【文章內(nèi)容簡介】 司司長謝家瑾日前透露，今后對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動，要注意穩(wěn)定政策。她介紹，從前八個月的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體穩(wěn)定，政策效應正在顯現(xiàn)，朝著預期目標發(fā)展，運行呈現(xiàn)五大特點?！　≈x家瑾是在“中國人民大學土地管理專業(yè)創(chuàng)立20周年暨2005年人大不動產(chǎn)高峰論壇”上做上述表示的。她表示，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動，今后的重點是落實地方政府的責任，狠抓國務院政策各項措施的落實；切實加大住房結構的調(diào)整，增加中低價位、中小戶型住房的供應；完善低收入人群的住房保障制度，綜合研究經(jīng)濟適用房和廉租房的供應問題；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)秩序；加大信息透明度，及時披露土地供應和住房供給信息，以利于市場形成正確預期?！　∷治?，從前八月的數(shù)據(jù)看，我國房地產(chǎn)業(yè)投資增幅繼續(xù)回落，1—％，；房地產(chǎn)需求偏大狀況有所緩解，40個大中城市中，有19個城市商品住宅預售和成交量同比下降，有些城市的下降速度在20％以上；居民的住房消費結構發(fā)生積極變化，大戶型高價位住宅比例在下降；商品住宅價格漲幅繼續(xù)回落；房地產(chǎn)信貸增幅放緩，截至8月底，％和22％。 銀監(jiān)會建議抑制境外資金炒作房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報道】中國銀監(jiān)會日前公布的一份報告指出,我國房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸,而是國內(nèi)外投資者和投機者的趨利行為所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導向偏差造成的?！　∵@份名為《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》的報告指出,雖然我國房地產(chǎn)投資資金仍主要是銀行貸款,但其所占比重逐年下降,而且已經(jīng)低于國際一般水平；而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年所占比重逐年增加,成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源,哪里投資和投機性強,哪里的房地產(chǎn)價格波動就大?！　蟾媾?從今年一季度房地產(chǎn)投資資金的構成情況來看,銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重大約為53％,％,進入中國房地產(chǎn)市場的境外資金占比約為5％,即國內(nèi)社會資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%。　　因此,報告建議加快外匯管理體制改革,抑制境外資金炒作我國房地產(chǎn)。 國家稅務總局：房地產(chǎn)稅制將有重大調(diào)整　 【開利綜合報道】國家稅務總局一位不愿意透露姓名的負責人表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的確存在不合理的地方，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，難以逐筆清查?，F(xiàn)在國家稅務總局已經(jīng)著手進行這方面的改革，并且會充分考慮開發(fā)商提出的意見。　　這個負責人透露，此次修改房地產(chǎn)稅收制度，將針對房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種過多、企業(yè)負擔過重等問題，重點調(diào)節(jié)稅收稅種結構。比如現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，既有對內(nèi)資企業(yè)和個人征收的城市稅，又有對涉外企業(yè)和外籍個人征收的城市房地產(chǎn)稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產(chǎn)，可以考慮合并。　　此外，對于一些重復的稅費也會進行調(diào)整。至于這些新的房地產(chǎn)稅收政策何時能夠出臺，主要內(nèi)容是什么，該名負責人則表示暫時不便透露?！　　拔覀兺菩械姆康禺a(chǎn)稅收改革是全國范圍的改革，但針對不同的城市執(zhí)行力度將有所不同。如北京、上海這類城市，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常快，很容易出現(xiàn)一些問題，加大對這類城市的執(zhí)行監(jiān)管力度，是當務之急”，該負責人表示。房地產(chǎn)等行業(yè)面臨重點檢查　 【開利綜合報道】國稅總局表示，當前稅收領域存在著秩序比較混亂、管理相對薄弱的問題，偷、逃、騙稅及虛開、倒賣、非法印制發(fā)票等違法犯罪活動還較為突出，有的還比較猖獗?！　　兑?guī)劃》透露，未來將有的放矢地在稅收秩序較為混亂的行業(yè)和稅收征管相對薄弱的區(qū)域開展稅收專項檢查和專項整治工作；集中力量查處涉稅違法犯罪案件特別是影響惡劣、危害嚴重的大案要案，遏制重大涉稅違法犯罪活動的蔓延。每年選擇若干個行業(yè)在全國范圍內(nèi)開展稅收專項檢查，著重對大、中型企業(yè)和重點稅源戶進行檢查。