【文章內容簡介】 黃港一庫和二庫、北塘水庫等；大團濕地生態(tài)保護區(qū)，即北大港水庫和團泊洼水庫等地區(qū)；濱海度假海岸濕地生態(tài)保護區(qū)。優(yōu)先發(fā)展區(qū)域包括武清城區(qū)、中心城區(qū)及緊鄰組團、海河兩岸地區(qū)、塘沽城區(qū)、某港等以海河為主軸的“走廊型”中心城市。重點發(fā)展武清、楊柳青、大港、東麗湖、銀河風景區(qū)、空港物流加工區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)等城市組團，鼓勵發(fā)展王慶坨、雙口、張家窩與辛口等外圍城鎮(zhèn)群。提升核心策動兩翼。以某港建設為核心，建設港口物流、港口貿易經濟區(qū)、加工制造、旅游度假和灘涂濕地保護協(xié)調發(fā)展的藍色岸線。北翼重點發(fā)展蘆臺、漢沽開發(fā)區(qū)和北洋艦船軍事主題公園，南翼重點發(fā)展散貨物流中心、臨港工業(yè)、大港石化基地和海上新城等地區(qū)。突出城區(qū)完善體系。寶坻、靜海、薊縣城區(qū)目標定位發(fā)展為中等城市，加大地區(qū)道路交通及基礎設施建設力度，建設寶坻溫泉城、團泊洼生態(tài)風景區(qū)、大邱莊鎮(zhèn)等重點地區(qū)以及各區(qū)縣重點城鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系布局。4 經濟與房產市場發(fā)展互動篇 某經濟對區(qū)域房產市場的推動某市國民經濟繼持保持快速增長勢頭，特別是進入2003年，%，為近10年來同期的最好水平，GDP增幅更是位居四大直轄市首位產業(yè)結構得到不斷優(yōu)化，產業(yè)比例不斷改變，特別是第三產業(yè)的比例不斷提高，目前，某第三產業(yè)的市場比例已提高到45%以上，早先工農產業(yè)為主的根據(jù)得到根本改善。 在國民經濟持續(xù)快速增長的同時，某居民生活水平也發(fā)生日新月異的改變，目前，某居民消費性支出達到了1920元，%。居民的吃、穿、用、住消費向優(yōu)質、高檔邁進。其中，%。2003年以來，某各方面緊緊圍繞“三步走”發(fā)展戰(zhàn)略，加大組織投資工作。一季度，%，為近年來同期最高增幅，實現(xiàn)高起步、開門紅。某投資運行主要呈現(xiàn)六大特點：地方投資高速增長，中央投資止降回升；第二、第三產業(yè)投資增長同步加快；重點項目進展較快，對全市投資增長起到支撐作用，截止到3月底，全市64個重點項目已有46個項目施工，占到全社會投資的近四分之一；新開工項目增多；房地產銷售趨暖，投資增幅回升；資金到位情況較好。在全國房產發(fā)展的大前提下，某經濟不斷發(fā)展，房產市場也呈現(xiàn)了穩(wěn)步上升。 某房產對經濟的作用２００２年某市宣布提前完成危陋房屋改造任務后，房地產業(yè)并未就此降溫。隨著十六大確定的全面奔小康的奮斗目標和城市化進程的加快以及加入ＷＴＯ等，加之市委市政府確立的綜合開發(fā)海河兩岸的戰(zhàn)略性舉措的出臺，某的房地產業(yè)更加紅火。統(tǒng)計資料表明，商品房銷售價格不僅是逐年而是逐季一路上揚，２００２年我市商品房銷售價格指數(shù)上漲了１９％。盡管如此，個人購房積極性仍然不減，２００２年個人購房占到商品房總銷量的９８５％。我市房地產業(yè)正處于快速發(fā)展時期，并成為眾所關注的熱點行業(yè)。我市不存在地價泡沫。自公開掛牌、拍賣等新土地政策的實施，增加了土地價格的透明度。２００２年我市房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積５８２６萬平方米，土地購置費１７億元，分別增長１２３％和２３％，土地購置費用上漲幅度較低。