【正文】 況進(jìn)行了調(diào)研。 數(shù)據(jù)顯示，上半年全市投資增速始終保持在10%左右，進(jìn)入下半年，增速有所回升，基本保持在15%左右?！敝康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京國(guó)際投資發(fā)展公司總裁杜猛指出，如營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額來計(jì)算，但目前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目是在期房階段下銷售，收取定金，最初開具的是收據(jù)，并非發(fā)票，定金將不會(huì)被計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，而是計(jì)入往來賬款科目。而從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)也越來越多。從公布名單來看，這些房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)欠稅金額巨大，最多的是北京某大型房地產(chǎn)公司，欠繳稅款高達(dá)907萬元，另3家房地產(chǎn)公司欠稅金額也均為幾百萬元，4家企業(yè)欠稅總金額達(dá)2800多萬元，欠繳稅種多為營(yíng)業(yè)稅。“計(jì)提”模式是指在每一年度開始時(shí)，按照相應(yīng)比例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進(jìn)行“預(yù)征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應(yīng)征收的總額。　　國(guó)家稅務(wù)總局今年決定在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、水泥生產(chǎn)企業(yè)、煤炭生產(chǎn)及銷售企業(yè)、廢舊物資回收企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)、摩托車生產(chǎn)及銷售企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、實(shí)行出口貨物“免、抵、退”稅生產(chǎn)企業(yè)等進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查?！　〈送猓瑢?duì)于一些重復(fù)的稅費(fèi)也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。 銀監(jiān)會(huì)建議抑制境外資金炒作房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報(bào)道】中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前公布的一份報(bào)告指出,我國(guó)房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因不在于銀行信貸,而是國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。而恰恰在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，很多地產(chǎn)商對(duì)于“情商”的欠缺，越來越把自己引向不受尊敬的方向。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，第一層面的社會(huì)責(zé)任是，必須生產(chǎn)出符合社會(huì)需求的住房?！　埬旧玳L(zhǎng)講了這么個(gè)小插曲：《中國(guó)稅務(wù)》雜志社正要將排名公布的時(shí)候，光北京就有3家房地產(chǎn)企業(yè)拿著國(guó)稅、地稅的證明找上門來。現(xiàn)在多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)的，時(shí)間跨度比較大，很容易造成賬面上虧損的假象。萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮表示，上市公司納稅百?gòu)?qiáng)和中國(guó)納稅500強(qiáng)排名的計(jì)算方法，不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅情況；另外，產(chǎn)品地域特色濃重、企業(yè)規(guī)模較小也是制約房地產(chǎn)企業(yè)納稅額的兩個(gè)因素。“財(cái)富巨人，納稅侏儒”之類的標(biāo)題頻頻見于那幾日的報(bào)端、地產(chǎn)新聞的網(wǎng)頁之上。更為重要的，政府的經(jīng)濟(jì)管理職能要起作用，并且要建立健全整套的法律法規(guī)，要制訂必要的經(jīng)濟(jì)政策，迫使企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)商，否則將受到嚴(yán)重懲罰。在樓房產(chǎn)品的信息掌握方面，購(gòu)買者永遠(yuǎn)是弱勢(shì)。不說房地產(chǎn)商面對(duì)政府，面對(duì)銀行，面對(duì)合作者的信用危機(jī)，單就房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)買者，從已經(jīng)暴露出的大量事實(shí)來看，其誠(chéng)信就大受質(zhì)疑。 買賣雙方應(yīng)該是一種平等的交易行為。旁觀者們或者準(zhǔn)買房者這些看法，在現(xiàn)實(shí)生活中是購(gòu)房者最容易接受的。這種一個(gè)個(gè)的案例，通過口耳相傳，加之媒體炒作，驟然間人們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)與廣大消費(fèi)群體對(duì)立的“奸詐”、“兇惡”、“貪婪”的開發(fā)商站在世人面前。其二，對(duì)開發(fā)商某些可能合理的做法產(chǎn)生誤解，甚至在傳言中加大了誤解的成份。大有仇人相見，分外眼紅的局面。廣州市場(chǎng)信息2000年底全市竣工住宅面積1095萬M2，超過歐洲住宅建筑總量。聯(lián)系到時(shí)下，社會(huì)公眾普遍地正在譴責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)商們，富豪榜上集中現(xiàn)身而在強(qiáng)稅榜上全部退身，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年暴利席上獨(dú)占鰲頭而房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期高企不下，開發(fā)商的貪婪與購(gòu)房者的憤懣，兩者間的緊張關(guān)系有增無減，無論怎樣估計(jì)似乎也不過份。