【正文】 總成本）%銷售利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/銷售收入）%最高承受土地價(jià)格（成本利潤(rùn)率為30％）注：，按企業(yè)自有資金單位為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請(qǐng)3400萬元的信貸額度，期限為1年。 房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，對(duì)居住升級(jí)換代的需求旺盛；216。216。　　　　　　　　　　　　　　　　　 建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、報(bào)告摘要 項(xiàng)目市場(chǎng)條件 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)及建議 5二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6三、項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng) 與周邊中部城市比較，位居中部城市前列 X經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié) 8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析 城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展 城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論 10五、房地產(chǎn)政策分析 1房地產(chǎn)政策分析 1政策分析小結(jié) 13六、市場(chǎng)需求分析 1房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路盤升 1住宅市場(chǎng)供需兩旺，差額逐漸加大 1從價(jià)格到產(chǎn)品，X升級(jí)換代需求旺盛 16 戶型的需求分析 16 物態(tài)的需求分析 1小結(jié) 17七、市場(chǎng)供應(yīng)分析 1房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 1小結(jié) 18八、土地出讓情況分析 19九、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié) 21十、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié) 2隆鑫廣場(chǎng) 2景河星宮 2中大紫都 2江信國(guó)際嘉園 3玉河經(jīng)典 3各競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析 3本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析結(jié)論 39十一、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目形象定位（略） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 有關(guān)工程計(jì)劃說明 41十二、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 4項(xiàng)目總投資估算 4土地費(fèi)用 4前期工程費(fèi)用 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 4建筑安裝工程費(fèi) 4公共配套設(shè)施費(fèi)用 4開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 4不可預(yù)見費(fèi)用 4開發(fā)成本 4管理費(fèi)用 4銷售費(fèi)用 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 4開發(fā)費(fèi)用 4項(xiàng)目總投資 4資金籌措計(jì)劃 45十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析 4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 4項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4項(xiàng)目土地價(jià)格測(cè)算 4項(xiàng)目不確定性分析 4銷售價(jià)格變化的不確定性分析 4容積率變動(dòng)的不確定性分析 47十四、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)和建議 5項(xiàng)目市場(chǎng)條件 5行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 5經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 5風(fēng)險(xiǎn)及建議 52 55 建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、報(bào)告摘要、項(xiàng)目市場(chǎng)條件216。 隨著城市化進(jìn)程的加快,也帶動(dòng)了X市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。 房地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來越嚴(yán)重，市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到 市場(chǎng)的歡迎；216。216。 通過敏感性分析，容積率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響較大；216。、風(fēng)險(xiǎn)及建議216。 因地塊在老城區(qū)，所以應(yīng)充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源；且與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。屬國(guó)藥廠原用地，交通發(fā)達(dá)，周邊配套完善，是X老城區(qū)較為核心位置。、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列X與中部其它省會(huì)城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度居中部前列。、X經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié)近年來，X市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)：GDP、人均可支配收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。在此基礎(chǔ)上,X市城市總體規(guī)劃提出了“西進(jìn)、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。以行政功能和商業(yè)中心建設(shè)帶動(dòng)重大商務(wù)、文化、教育和公建項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)交通設(shè)施的通達(dá)性，建設(shè)紅谷灘高層建筑群；朝陽(yáng)組團(tuán)。適應(yīng)城市形態(tài)加快南延的趨勢(shì)，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和潛力，把昌南新城建設(shè)成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強(qiáng)城市的總體功能和對(duì)小藍(lán)、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。 土地政策一覽表政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動(dòng)關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知認(rèn)真清理違法違規(guī)用地；嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴(yán)明法紀(jì)。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。 產(chǎn)品政策關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結(jié)構(gòu)形式及其節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息載入《住宅使用說明書》216。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)發(fā)放VIP卡或其它預(yù)購(gòu)憑證的數(shù)量不得超過可售房源的數(shù)量。六、市場(chǎng)需求分析、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路盤升從上表可以看出，X住宅均價(jià)自2003年以來，一直呈上升趨勢(shì)。