據(jù)對８０家房地產企業(yè)調查顯示，２００２年房地產商９２％的土地購置是通過招標、拍賣實現(xiàn)的，這樣大大節(jié)省了土地購置費用。我市房地產企業(yè)土地購置費用土地購置費用占實際投資額比重由２００１年的２２％下降到２００２年的１５％，下降了７個百分點，土地購置價格上漲并沒有造成企業(yè)投資的增加，我市房地產業(yè)不存在地價泡沫。我市不存在投資泡沫。自２０００年以來，我市房地產開發(fā)建設投資以兩位數(shù)左右的速度增長，到２００３年又將計劃投資２００億元，比上年增長１４％，這種投資增長的趨勢與經濟發(fā)展水平是相適應的。我市不存在房價虛漲泡沫。房價虛漲泡沫往往是由于商品房價格連續(xù)上漲，投資跟進增加，價格異常膨脹，缺少有效市場需求。從某市來看，這種現(xiàn)象不存在。首先，房價處于穩(wěn)步上漲；其次，某市民收入及消費水平不斷提高，市場有效需求旺盛。，經濟得到提高近幾年某房產投資額基本以8%10%的速度增長，在固定資產投資中，房地產投資占據(jù)達20%以上，房產市場在國民經濟中占據(jù)重要地位，為其發(fā)展注入了巨大動力。5 某房產市場篇 某樓市發(fā)展及現(xiàn)狀某中心城區(qū)2年開發(fā)投資一覽區(qū)域固定資產投資額（萬元）房屋施工面積（萬方）房屋竣工面積（萬方）2000年2001年2000年2001年2000年2001年和平區(qū)777434581097河東區(qū)189576317810河西區(qū)327183464836南開區(qū)419087773345河北區(qū)457413354102紅橋區(qū)8437685681， 。與某中心六大城區(qū)相比，作為中心區(qū)域的和平區(qū)2000年在固定資產投資，房產開發(fā)量等指標上都有較大優(yōu)勢，2000年其固定資產投資額為777434萬元，%，這與和平區(qū)本身經濟、政治、文化中心的定位有關，2001年卻呈現(xiàn)大幅下滑，城市“空心化”體現(xiàn)。區(qū)域內的舊城改造力度較大，但大量歷史保留建筑在一定程度上限制了區(qū)域房產市場大規(guī)模發(fā)展的模式。而紅橋區(qū)由于整體規(guī)劃、建設、發(fā)展時間較晚，各項投資及房產市場發(fā)展都位居中心城區(qū)的末尾，但目前由于軌道交通的建設，區(qū)域房產市場發(fā)展迅猛。目前，河西區(qū)與南開區(qū)經過整體規(guī)劃與發(fā)展，同時配合固有底蘊，房產市場發(fā)展相當快速。紅橋區(qū)由于環(huán)境和生活配套等硬件設施無法跟上，因此商品房銷售持續(xù)滑落。和平區(qū)目前仍處于上下為難的尷尬境地，區(qū)域房產市場的發(fā)展需要突破。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展受1976年唐山大地震影響，某也有大量房屋倒塌、受損，全市面臨重新改建。在此歷史條件下，于1981年，某第一家房地產開發(fā)企業(yè)由原某市建設局下屬公司改制成立。19811989年，某房地產企業(yè)成立共有89家，主要從事福利房的開發(fā)，尚未進入商品房開發(fā)階段，某房地產市場還未形成。1990年1999年，受“鄧小平南巡講話”促進，某房地產開始進入了第一個發(fā)展階段，高峰時期房地產企業(yè)總數(shù)達到2000多家，在此期間，吸引了香港新世界等境外房產商的進入。但隨著某城市規(guī)劃、建設的滯后，以及全國房地產市場的下滑，某房產市場也進入了低谷，1999年某房地產開發(fā)企業(yè)銳減至900多家。