近日有媒體報(bào)道稱，滬上已有68個(gè)樓盤明確降價(jià)讓利，而2/3依然無法賣動(dòng)?！敖档蛢r(jià)格和提高樓盤品質(zhì)，是目前開發(fā)商最常用的兩種方式，后者對(duì)于大的品牌企業(yè)而言，更加實(shí)在也更具有長(zhǎng)期價(jià)值，而前者則是很大一部分中小開發(fā)商在回籠資金的壓力下采取的見效最快的方式。 　進(jìn)入樓市營(yíng)銷決戰(zhàn)期的9月，上海幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始動(dòng)用各種不同的營(yíng)銷手段，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。9月16日建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰一行到上海市房地資源局調(diào)研。即再過幾個(gè)月，開發(fā)商就無法硬撐下去，而到了銀行完成改制，討債的“黃世仁就會(huì)不停地敲開發(fā)商的門啦。　　這說明一個(gè)問題，即北京住宅期房前8個(gè)月的漲價(jià)主要是在13月完成的，而進(jìn)入4月，即央行提高房貸利率以后，北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度開始下降，進(jìn)入8月，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，表現(xiàn)為低價(jià)房銷售量不變或增加少，但高價(jià)房增加多，在總體價(jià)格上就表現(xiàn)為上漲?！　《硗鈨山M數(shù)據(jù)也說明北京房市依然保持著觀望態(tài)勢(shì)?！　”本┓渴惺欠褚呀?jīng)走出觀望，單憑嘴皮子和網(wǎng)民投票恐怕無法下結(jié)論，最有說服力的 還是數(shù)字?！　〗y(tǒng)計(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，預(yù)測(cè)價(jià)格走勢(shì)不僅看同比指標(biāo)，更要看環(huán)比指標(biāo)。一方面是期房?jī)r(jià)格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增長(zhǎng)30%?！　∑涠?3月價(jià)格增長(zhǎng)速度高于48月增長(zhǎng)速度，進(jìn)入4月北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)走穩(wěn)趨跌態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至8月底，%，而且增幅比去年同期高了三成。　　可以說，北京房市并沒有走出觀望。盡管調(diào)研頻頻，但調(diào)研過程格外低調(diào)，有關(guān)調(diào)研結(jié)果均沒有對(duì)外披露。9月13日，中國(guó)人民銀行公布的調(diào)查結(jié)果顯示，在“未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備買房”％，創(chuàng)歷史最低?！　〗?jīng)過前段時(shí)間連續(xù)的政策打壓，上海樓市經(jīng)歷了好幾個(gè)月的低迷，業(yè)內(nèi)人士期盼每年房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”終于到來。　　上海樓市必須回歸到一個(gè)合理、健康的道路上來，而不僅僅是價(jià)格的降低。對(duì)此，務(wù)必予以警惕。住房問題曾是中國(guó)城市的一塊心病，解決10多億人口的住房問題，是一個(gè)艱巨而又復(fù)雜的任務(wù)。暴利在這個(gè)行業(yè)從目前披露出來的資料看，從100－700％不等。兩者是純粹的買賣關(guān)系。如果我們?cè)诿襟w上進(jìn)行一番求索，更會(huì)印證上述判斷。有關(guān)建設(shè)部門已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的“后臺(tái)”的說法在民間是共識(shí)。以目前可以預(yù)見的前景而言，首先，這種仇視心態(tài)會(huì)使房地產(chǎn)發(fā)展方向走偏，也就是說會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正確方向。也就是說，盡管每個(gè)人的每次交易行為，都可能是盡量地理性決策，但又不可避免地受感情因素影響。在這方面，主要責(zé)任在于開發(fā)商與管理者。不過，面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺得仍然有些值得我們期待與想象的東西，它大約是我們的希望愿景。真相還是誤解　　公眾對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)沒有位列納稅300強(qiáng)的直觀反應(yīng)大多是：這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)這么高，為什么沒有對(duì)國(guó)家稅收作出與之相對(duì)應(yīng)的貢獻(xiàn)？可見其中的“貓膩”太多?！　≈醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系副教授黃樺指出，納稅榜單排名這樣分布也屬于正常，大多數(shù)人對(duì)我們國(guó)家的稅制不是非常了解，由此提出質(zhì)疑是很正常的。業(yè)內(nèi)人士透露，這里面的“漏洞很大”，在動(dòng)態(tài)中尋找到讓人感覺這個(gè)企業(yè)一直虧著干的突破點(diǎn)太多了，這就像走過天橋時(shí)看到一位彈著吉它的人，你滿兜兒是錢，但不掏、掏一毛、一塊、還是十塊，完全在你自己。但是國(guó)家稅務(wù)總局鑒于這些企業(yè)的繳稅并非是在正常時(shí)限內(nèi)，覺得沒有表彰他們的義務(wù)。在這個(gè)年輕的行業(yè)中，目前只有一部分企業(yè)采用的是基于品牌的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)模式，自律性較強(qiáng)；而有一部分開發(fā)商則采用短期的、投機(jī)性的經(jīng)營(yíng)，甚至項(xiàng)目銷售完畢公司就不復(fù)存在。 