【正文】 總成本）%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）%最高承受土地價格（成本利潤率為30％）注：，按企業(yè)自有資金單位為萬元計，結合項目投資計劃和資金來源與運用分析，本項目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。 房地產快速發(fā)展，房價持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；216。216?！　　　　　　　　　　　　　　　　? 建設路項目可行性研究報告目錄一、報告摘要 項目市場條件 行業(yè)競爭狀況 經濟分析結論 風險及建議 5二、項目概況 項目位置 項目用地經濟指標 6三、項目投資環(huán)境 宏觀經濟分析 經濟持續(xù)快速增長 與周邊中部城市比較，位居中部城市前列 X經濟發(fā)展分析小結 8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析 城市化進程加快，城市發(fā)展四面擴展 城市規(guī)劃發(fā)展結論 10五、房地產政策分析 1房地產政策分析 1政策分析小結 13六、市場需求分析 1房地產快速發(fā)展，房價一路盤升 1住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大 1從價格到產品，X升級換代需求旺盛 16 戶型的需求分析 16 物態(tài)的需求分析 1小結 17七、市場供應分析 1房地產發(fā)展趨勢 1小結 18八、土地出讓情況分析 19九、行業(yè)競爭形勢分析總結 21十、行業(yè)競爭形勢分析總結 2隆鑫廣場 2景河星宮 2中大紫都 2江信國際嘉園 3玉河經典 3各競爭樓盤比較分析 3本項目價格分析結論 39十一、項目發(fā)展定位 項目SWOT分析 項目形象定位（略） 項目產品定位 有關工程計劃說明 41十二、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 4項目總投資估算 4土地費用 4前期工程費用 4基礎設施建設費用 4建筑安裝工程費 4公共配套設施費用 4開發(fā)期內各種稅費支出 4不可預見費用 4開發(fā)成本 4管理費用 4銷售費用 4財務費用 4開發(fā)費用 4項目總投資 4資金籌措計劃 45十三、項目經濟效益、財務分析 4項目經濟效益估算 4項目靜態(tài)經濟指標 4項目土地價格測算 4項目不確定性分析 4銷售價格變化的不確定性分析 4容積率變動的不確定性分析 47十四、結論、風險和建議 5項目市場條件 5行業(yè)競爭分析 5經濟分析結論 5風險及建議 52 55 建設路項目可行性研究報告一、報告摘要、項目市場條件216。 隨著城市化進程的加快,也帶動了X市政府重點規(guī)劃區(qū)域建設的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。 房地產同質化競爭越來越嚴重，市場出現結構性過剩，高品質項目受到 市場的歡迎；216。216。 通過敏感性分析，容積率變動對項目利潤影響較大；216。、風險及建議216。 因地塊在老城區(qū)，所以應充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和資源；且與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造項目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款，從而實現效益最大化。屬國藥廠原用地，交通發(fā)達，周邊配套完善，是X老城區(qū)較為核心位置。、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列X與中部其它省會城市相比，發(fā)展迅速，各經濟指標增長速度居中部前列。、X經濟發(fā)展分析小結近年來，X市經濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產投資等方面每年都保持較大幅度的提高。在此基礎上,X市城市總體規(guī)劃提出了“西進、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。以行政功能和商業(yè)中心建設帶動重大商務、文化、教育和公建項目建設，進一步增強交通設施的通達性，建設紅谷灘高層建筑群；朝陽組團。適應城市形態(tài)加快南延的趨勢，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢和潛力，把昌南新城建設成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強城市的總體功能和對小藍、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。 土地政策一覽表政策名稱頒布時間重點內容關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地從嚴審批各類非農建設用地確保房地產調控的土地政策落到實處嚴肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質”活動關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知認真清理違法違規(guī)用地；嚴肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴明法紀。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。 產品政策關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準的通知房地產開發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結構形式及其節(jié)能措施、圍護結構保溫隔熱性能指標等基本信息載入《住宅使用說明書》216。房地產開發(fā)項目取得商品房預售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構發(fā)放VIP卡或其它預購憑證的數量不得超過可售房源的數量。六、市場需求分析、房地產快速發(fā)展，房價一路盤升從上表可以看出，X住宅均價自2003年以來，一直呈上升趨勢。2006年X市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬平方米）、從價格到產品，X升級換代需求旺盛 戶型的需求分析自2003年以來，X房地產市場發(fā)生了巨大的變化，X市民對套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。體現出X市民居住需求已到了升級換代的時候。 設計－概念設計、建筑設計、環(huán)境設計趨勢：大部分房產企業(yè)都將建筑設計與環(huán)境設計外包給專業(yè)公司來做，設計環(huán)節(jié)是整個房產開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關注、重視216。 