蓬萊南關(guān)路項(xiàng)目可行性報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-08-21 22:16本頁(yè)面
【正文】 房者的關(guān)注和青睞。（6）目前蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)研究A、小型戶型逐漸受青睞外地購(gòu)房者的增多，短住者的增多，投資者對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的看好，購(gòu)買力弱的年輕人較多，這些因素導(dǎo)致小戶型住宅越來越多的出現(xiàn)，并逐漸走出了獨(dú)立的市場(chǎng)脈絡(luò)。B、商業(yè)物業(yè)重視較少蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境、人居、旅游因素成為重要背景方向，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，導(dǎo)致商業(yè)樓盤缺乏足夠的終端市場(chǎng)支持。C、海景成為宣傳重點(diǎn)作為旅游城市，蓬萊將海景因素納入樓盤品質(zhì)的重要內(nèi)容。甚至杏花苑這樣距離海岸相對(duì)遙遠(yuǎn)的樓盤，也在號(hào)稱“海景洋房”。西海岸項(xiàng)目屆時(shí)將擁有一線海景。E、異地銷售成為趨勢(shì)由于當(dāng)?shù)胤帕拷陜?nèi)激增，而當(dāng)?shù)叵芰Γ瑹o(wú)論從人口數(shù)量、購(gòu)買能力都比較有限，而蓬萊的城市旅游名片能夠吸引眾多外地人眼光，因此各個(gè)樓盤往往注重對(duì)外地人的推銷。本次可行性報(bào)告中兩個(gè)項(xiàng)目未來銷售時(shí)也將遵循這個(gè)趨勢(shì)，尤其是西海岸海洋文化旅游項(xiàng)目 蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分經(jīng)過幾年的發(fā)展，根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，可將蓬萊房市劃分為四個(gè)板塊，分別是：西部板塊——文教、體育、行政概念（西海岸旅游文化項(xiàng)目屬于西部板塊）；中心板塊——旅游、商業(yè)概念；東部板塊——中央居住概念（南關(guān)路項(xiàng)目屬于東部版塊）；開發(fā)區(qū)板塊——工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。中心板塊8090㎡兩房110130㎡三房該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)：① 相對(duì)偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)較低，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)大一些，多為110130㎡的舒適型三房。東部板塊80100㎡兩房、小三房120140㎡三房由于該區(qū)域多為小高層、多層和部分花園式洋房、別墅，周邊配套設(shè)施也不算完善，因此價(jià)格相對(duì)較低。開發(fā)區(qū)板塊80100㎡兩房、小三房120140㎡三房該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價(jià)較低。 蓬萊住宅市場(chǎng)價(jià)格分析及預(yù)測(cè)蓬萊住宅市場(chǎng)均價(jià)近年呈穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，主要原因如下：A、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入水平穩(wěn)步提高近年來，蓬萊經(jīng)濟(jì)呈健康、高速發(fā)展趨勢(shì)，居民收入水平逐步提高，住房剛性需求和改善型需求大幅增長(zhǎng)。隨著蓬萊房地產(chǎn)對(duì)外推廣力度加大，未來異地置業(yè)者占比將更大。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，蓬萊市土地價(jià)格從2006年到2010年漲了近兩倍，不管是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)，總之由地價(jià)直接產(chǎn)生的開發(fā)成本提高了20%以上。成本上升是房?jī)r(jià)上升的剛性因素。公積金貸款于2006年8月才正式啟動(dòng)，很多原本沒有購(gòu)房需求的公務(wù)員、教師迅速加入購(gòu)房大軍，形成一支突如其來的需求力量。乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房?jī)r(jià)上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到5000元/㎡以上，整體均價(jià)也在4000元/㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對(duì)比之下，蓬萊房?jī)r(jià)漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購(gòu)房需求強(qiáng)勁。5 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng)從目前市場(chǎng)中來看，目前購(gòu)房人群中，低收入階層占到一部分，并且購(gòu)房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。 異地購(gòu)房者比例不斷上升結(jié)合蓬萊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)量和居住人口，目前購(gòu)房絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，和蓬萊旅游業(yè)的飛速發(fā)展，加上項(xiàng)目所處位置，距離蓬萊風(fēng)景區(qū)相對(duì)較近，異地購(gòu)房者未來將在市場(chǎng)占據(jù)較大比重，尤其隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)于蓬萊，也是一種契機(jī)。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。未來項(xiàng)目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。本項(xiàng)目定價(jià)總體將遵循“平開高走”的價(jià)格策略，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價(jià)法”，結(jié)合市場(chǎng)情況、項(xiàng)目周邊樓盤即時(shí)價(jià)格，最終確定本項(xiàng)目售價(jià)。6 項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算按6100元/平方米房?jī)r(jià)進(jìn)行靜態(tài)投資測(cè)算，底價(jià)（180萬(wàn)元/畝）成交時(shí)，%，%，%。表 底價(jià)成交時(shí)測(cè)算數(shù)據(jù)蓬萊A地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（104畝）1總用地 平米2可建設(shè)用地 平米3地上建筑面積 平米商品房 平米物管用房 平米4地上收益面積 平米5地下建筑面積 平米車位 平米地下室 平米6地下受益面積 平米7總建筑面積 平米8容積率銷售收入一覽表項(xiàng)目名稱蓬萊地塊序號(hào)類型建筑面積 （平方米）銷售單價(jià) （元/平方米）銷售總價(jià) （萬(wàn)元）1銷售收入 普通住宅 6100 地下室 3000 車位（按60%銷售率）763 個(gè)60000元/個(gè) 工程建設(shè)投資估算匯總表項(xiàng)目名稱蓬萊地塊序號(hào)科目名稱總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)成本或利潤(rùn)（元/m2）1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2前期工程費(fèi) 3建筑安裝工程費(fèi) 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5公共配套設(shè)施費(fèi) 6開發(fā)間接成本 7直接成本 8期間費(fèi)用 9不可預(yù)見費(fèi) 10總成本 11各項(xiàng)稅費(fèi) 12總成本+稅費(fèi) 13利潤(rùn)總額 14投資利潤(rùn)率（%）%15投資凈利潤(rùn)率（%）%26
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