進入2000年以后，某房地產開始逐步進入復蘇期。2003年是某房地產發(fā)展的重要時期，隨著某新領導班子（市長戴相龍）的形成，全市加大了對基礎設施的建設（地鐵、海河沿岸整治等），對房地產起到了推動作用，截止到2003年上半年，全市房地產開發(fā)企業(yè)在1100多家，其中包括了萬科、奧林匹克等知名企業(yè)。房地產代理房地產代理業(yè)在某屬于一個新興產業(yè)，代理企業(yè)產生于2001年，到目前為止，知名的代理公司不多，以香港模式的代理公司居多，主要有中原地產、戴德梁行、廣州禾富輝煌等。從代理公司的規(guī)模來看，絕大多數(shù)的代理公司規(guī)模較小，基本以單一的銷售或廣告策劃為主，對于樓盤的全程代理、現(xiàn)場掌控等方面均缺乏一定的經驗。從業(yè)績上來看，代理公司的業(yè)績一般，例如中原地產、戴德梁行這些在國內具一些知名度的代理公司，在某當?shù)氐氖袌鲇绊懥Σ粡姟Ｖ性禺a進入某市場已有2年多，在這段時期內僅在近期代理了一個項目（“汐岸國際”），銷售狀況一般。今年某樓市呈現(xiàn)了六大特點：一、商品房上市量顯著增加。一季度，%，反映出開發(fā)企業(yè)對我市房地產市場發(fā)展前景看好，投資信心增強?！　《?、大戶型、高價位商品房上市量大。%；%。高價位、大戶型開發(fā)數(shù)量加大，進一步加劇了高端市場的競爭?！　∪?、商品房現(xiàn)房成交比例大。一季度，，%%，一方面顯示出目前我市現(xiàn)房供應比較充足，另一方面也反映出居民在消費觀念上，認為購買現(xiàn)房更直觀，對房屋的質量、環(huán)境、配套設施更有保障。　　四、中、大戶型商品房銷售量增幅較大。%；%。小戶型商品房銷售量下降，%。大戶型商品房銷售增幅較快，反映出居民改善住房的標準在提高。但是目前占市場主導地位的仍然是80至120平方米的中等戶型，%。　　五、河西、南開區(qū)商品房銷售增幅較快。%%。而紅橋區(qū)商品房銷售則繼續(xù)下滑，%。說明區(qū)域環(huán)境是影響房地產市場發(fā)展的主要因素，需要加大引導和調控力度?！　×?、中、低價商品房仍是居民主要需求。首季商品房銷售中，%，%。此外，2500至3000元之間的商品房銷售增幅最大，%，%。但考慮到隨著開發(fā)成本的不斷提高，開發(fā)商大量開發(fā)2000元以下的商品房已不現(xiàn)實，未來市場的主導產品可能將趨向2500至3000元價位的區(qū)間。市場供應及消費狀況表施工面積（萬M2）竣工面積（萬M2）銷售面積（萬M2）城市居民收入及住房狀況表城市居民可支配收入（元）人均年消費（元）住房面積（元）針對 市場供應及消費狀況 來說房地產市場供應量呈現(xiàn)逐年放大趨勢，各項指標全面上揚。2001年到2002年間，某房地產市場得到躍升，市場形成放量，同時需求方面也得到相當加強，盡管在房地產市場的各類標準提高的情況下，新增經營性土地出讓面積與商品房新開面積在前期大幅度上升的高位基礎上繼續(xù)上行。商品房預售面積及銷售面積也呈現(xiàn)強勁上升態(tài)勢。針對 城市居民收入及住房狀況 來說某城市居民的可支配收入明顯呈現(xiàn)上升形式，居民的富裕程度得到逐步改善。經過7年時間的發(fā)展變化，城市居民的消費水平實現(xiàn)了翻番，在2002年突破7000元大觀，達到較高水平。在居民收入與消費提高的同時，城市人口居住面積也得到緩解，特別是2002年，人均住房面積得到較大擴充值得注意的是，2002年某居民消費結構得到較大改變，其中，%的增長，位居第三。