營銷－廣告策劃、營銷計劃、銷售、客戶管理趨勢：較多房產公司的營銷還只是停留在產品推銷階段，但未來營銷發(fā)展將由工程完工后的產品推銷轉向工程建設前的企劃定位，完成從產品推銷轉向整合營銷的轉變。 物業(yè)管理－物業(yè)管理、房屋維修趨勢：沿海經濟發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個單獨的產業(yè)形態(tài)，在內陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產未來幾年開發(fā)量的大小。九、行業(yè)競爭形勢分析總結216。 研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機會大；216。配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場、等大型超市。 具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720㎡（地上建筑面積45790㎡，地下建筑面積9930㎡），其中，住宅面積38970㎡，公建及商業(yè)面積6820㎡，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數296戶；B區(qū)73710㎡（地上建筑面積59300㎡，地下14410㎡），其中，B區(qū)住宅面積51350㎡，公建及商業(yè)面積7950㎡，共7棟住宅，規(guī)劃戶數398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500㎡（地上建筑面積32210㎡，地下9290㎡），其中，C區(qū)1棟，517層小戶型白領公寓面積14410㎡，4F裙樓商業(yè)面積17800㎡隆鑫廣場共有21種戶型面積，分別是93m 、124m129m146m130m136m2 、128m2 、120m 、 、 、 、 、 、 、。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現完美布置，形成一個個面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達庭院內側的通廊串聯起這些廳堂。、推廣廣告訴求點超越繁華、純城生活。再加上密集的人口，開發(fā)投資商雄厚的資金實力，該項目在未來的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。項目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會所、水景園林以及水岸風情商業(yè)街。毛坯、結構：框架塑造了一個公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”都市領地你的生活版圖，何止10萬平方米環(huán)境領地在城市中心，如何實現你的“島居式生活”園林領地是美的流動，還是心在流動戶型領地創(chuàng)意戶型，獨領全城“陽光”生活風在城市中，靜享自然景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項目緊挨玉帶河，項目內部環(huán)境規(guī)劃的很好，內部配套設施也很是齊全。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達X大橋、八一廣場等各X主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設中的華府天地項目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。項目位于X市東南部，北側為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側為建設中的華府天地項目?？倯魯导s為1728戶。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯落有致， 形成小區(qū)中心半圍合的共享活動空間，既符合景觀設計的要求，又使得這個地塊具有靈韻、動感的豐富內涵。中大紫都住宅以中大型為主集中在100—130平米左右，布局方正，南北陽臺通透享受清新穿堂風。設計宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設計主題“水、運動、人文、時尚”精彩純多層，開啟“城”居精彩時刻！中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎設施較完善，項目內部規(guī)劃較完善，打造了一個良好的人居環(huán)境，項目地理位置不錯，項目所在地是X重點打造的一個規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過，造成路面不好。同時，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來的商業(yè)氛圍，使之成為X市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華地段之一。)江信國際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：、。第一珍：居城市核心旺地 江信國際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，X市核心區(qū)“井”字架構的重要節(jié)點之一。第二珍：國際先進開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個全新的城市動力商圈。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產生的巨大銷售額以及對周邊商業(yè)的巨大帶動作用，在最大層面上兌現了物業(yè)效益。第四珍：世界級品牌盛宴作為X首條國際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風情景觀，整個街區(qū)呈現優(yōu)雅浪漫的異國風情。在項目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨具匠心的安排在位置相對優(yōu)越的2號樓當中，尤其是在最西側的戶型朝南主臥采用270度弧型設計，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經典之作。、玉河經典物業(yè)名稱玉河經典項目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商X市星鑫實業(yè)有限公司物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)有限公司施工單位工程進度3號住宅樓正在銷售占地面積建筑面積綠化率35%容積率價格均價4980元/平方米物業(yè)費配套：學校：上海路小學、湖坊小學、十四中、十六中、十七中，X航空工業(yè)學院，江西師大城東分院；商場：