【正文】 居委會 平方米 物業(yè)管理 平方米 商業(yè) 平方米 衛(wèi)生站 平方米 消防控制室 平方米 16 傳達室及物業(yè)用房 平方米 地下車庫面積 平方米 建筑密度 % 容積率 萬平方米/公頃 綠地率 % 停車位 個 360 個 /百平米 其中 地上 個 100 地下 個 260 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 15 項目的銷售價格定位 因擬建項目為小戶型中檔住宅小區(qū)，其售價用市場法比較來定位。臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。西 :徐州路 。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 17 表 32可比樓盤修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標的 參照物業(yè)名稱 本項目 新僑花園 萬達 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車輛（ 2） 道路管網(wǎng)（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤本體 素質(zhì)（ 38） 規(guī)劃設計（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結構（ 5） 4 4 4 每梯戶數(shù)（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車位（ 3） 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費（ 2） 特別服務（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計 78 權 重 100% 40% 35% 25% 均 價 P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤均價為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33可比實例價格修正表 可比實例價格修正表 新僑花園 萬達 39 克拉 花好月圓 成交價格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系數(shù) 求取比準價格（單價） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估價對象的正常市場價格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本項目產(chǎn)品的銷售價格為 8746 元 /平方米 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 19 項目的客戶定位 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚 。對地段及相應升值潛力較為注重。白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。 市北區(qū) 和外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型： 青島 本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學習注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。 供水條件 本項目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設時及建成后可直接接入使用。 供熱條件 本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，建設時使用市北老 城區(qū)供熱系統(tǒng)。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。 （ 1） 室外泳池 游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。 （ 3） 商業(yè)配套 ： 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。 （ 5） 水電設備用房及垃圾處理設備用房是小區(qū)必不可少的設施，但必須規(guī)劃設計在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應 。建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上 “ 風水 ” 的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風 、 采光的需要。 機動車系 統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三 者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素 。 住宅的設 計要適度超前。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。小區(qū)住宅樓 的造型以歐式為主。 消防設計 小區(qū) 為 8 棟小高層， 4 棟高層 ，消防登高面設于大樓的西面， 小區(qū) 的周邊與城市道路形成環(huán)形的消防通道。 設置消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，火災發(fā)生時可以實現(xiàn)電梯迫降，火災應急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動等消防措施 。 （ 1） 在 消防設施室外消防用水按 30L/s，室內(nèi)消防用水量按 40L/s 計，自動噴淋系統(tǒng)按 30L/s 計。地下室消 防泵房內(nèi)設置室內(nèi)消火栓消防泵二臺（一用一備）。所有控制訊號均傳送至底層消控中心，自動噴淋系統(tǒng)設置水泵接合器。 （ 7） 消防水池 消防水池儲 3 小時室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時噴淋用水。 