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期2個(gè)月，施工期16個(gè)月，；以上總共周期為2年時(shí)間。老城區(qū)生活氣息濃厚，但也少了一些現(xiàn)代都市的時(shí)尚感，作為一個(gè)小樓盤來說，周邊環(huán)境人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜。面積(平方米)房型2室2廳2衛(wèi)1廚 3室2廳2衛(wèi)1廚 3室2廳2衛(wèi)1廚3室2廳2衛(wèi)1廚從戶型面積的分布來看，戶型面積以中、大戶型為主，主力戶型集中在100平方米以上。：X首個(gè)豪布斯卡該項(xiàng)目位于解放西路與洪都大道交叉口，有著良好的交通。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)驚人的。在硬件配置上面，也具有數(shù)十年的超前性；比如它的大規(guī)模（高比例） 停車場的配備?？偨Y(jié)下來，該項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾大特點(diǎn)：由實(shí)力雄厚的江信國際集團(tuán)斥巨資打造，保障有力；項(xiàng)目坐落于解放西路，在X市發(fā)展規(guī)劃中將成為市中心商圈重要的商業(yè)街區(qū)之一，有著廣闊的發(fā)展前景；X首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地；與世界商業(yè)巨頭沃爾瑪、麥德龍緊密相鄰，都市繁華更近一步；注重園林的人性化時(shí)尚設(shè)計(jì)，采用下沉式廣場、精致小品、卵石步徑、滲透式綠地等時(shí)尚特色元素組成；小區(qū)各主要建筑主體采用剪力墻結(jié)構(gòu)，具有較高的抗震能力，項(xiàng)目質(zhì)量安全可靠。臥室連同書房，書房通向露臺(tái)，將品位與休閑、休閑與享受完美銜接。小區(qū)按建筑形式分為多層，小高層，高層三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，圍繞中心綠地展開。在《X市城市總體規(guī)劃（20002010年）》文件中，該片區(qū)被定位為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住為一體的綜合新區(qū)配套: 教育：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中、X航空工業(yè)學(xué)院、江西師大城東分院；幼稚園：雙語幼兒園；綜合商場：華聯(lián)超市、沃爾瑪、麥德龍、香江家具城、洪城家電市場；農(nóng)貿(mào)市場：龍王廟集貿(mào)市場；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院；銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行城市信用社、工商銀行；娛樂：有X京東水上樂園、天香園候鳥公園、城東公園等休閑娛樂場所，城東公園占地面積150畝，此外X市政府為改變城東片區(qū)無大型休閑公園的現(xiàn)狀，規(guī)劃在本地塊旁修建兒童公園。景河星宮戶型面積有5種戶型，主要分為：、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。項(xiàng)目周邊有省家電市場，舊貨大市場等成熟的尚圈，有沃爾瑪、麥德龍購物廣場等大型購物中心，玉帶河是其整個(gè)外圍景觀的樞紐。隆鑫廣場交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分外墻：高級(jí)外墻涂料，局部花崗巖樓梯：花崗巖踏步，鐵欄桿扶手，墻面及天棚刮白地面：面磚墻面：1：1：6混合砂漿壓光，刮白頂棚：刮白電梯：OTIS電梯電：一戶一表水：一戶一表氣：一戶一表其他：每戶贈(zèng)送可視對(duì)講電話機(jī)、緊急按鈕、紅外線探測器、煤氣泄漏報(bào)警器各一個(gè)住宅部分墻面：1：1：6混合砂漿抹灰地面：混凝土原漿抹平天棚：混合砂槳一次抹灰廚房：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，集中排煙衛(wèi)生間：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，做防水處理門窗：外門窗均采用鋁合金中空玻璃窗，室內(nèi)預(yù)留門洞入戶門：高級(jí)防盜門有線電視、電話、寬帶網(wǎng)：每戶設(shè)置集中信息箱，內(nèi)設(shè)接駁口打造成一個(gè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)等為一體的新的商業(yè)中心。十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)、隆鑫廣場物業(yè)名稱隆鑫廣場項(xiàng)目位置解放西路80號(hào)開發(fā)商X市百盛實(shí)業(yè)投資有限公司物業(yè)公司深圳長城物業(yè)管理公司代理商同致地產(chǎn)工程進(jìn)度共三期、二期9月16日開盤占地面積建筑面積18萬平方米綠化率35％容積率價(jià)格均價(jià)6200元/平方米物業(yè)費(fèi)開盤時(shí)間2006年10月入住時(shí)間2007年12月停車位920，其中地上135輛，地下785輛樓盤檔次中高檔隆鑫廣場由浙江彪馬集團(tuán)投資，、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的高檔綜合性精品樓盤。2005年，X共出讓土地為450