同時開展對重點地區(qū)的稅收專項整治?！　叶悇湛偩纸衲隂Q定在全國范圍內(nèi)對鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、水泥生產(chǎn)企業(yè)、煤炭生產(chǎn)及銷售企業(yè)、廢舊物資回收企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)、摩托車生產(chǎn)及銷售企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、實行出口貨物“免、抵、退”稅生產(chǎn)企業(yè)等進行稅收專項檢查?！　?005年打擊涉稅違法犯罪活動的工作重點是：繼續(xù)嚴厲打擊虛開增值稅專用發(fā)票和騙取出口退稅違法活動，加大查處利用做假賬、兩套賬、賬外經(jīng)營等手法偷逃稅案件的工作力度。著重對利用海關完稅憑證、廢舊物資發(fā)票、農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票和貨物運輸發(fā)票進行涉稅違法犯罪活動的打擊和治理。打擊非法印制、倒賣假發(fā)票，端掉作假窩點，鏟除不法團伙，摧毀假發(fā)票銷售網(wǎng)絡。北京地稅局 “預征”防范預售偷稅　 【開利綜合報道】開發(fā)商在取得定金和預售款后不及時申報稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產(chǎn)大多數(shù)是采取“期房滾動開發(fā)模式”，當預售形成大規(guī)?；乜钪?，開發(fā)商可以將預售款的一部分打入各類代理公司的賬戶，其科目為“服務費”。按照上述手法，房企的經(jīng)營收入就會減少，所需繳納的稅款自然也就隨之降低?！　∮虚_發(fā)商透露，為了遏止房地產(chǎn)企業(yè)的這種漏稅行為，北京市地稅局已經(jīng)開始了企業(yè)所得稅預先“計提”的試驗，借此來控制開發(fā)商的漏稅行為?！坝嬏帷蹦Ｊ绞侵冈诿恳荒甓乳_始時，按照相應比例，對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進行“預征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應征收的總額?！　”本┦械囟惥直硎?，從今年7月開始，地稅局開始從立案環(huán)節(jié)、核查環(huán)節(jié)、審理環(huán)節(jié)、執(zhí)行環(huán)節(jié)，來查開發(fā)商的偷稅行為。為了加大對開發(fā)商偷稅問題的查處，北京市地稅部門還將在今年年底實現(xiàn)稅務稽查更高層次的局級執(zhí)法。與此同時，對信譽不好甚至惡劣的企業(yè)，不僅加大處罰力度，及時移送公安機關處理，還要對其進行曝光。此外，北京地稅局有關人員還透露，目前正在探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，開展有針對性的稅收征管工作。只要輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學地分析測算各項指標是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題?！敖衲晔欠康禺a(chǎn)稅收關鍵一年?！薄?【開利綜合報道】北京市地方稅務局近日發(fā)布2005年第2期欠稅公告顯示，共有40余家欠稅單位“榜上有名”，其中4家為房地產(chǎn)企業(yè)。從公布名單來看，這些房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)欠稅金額巨大，最多的是北京某大型房地產(chǎn)公司，欠繳稅款高達907萬元，另3家房地產(chǎn)公司欠稅金額也均為幾百萬元，4家企業(yè)欠稅總金額達2800多萬元，欠繳稅種多為營業(yè)稅?！敖衲晔欠康禺a(chǎn)稅收關鍵一年?！眹悇湛偩终魇展芾硭舅鹃L表示，在房地產(chǎn)信貸收緊，銷售疲軟帶來的資金壓力下，房產(chǎn)企業(yè)欠稅和混水摸魚的偷、漏稅必將大量發(fā)生?！　　皣叶悇湛偩忠堰B續(xù)三年將房地產(chǎn)行業(yè)作為稅收專項檢查對象，檢查中也出現(xiàn)了不少問題?！北本┑胤蕉悇站志珠L王紀平說。據(jù)其透露，從2003年開始到今年上半年，北京地方稅務局已對1103戶房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅檢查，發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)企業(yè)達到725戶，有問題率達到66%，其中千萬元以上的案件達到24個?！　碜员本┑胤蕉悇站帧?003年—2005年全市開展房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查工作情況通報》顯示，2003年—2005年上半年共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴重涉稅違法問題的案件180件，查補稅款75845萬元，占查補稅款總額75%?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)三年進行專項檢查的行業(yè)。而從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復雜，尋求公開保護也越來越多。”今年4月中旬在北京召開的首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會上，國家稅務總局稽查局官員孫海亭發(fā)出如此感嘆?！　