2006年X市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬平方米）、從價(jià)格到產(chǎn)品，X升級(jí)換代需求旺盛 戶型的需求分析自2003年以來，X房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，X市民對(duì)套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。體現(xiàn)出X市民居住需求已到了升級(jí)換代的時(shí)候。 設(shè)計(jì)－概念設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)趨勢(shì)：大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)外包給專業(yè)公司來做，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關(guān)注、重視216。 營(yíng)銷－廣告策劃、營(yíng)銷計(jì)劃、銷售、客戶管理趨勢(shì)：較多房產(chǎn)公司的營(yíng)銷還只是停留在產(chǎn)品推銷階段，但未來營(yíng)銷發(fā)展將由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設(shè)前的企劃定位，完成從產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向整合營(yíng)銷的轉(zhuǎn)變。 物業(yè)管理－物業(yè)管理、房屋維修趨勢(shì)：沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在內(nèi)陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產(chǎn)未來幾年開發(fā)量的大小。九、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié)216。 研發(fā)及整合營(yíng)銷環(huán)節(jié)還是競(jìng)爭(zhēng)低密度區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)大；216。配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場(chǎng)、等大型超市。 具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720㎡（地上建筑面積45790㎡，地下建筑面積9930㎡），其中，住宅面積38970㎡，公建及商業(yè)面積6820㎡，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)296戶；B區(qū)73710㎡（地上建筑面積59300㎡，地下14410㎡），其中，B區(qū)住宅面積51350㎡，公建及商業(yè)面積7950㎡，共7棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500㎡（地上建筑面積32210㎡，地下9290㎡），其中，C區(qū)1棟，517層小戶型白領(lǐng)公寓面積14410㎡，4F裙樓商業(yè)面積17800㎡隆鑫廣場(chǎng)共有21種戶型面積，分別是93m 、124m129m146m130m136m2 、128m2 、120m 、 、 、 、 、 、 、。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現(xiàn)完美布置，形成一個(gè)個(gè)面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達(dá)庭院內(nèi)側(cè)的通廊串聯(lián)起這些廳堂。、推廣廣告訴求點(diǎn)超越繁華、純城生活。再加上密集的人口，開發(fā)投資商雄厚的資金實(shí)力，該項(xiàng)目在未來的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。項(xiàng)目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會(huì)所、水景園林以及水岸風(fēng)情商業(yè)街。毛坯、結(jié)構(gòu)：框架塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”都市領(lǐng)地你的生活版圖，何止10萬平方米環(huán)境領(lǐng)地在城市中心，如何實(shí)現(xiàn)你的“島居式生活”園林領(lǐng)地是美的流動(dòng)，還是心在流動(dòng)戶型領(lǐng)地創(chuàng)意戶型，獨(dú)領(lǐng)全城“陽(yáng)光”生活風(fēng)在城市中，靜享自然景河星宮位于洛陽(yáng)東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項(xiàng)目緊挨玉帶河，項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃的很好，內(nèi)部配套設(shè)施也很是齊全。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達(dá)X大橋、八一廣場(chǎng)等各X主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。項(xiàng)目位于X市東南部，北側(cè)為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側(cè)為建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目?？倯魯?shù)約為1728戶。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團(tuán)，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯(cuò)落有致， 形成小區(qū)中心半圍合的共享活動(dòng)空間，既符合景觀設(shè)計(jì)的要求，又使得這個(gè)地塊具有靈韻、動(dòng)感的豐富內(nèi)涵。中大紫都住宅以中大型為主集中在100—130平米左右，布局方正，南北陽(yáng)臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。設(shè)計(jì)宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設(shè)計(jì)主題“水、運(yùn)動(dòng)、人文、時(shí)尚”精彩純多層，開啟“城”居精彩時(shí)刻！中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃較完善，打造了一個(gè)良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，項(xiàng)目所在地是X重點(diǎn)打造的一個(gè)規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過，造成路面不好。同時(shí)，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來的商業(yè)氛圍，使之成為X市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華地段之一。)江信國(guó)際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：、。第一珍：居城市核心旺地 江信國(guó)際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，X市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。第二珍：國(guó)際先進(jìn)開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進(jìn)城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個(gè)全新的城市動(dòng)力商圈。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產(chǎn)生的巨大銷售額以及對(duì)周邊商業(yè)的巨大帶動(dòng)作用，在最大層面上兌現(xiàn)了物業(yè)效益。第四珍：世界級(jí)品牌盛宴作為X首條國(guó)際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風(fēng)情景觀，整個(gè)街區(qū)呈現(xiàn)優(yōu)雅浪漫的異國(guó)風(fēng)情。在項(xiàng)目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨(dú)具匠心的安排在位置相對(duì)優(yōu)越的2號(hào)樓當(dāng)中，尤其是在最西側(cè)的戶型朝南主臥采用270度弧型設(shè)計(jì)，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經(jīng)典之作。、玉河經(jīng)典物業(yè)名稱玉河經(jīng)典項(xiàng)目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商X市星鑫實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)有限公司施工單位工程進(jìn)度3號(hào)住宅樓正在銷售占地面積建筑面積綠化率35%容積率價(jià)格均價(jià)4980元/平方米物業(yè)費(fèi)配套：學(xué)校：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中，X航空工業(yè)學(xué)院，江西師大城東分院；商場(chǎng)：