房價收入比計算：2002年某房產市場均價為：2502元/M2 70M2商品房總價：175140元2002年某人均收入：9328元/年 家庭人口： 家庭年收入：商品房總價家庭年收入=房價收入比 = [87]國內歷年平均房價收入比一覽:年份平均售價（元／m2）70m2商品房總價（元）城鎮(zhèn)居民人均收入（元）家庭人口家庭年總收入（元）房價收入比199175652920199299669720199312088456019941612112804199515091056301996159511165019971766123620199818071264901999179812586020001952136640……200224771733907703有上述計算和表格對比可見，某房價收入比明顯低于全國平均水平，房價收入比越高，則說明區(qū)域房產市場價格明顯偏離合理范圍，相反，當房價收入比越低，說明區(qū)域房產市場商品房價格較低，同時表明整體市場購買力旺盛，因此，由上述比較可見，某市場整體購買力相當旺盛，市場客源充沛。 全市商品房銷售量按多少在中心市區(qū)的排位，1998年，依次是南開、河東、河西、河北、紅橋、和平；1999年，一頭一尾沒動，中間變動為河東、河西、紅橋、河北；2000年，重新排位為河東、紅橋、南開、河西、河北、和平。和平區(qū)房價位居全市之首，售房面積始終最少。被譽為某“南京路”所在地的和平區(qū)，可謂寸土寸金，堪稱黃金地段?？删褪沁@樣的一塊寶地，數(shù)年來，商品房銷售面積（貨幣分房出臺，集團購買淡出后）一蹶不振，絕對量不見增長，相對量逐年下降。不僅如此，賣得少的同時，價格也江河日下，市場不景氣，成了名副其實的“霜（雙）降”。城市中心區(qū)物業(yè)價值的連續(xù)性下降，以及晚間居住者的漸顯稀少等典型特征的出現(xiàn)，表明某存在一定的城市“空心化”現(xiàn)象。津門已經出現(xiàn)以SOHO命名并有相應戶型設計的項目。無論如何，它是一個好苗頭，標志著某人也開始有了創(chuàng)新精神。隨之，近年一些學生公寓、老年公寓、藍卡小區(qū)、度假住宅等新興物業(yè)的規(guī)模開發(fā)和銷售量不斷增加。國外學者說得好，新的富有生命力的商機往往都在邊際和交叉處。一些新出現(xiàn)的、非主流的物業(yè)，有可能在哪一天成為開發(fā)熱門。新的物業(yè)供給和新的置業(yè)需求的出現(xiàn)，可能醞釀著一場新的房地產業(yè)革命。市場商品房概念淡薄市場產品為多層目前市場產品格局改變，在多層為主力的基礎上，小高及別墅介入市場未來預測天津市場產品將走向小高層產品主導的市場某早期房產主要集中在和平區(qū)內，同時周邊有適度的開發(fā)，早期市場產品基本以多層為主。隨某整體規(guī)劃及開發(fā)的進行，市場對小高層、高層產品的接受程度必然提高，（這從市場目前的表現(xiàn)可見）作為開發(fā)者來說，為追求更高利潤，小高及高層也是其理想選擇。目前某市場跟隨全國部分發(fā)達城市的腳步，房產市場對于別墅及小戶型單身公寓等特殊產品的關注程度提高，同時客源對該類產品的認同度逐漸上升。歷年天津房交會價格走勢參照某市房產市場價格走勢可見，93年至98年，跟隨全國房地產市場的走強，某市房產市場呈現(xiàn)一路上揚的態(tài)勢。1999年，全國房產市場陷入低谷，某市場因此下滑。至2000年開始，某房地產市場再度走強，上升趨勢明顯。由歷年某房交會價格走勢圖可見，目前某房地產市場正處于上揚的初始階段，未來空間較大，同時，在房產市場健康發(fā)展的前提下，其良性發(fā)展時間仍然很長。觀察某99年02年權勢商品房價格演變，我們可以發(fā)現(xiàn)價格呈現(xiàn)了持續(xù)上揚的態(tài)勢，特別是01年03年，漲幅明顯高于前期，按照上海及北京兩大直轄市來對比，某房市的走勢更象上海，從側面反映某樓市的發(fā)展更多依賴于經濟的發(fā)展，而不象