鴦赵喊l(fā)展研究中心針對我國目前房地產(chǎn)稅收政策進行了專題研究，據(jù)國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，其研究成果《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告》中已明確提出了我國2005年將進行稅制改革，并于年中在一些城市進行模擬運行?！　　斑@表明中央政府已意識到目前我國房地產(chǎn)稅制設置存在需要完善的地方?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為。營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是偷漏稅重災區(qū)　 【開利綜合報道】“在房地產(chǎn)所涉及的12個稅種里，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅中的主體。這兩稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大，因而成為偷逃稅的重災區(qū)。有些時候是偷稅漏稅，有些則是合理避稅，特別是中小企業(yè)更容易操作?！敝康禺a(chǎn)經(jīng)濟學家、北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛指出，如營業(yè)稅按營業(yè)額來計算，但目前多數(shù)房地產(chǎn)項目是在期房階段下銷售，收取定金，最初開具的是收據(jù)，并非發(fā)票，定金將不會被計入營業(yè)收入，而是計入往來賬款科目。當預售形成大規(guī)?；乜钪?，如果有代理公司，開發(fā)企業(yè)可將預售款的一部分打入各類代理公司賬戶，其科目為“服務費”?！　∵@樣房企經(jīng)營收入自然就會減少，所需繳納的稅款自然也隨之降低。　　同樣在企業(yè)所得稅方面，主要是通過加大成本行為和轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)營收入方式避稅。降低企業(yè)經(jīng)營收入，通過人為擴大企業(yè)經(jīng)營成本，由此來拉低企業(yè)收入；而轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)營利潤則是通過其下屬的關聯(lián)公司進行業(yè)務來往，將企業(yè)經(jīng)營所得利潤轉(zhuǎn)移到關聯(lián)公司，通過該公司將其經(jīng)營所得降低，因此目前房地產(chǎn)公司一般都下設多個子公司?！　》康禺a(chǎn)征稅稅種：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。房企經(jīng)營所繳納稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加等。【地產(chǎn)投資】北京市統(tǒng)計局：民間資本已八成投向房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報道】據(jù)市統(tǒng)計局投資處最新統(tǒng)計，18月，同比增長14%.其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成785億元，增長7%；民間投資中近八成投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，上半年全市投資增速始終保持在10%左右，進入下半年，增速有所回升，基本保持在15%左右。其中國有投資、民間投資均有不同程度增長。民間投資的投向仍以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主。數(shù)據(jù)顯示，18月，%.18月，從區(qū)域投資的完成情況看，投資增長最快的是功能拓展區(qū)（朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)），完成投資745億元，%；發(fā)展新區(qū)（房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)），%；核心區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)和宣武區(qū)），%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣和延慶縣），%。北京市統(tǒng)計局分析，總體看，全市城鄉(xiāng)結構調(diào)整并沒有發(fā)生較大變化，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的投資增速慢、比重低，今后將有較大的投資空間。上海摸底閑置土地 處置政策即將出臺 【開利地產(chǎn)報道】上海市房屋土地資源管理局的一份調(diào)查材料顯示，截至2005年6月30日，上海市共有未動工建設二年以上經(jīng)營性土地1262公頃。上海市房地局指出，上海將出臺相關的閑置土地處置辦法，使閑置土地處置納入動態(tài)、長效、依法軌道?！　?jù)悉，上海市房地局剛剛完成了對上海閑置土地清理現(xiàn)狀的“摸底”復核。　　“這次復核，上海市房地局出動了好幾個相關部門，組成幾個小組到對各區(qū)縣的閑置土地情況進行了調(diào)研。”昨日，上海市房地局有關負責人指出。　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，上海市共有未動工建設二年以上經(jīng)營性土地面積1262公頃，其中中心城區(qū)190公頃，郊區(qū)1072公頃。上海市房地局有關