b、 本 小區(qū)共 12 個樓座 ， 其中 8棟小高層和 4棟高層。 (3)排水部分 本工程采用雨污分流，污廢合流方式排水，地下室廢水設潛污泵排放。 （ 2） 設計范圍 變配電、 照明、動力、防雷接地、火災自動報警、綜合布線、有線電視、視頻監(jiān)控等內(nèi)容。 （ 4） 本工程采用高供高量，功率因數(shù)補償采用低壓側(cè)集中補償方式，補償后 Cos＞ 。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 29 （ 2） 利用基礎樁基，承臺及地梁內(nèi)兩根主筋通圈焊接成基礎接地體，接地電阻＜ 1 歐姆；本工程防雷接地、保護接地、變壓器及發(fā)電機組中性點接地，弱電系統(tǒng)接地共用同一接地體。 （ 3） 設置消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，火災發(fā)生時可以實現(xiàn)電梯迫降，火災應急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動等消防措施。 地下車庫戰(zhàn)時設一個六級（二等）人防掩蔽單元，掩蔽人數(shù)均為 600人。各通風方式風量取值為：清潔式 6m3/h?p，濾毒式?p，濾毒式通風時滿足防毒通道大于 30 次 /時的換氣次數(shù)，隔絕防護時間大于 3 小時。 （ 2） 抗震設防烈度 7度，設計基本地震加速度值為 ，設計 地震分組：第一組。 項目實施的進度安排 本項目在 2020 年 第三季開始做項目的前期工作，在地四季后期完成。青島沿岸風情項目土地購置費用如下表： 表 51土地征地費用估算表 土地征地費用估算表 序號 項目名稱 單價或標準（元 /㎡， %） 合計 (萬元 ) 1 出讓金 2520 2 契稅 3% 3 土地總費用 表 52前期工程費估算表 前期工程費估算表 序號 項 目 單價或標準（元 /㎡或 %） 費用合計（萬元） 1 地質(zhì)勘探費 規(guī)劃設計費 施工圖設計費 2 水文、地質(zhì)勘察費 3 基礎設施配套費 4 勞保統(tǒng)籌費 5 工程招投標交易服 % 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 33 務費 6 監(jiān)理費 % 7 審計費 % 8 施工圖審查費 8% 9 測 繪放線費 10 綜合管網(wǎng)配套費 11 人防設計費 80． 0 12 景觀設計費 13 給排水、道路設計費 13 合計 表 53 室外配套工程估算表 室外配套工程估算表 序號 項目 單價或標準（元 /㎡， %） 費用合計 (萬元 ) 1 變電配套（地上） 2 變電配套（地下） 3 供水排污工程 25（地上） 4 煤氣工程 1000（戶數(shù)） 5 供暖工程 43（地上） 6 小區(qū)道路工程 7 綠化工程 8 智能化配套 25（地上 +地下面積） 9 有線工程 5（地上 +地下面積） 10 合計 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 34 4．建筑安裝工程費用 表 54建筑安裝工程費用估算表 項目 面積 工程費（單價） 工程費總價（萬元） 多層商品住宅 小高層商品住宅 高層商品住宅 商業(yè)店鋪 地下車庫 人防 合計 5．公共配套設施費用 表 55 公共配套設施估算表 序號 項目 金額 估算說明 合計（萬元） 1 物業(yè)用房 1000 6．總投資匯總 表 55 投資匯總表 單位：萬元 序號 項 目 單價或標準（元 /㎡， %） 金額（萬元） 1 土地費用 2 工程前期費用 3 建筑安裝工程費用 4 室外工程配套費 5 公共配套設施建設費用 6 不可預見費 % 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 35 7 管理費 % 8 銷售費 % 9 財務費 5% 合計 資金籌措方案 本項目的 總投資為 ， 自由資金為 ，貸款額為 11412萬元。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 37 61盈虧平衡分析 假設銷售價格不變 B=PQ B為稅后銷售收入 P為單位產(chǎn)品價格 Q— 產(chǎn)品銷售 量 =8746*Q Q= Q=36000 即售出 36000 平米后本項目將不虧損。所以項目對銷售收入不太敏感。 通過上述計算分析得出如下結論：即本項目可行。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 40 技術經(jīng)濟分析 項目地處青島市北老城區(qū)，該類地段房產(chǎn)資源供求關系為供不應求，形象上大力突出本項目 的居住條件和高級小區(qū)的特點。 本 項目的經(jīng)濟指標 如下 ： 項目占地面積為 平方米 項目總建筑面積： 49760 平方米 項目總投資： 萬元 投資回收期 = 季度 項目財務凈現(xiàn)值 : 項目財務內(nèi)部收益率（季度） :45% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。資金來源可以保證。特別是她多次詢問寫作進程，并為我指點 ，幫助我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。同時 ,也要感謝在論文寫作過程中， 幫助過我、并且共同奮斗三年的大學同學們，能夠順利完成論文，是因為一路上有你、有你們，再次衷心地感謝所有在我論文寫作過程中給予過我?guī)椭娜?們，謝謝！ 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 42 主要參考文獻 ： [1]中國房地產(chǎn)估價師學會 .房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材 .北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020 [2] 王勇 ,方志達 .項目可行性研究與評估 .北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020 [3] 鄭華 .房地產(chǎn)市場分析方法 .北京：電子工業(yè)出版社， 2020 [4]余建星 ,杜杰 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