【要聞報(bào)道】建設(shè)部官員：房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松動(dòng)　　【開利地產(chǎn)報(bào)道】建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾日前透露，今后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動(dòng)，要注意穩(wěn)定政策。　　因此,報(bào)告建議加快外匯管理體制改革,抑制境外資金炒作我國(guó)房地產(chǎn)。如北京、上海這類城市，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？欤苋菀壮霈F(xiàn)一些問題，加大對(duì)這類城市的執(zhí)行監(jiān)管力度，是當(dāng)務(wù)之急”，該負(fù)責(zé)人表示。打擊非法印制、倒賣假發(fā)票，端掉作假窩點(diǎn)，鏟除不法團(tuán)伙，摧毀假發(fā)票銷售網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)，對(duì)信譽(yù)不好甚至惡劣的企業(yè)，不僅加大處罰力度，及時(shí)移送公安機(jī)關(guān)處理，還要對(duì)其進(jìn)行曝光?！　　皣?guó)家稅務(wù)總局已連續(xù)三年將房地產(chǎn)行業(yè)作為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象，檢查中也出現(xiàn)了不少問題?！　　斑@表明中央政府已意識(shí)到目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)置存在需要完善的地方?！　⊥瑯釉谄髽I(yè)所得稅方面，主要是通過加大成本行為和轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入方式避稅。數(shù)據(jù)顯示，18月，%.18月，從區(qū)域投資的完成情況看，投資增長(zhǎng)最快的是功能拓展區(qū)（朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)），完成投資745億元，%；發(fā)展新區(qū)（房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)），%；核心區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)和宣武區(qū)），%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣和延慶縣），%。上海市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“近年來加大存量盤活的力度，已經(jīng)開工或收回調(diào)整的地塊達(dá)298幅，共計(jì)2100公頃。這說明，消除“泡沫”用行政手段與市場(chǎng)手段相結(jié)合的方法，比單純用行政手段效率要高得多。債權(quán)人通過申請(qǐng)對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目司法查封的方式保護(hù)自身權(quán)益，同時(shí)也阻礙了當(dāng)今積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置工作。?？谑幸?guī)劃局處置積壓房地產(chǎn)辦公室吳超稱，2004年?？谑鞋F(xiàn)房成交量為124萬平方米，目前該市尚未消化的現(xiàn)房有105萬平方米，另有200多萬平方米商品房即將竣工，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。我們單位有醫(yī)保，但海南沒有跟內(nèi)地聯(lián)網(wǎng)，醫(yī)藥費(fèi)不能報(bào)銷?！　榉婪堕_發(fā)商資金不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)，2002年?？谑胁扇☆A(yù)售款交由房產(chǎn)局統(tǒng)管的辦法，曾收到一定成效。如此“妙計(jì)”使陳某順利申請(qǐng)到銀行290萬元高額房貸。2004年2月11日，陳某拿著這份購(gòu)房合同及其他相關(guān)材料向交通銀行市南支行申請(qǐng)貸款，并在當(dāng)日就從該行順利獲得50萬元房貸。此前，他曾向銀行保證在2004年8月底前歸還部分房貸。由于拍賣所得仍不足以償還銀行貸款，法院表示還將繼續(xù)全力追查陳某的其他財(cái)產(chǎn)?！　『路f說：“銀行有時(shí)一天要做三四十筆房貸業(yè)務(wù)，對(duì)于地處郊區(qū)的房屋，他們根本就顧不上去查看，完全是‘紙上談兵’。陳某等人當(dāng)時(shí)在購(gòu)房合同中到底是如何制造虛假信息、銀行又是如何被他們蒙蔽過關(guān)的，法院在辦案中希望銀行能提供這些更全面的信息，以便我們更好地掌握情況，但銀行一直不予配合。各家評(píng)估公司方法不盡相同，如“收益法”、“市場(chǎng)對(duì)比法”等，不同方法得出的評(píng)估結(jié)果“含金量”自然也有所差別。 為慈善而建房的商人可能有，但對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)商來說，蓋房就是為了盈利。在窮人需求被壓縮的情況下，房地產(chǎn)商不“為富人蓋房”還能怎么辦？如果市場(chǎng)途徑不能解決窮人住房問題(從國(guó)際情況看這應(yīng)當(dāng)說是很可能的)，那么政府應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)自己的責(zé)任？　　純粹就邏輯上的可能性和國(guó)際上的實(shí)踐而言，城市化過程中下層市民的住房狀況一般有下列幾種情況：　　窮人買不起商品房，政府又無力提供福利房，于是“不給福利給自由”，允許他們“私搭亂建”?！　∪允巧唐贩?，但通過政府干預(yù)幫助窮人購(gòu)買。無此種身份的窮人不許進(jìn)入，已進(jìn)入者受到懲罰和驅(qū)逐。當(dāng)然，不能再重復(fù)那種“基本不成功”的改革。他認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)的諸多決定因素中，政府土地批租費(fèi)及開發(fā)商利潤(rùn)比較重要。此前央行出臺(tái)的121號(hào)文件，一是對(duì)高檔住宅的貸款要從嚴(yán)，二是對(duì)購(gòu)買第二套住宅的貸款要從嚴(yán)。上海視博經(jīng)濟(jì)信息咨詢有限公司客戶咨詢電話：02154195906傳真電話：0215418472622 / 22