【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　　 建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、報(bào)告摘要 項(xiàng)目市場條件 行業(yè)競爭狀況 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)及建議 5二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6三、項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長 與周邊中部城市比較，位居中部城市前列 X經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié) 8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析 城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展 城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論 10五、房地產(chǎn)政策分析 1房地產(chǎn)政策分析 1政策分析小結(jié) 13六、市場需求分析 1房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)一路盤升 1住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大 1從價(jià)格到產(chǎn)品，X升級換代需求旺盛 16 戶型的需求分析 16 物態(tài)的需求分析 1小結(jié) 17七、市場供應(yīng)分析 1房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1小結(jié) 18八、土地出讓情況分析 19九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 21十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 2隆鑫廣場 2景河星宮 2中大紫都 2江信國際嘉園 3玉河經(jīng)典 3各競爭樓盤比較分析 3本項(xiàng)目價(jià)格分析結(jié)論 39十一、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目形象定位（略） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 有關(guān)工程計(jì)劃說明 41十二、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 4項(xiàng)目總投資估算 4土地費(fèi)用 4前期工程費(fèi)用 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 4建筑安裝工程費(fèi) 4公共配套設(shè)施費(fèi)用 4開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 4不可預(yù)見費(fèi)用 4開發(fā)成本 4管理費(fèi)用 4銷售費(fèi)用 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 4開發(fā)費(fèi)用 4項(xiàng)目總投資 4資金籌措計(jì)劃 45十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析 4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 4項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4項(xiàng)目土地價(jià)格測算 4項(xiàng)目不確定性分析 4銷售價(jià)格變化的不確定性分析 4容積率變動的不確定性分析 47十四、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)和建議 5項(xiàng)目市場條件 5行業(yè)競爭分析 5經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 5風(fēng)險(xiǎn)及建議 52 55 建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、報(bào)告摘要、項(xiàng)目市場條件216。 近年來，X市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為X市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。216。 隨著城市化進(jìn)程的加快,也帶動了X市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。、行業(yè)競爭狀況216。 政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范；216。 房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；216。 房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴(yán)重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到 市場的歡迎；216。 研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機(jī)會大；216。 土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7920㎡（）建設(shè)面積18216㎡公共建筑面積1000㎡容積率項(xiàng)目總投資銷售收入（住宅銷售率：100%）銀行融資3400萬元自有資金2400萬元稅前利潤稅后利潤成本利潤率（稅后利潤/總成本）%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）%最高承受土地價(jià)格（成本利潤率為30％）注：，按企業(yè)自有資金單位為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。216。 自有資金：2400萬元（不低于35％）；216。 銀行融資：3400萬元；216。 其余資金來源于本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款，；216。 通過敏感性分析，容積率變動對項(xiàng)目利潤影響較大；216。 通過敏感性分析，銷售價(jià)格對項(xiàng)目的利潤有一定影響；216。 在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目的預(yù)期投資效益良好，可進(jìn)行投資開發(fā)；216。 假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高　　，　　，　　，　　。、風(fēng)險(xiǎn)及建議216。 雖受政策影響，但X市房地產(chǎn)還是持續(xù)快速發(fā)展。從土地交易的情況來看，地塊的土地成本可能較高，這就需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價(jià)格，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。216。 因地塊在老城區(qū)，所以應(yīng)充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和資源；且與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。216。 在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場，要想獲取預(yù)期收益，必須在現(xiàn)有條件下，最大限度挖掘產(chǎn)品的附加價(jià)值。二、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于X市建設(shè)東路和玉帶河交匯處，中大紫都項(xiàng)目后面。屬國藥廠原用地，交通發(fā)達(dá)，周邊配套完善，是X老城區(qū)較為核心位置。、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)用地面積（賣地紅線）7920㎡（）用地性質(zhì)居住用地土地使用年限70年建筑容積率綠化率≥35%三、項(xiàng)目投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)分析X市作為京九線上唯一的省會城市，同時(shí)也是中部地區(qū)六大中心城市之一。近年來，全市上下為實(shí)現(xiàn)把X建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長態(tài)勢，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長，走在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長隨著城市發(fā)展的不斷深入，X市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，GDP、固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)上升的勢頭。、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列X與中部其它省會城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度居中部前列。通過上圖可以看出，X市的人均可支配收入及固定資產(chǎn)投資這兩項(xiàng)指標(biāo)，其增長速度都位居中部六大城市之首，GDP增長速度也位于中游。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年份X長沙合肥武漢太原鄭州03年04年05年06年近年來，X市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈下降趨勢，其主要原因是最近三年X市的固定資產(chǎn)投資增長加快，房地產(chǎn)投資增長速度跟不上固定資產(chǎn)投資增長的速度，造成房地產(chǎn)投資總量增加但比重下滑的情況發(fā)生，并非房地產(chǎn)投資降溫。這也從側(cè)面反映了X未來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資前景看好。、X經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié)近年來，X市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為X市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四、城市規(guī)劃發(fā)展分析、城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展216。 根據(jù)X市“雙三百”的城市發(fā)展規(guī)模和目標(biāo)規(guī)劃，X城市化進(jìn)程伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮而來。在此基礎(chǔ)上,X市城市總體規(guī)劃提出了“西進(jìn)、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。216。 據(jù)城市規(guī)劃布局資料顯示,從現(xiàn)在起到2020年，X市中心城按“一江兩岸、一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”的規(guī)劃布局。其中,X將重點(diǎn)開發(fā)五個(gè)具有很高產(chǎn)業(yè)和建設(shè)開發(fā)需求，開發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點(diǎn)拓展區(qū)，依序包括：紅谷灘中央商務(wù)區(qū)。以行政功能和商業(yè)中心建設(shè)帶動重大商務(wù)、文化、教育和公建項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)交通設(shè)施的通達(dá)性，建設(shè)紅谷灘高層建筑群；朝陽組團(tuán)。啟動朝陽組團(tuán)建設(shè)，成為以大型住宅基地為主體、生活設(shè)施配套完善的人居中心；“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)。依托城東地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)艾溪湖、瑤湖區(qū)域的景觀開發(fā)和產(chǎn)業(yè)集聚，建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)；一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶。啟動贛江兩岸產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃和建設(shè)，濱水區(qū)域突出公共性、連續(xù)性、可達(dá)性、親水性和安全性，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)走廊，打造城市未來的黃金中軸線；昌南新城。適應(yīng)城市形態(tài)加快南延的趨勢，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢和潛力，把昌南新城建設(shè)成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強(qiáng)城市的總體功能和對小藍(lán)、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論X城市化進(jìn)程的加快,帶動了X市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。五、房地產(chǎn)政策分析《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（）以來，一系列土地、金融稅收、產(chǎn)品技術(shù)規(guī)范、價(jià)格、交易管理政策陸續(xù)出臺，調(diào)控力度日益加大，實(shí)施細(xì)則日益具有針對性，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范。、房地產(chǎn)政策分析附:全國及X地方20042007年已出臺的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策216。 土地政策一覽表政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理集中半年左右時(shí)間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。要求經(jīng)營性土地交易都必須在市土地交易市場以招拍掛的方式公開進(jìn)行國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，新增建用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法充分發(fā)揮土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控作用，控制建設(shè)用地總量。實(shí)行分級預(yù)審，在項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請。關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知認(rèn)真清理違法違規(guī)用地；嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴(yán)明法紀(jì)。國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)規(guī)范土地出讓收支管理調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知