【正文】 某未來將跟隨上海及北京這類國際大都市的整體發(fā)展，建設(shè)一個(gè)有特色的現(xiàn)代化城市，使某經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，體現(xiàn)中國直轄市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和水平，體現(xiàn)北部代表性城市的功能地位，房產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也將跟上某的整體發(fā)展需要。和平區(qū)未來將隨著交通與環(huán)境的不斷改善，房產(chǎn)市場終將呈現(xiàn)王者之氣。某房產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)，市場產(chǎn)品總價(jià)一再提高，同時(shí)，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢，這進(jìn)一步證實(shí)了某市場強(qiáng)盛的需求市場，但是中心城區(qū)卻反常地呈現(xiàn)了疲軟態(tài)勢?！粜l(wèi)星電視◆internet◆24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)◆紅外線邊界防御系統(tǒng)◆區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)◆小區(qū)背景音樂與公共廣播系統(tǒng)◆可視化對講系統(tǒng)◆遠(yuǎn)程三表抄查系統(tǒng)◆智能IC卡門禁系統(tǒng)◆自動(dòng)化停車管理系統(tǒng)◆火警◆緊急呼救◆煤氣泄漏報(bào)警◆門磁、窗磁報(bào)警家庭智能化溫控系統(tǒng)產(chǎn)品智能化構(gòu)架可參看下圖產(chǎn)品智能化構(gòu)架圖8 總結(jié)及展望某房產(chǎn)市場在二十世紀(jì)九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國房產(chǎn)市場的一塊新熱點(diǎn)，市場開發(fā)力度不斷加大，未來的開發(fā)將向規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展。設(shè)施也并不齊全，一般只設(shè)對講系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表，保安巡邏，智能網(wǎng)絡(luò)與通信服務(wù)。會(huì)所功能區(qū)分見下圖，其中劃紅線的為建議必需的設(shè)施。 必須設(shè)置的設(shè)施a、此類設(shè)施是為業(yè)主提供最基本的娛樂和服務(wù)，故必須設(shè)置：餐飲中心書吧多功能娛樂廳兒童中心器械房跳操館b、為了提升會(huì)所的格調(diào)和檔次，又必須設(shè)置以下設(shè)施：咖啡廳酒吧桌球室桑那室溫水游泳館視聽中心會(huì)所在功能設(shè)置上可以遵循：私密與開放相結(jié)合；商業(yè)與公益相結(jié)合。不但為本住區(qū)提供服務(wù)，同時(shí)也為周邊樓盤提供高檔次的娛樂休閑服務(wù)，所以在本案中建議本產(chǎn)品會(huì)所設(shè)施生活化、時(shí)尚化， 216。 二期分兩批推出普通公寓產(chǎn)品，首批產(chǎn)品量體控制在30%左右，作為進(jìn)入市場的鋪墊，同時(shí)可觀望期價(jià)格的變化。同時(shí)，前期良好的去化為后續(xù)產(chǎn)品打下堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)，引領(lǐng)客源的目光。216。216。單身公寓產(chǎn)品價(jià)格定位： 綜觀周邊普通公寓市場產(chǎn)品總價(jià)：2R：5060萬元/套的水平，市場對單身公寓等小戶型產(chǎn)品總價(jià)集中在40萬元/套以下，同時(shí)，周邊小面積二手房產(chǎn)品總價(jià)：1R：15—20萬元/套、2R：20—30萬元/套的水平，建議本項(xiàng)目單身公寓產(chǎn)品總價(jià)控制在：35萬元/套左右本項(xiàng)目單身公寓產(chǎn)品面積4550M2單身公寓產(chǎn)品開盤價(jià)格為：74007800元/M2建議項(xiàng)目開發(fā)分二期進(jìn)行，整體控制在1年銷售期：Ⅰ期單身公寓Ⅱ期第一批普通公寓（30%）第二批普通公寓（70%）+商業(yè)216。 某北部區(qū)域大量高性價(jià)比產(chǎn)品的推出將分流項(xiàng)目部分中高檔客源。 河西、南開部分高檔產(chǎn)品的市場競爭仍然存在。 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去化狀況未達(dá)到理想狀態(tài)，“空心化”狀況仍然嚴(yán)重。 區(qū)域周邊產(chǎn)品大量廣告企化的投入為區(qū)域市場增強(qiáng)了知名度。 目前整體區(qū)域近期市場推案量不大，項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢。 在交通等利好因素的推動(dòng)下，除區(qū)域客源外，外區(qū)域客源也將不斷流如入，同時(shí)，投資客的進(jìn)駐將進(jìn)一步拉升價(jià)格。 在項(xiàng)目普通公寓后于單身公寓開盤的情況下（詳細(xì)見下），在項(xiàng)目本身品質(zhì)等因素提高的同時(shí)，時(shí)間效應(yīng)的發(fā)揮也是支撐該價(jià)格的基礎(chǔ)。 以當(dāng)前地區(qū)價(jià)格水準(zhǔn)線，本區(qū)域基本站穩(wěn)于5500元的水平。項(xiàng)目單身公寓產(chǎn)品同時(shí)應(yīng)做到成套性，滿足日常生活的需要，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。由于復(fù)式產(chǎn)品面積較大，總價(jià)較高，因此在產(chǎn)品比例中占據(jù)5%的分額，設(shè)置該類產(chǎn)品同時(shí)也是為滿足部分高端客源的需求，增大項(xiàng)目產(chǎn)品的選擇性。推出2+1R產(chǎn)品是順應(yīng)項(xiàng)目處于臨近南開區(qū)的地理位置，區(qū)域整體師生購房現(xiàn)象普遍，功能房的出現(xiàn)將滿足該類客源的需求，達(dá)到高實(shí)用性的目的。鑒于本項(xiàng)目規(guī)模、地理位置、未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩氐目紤]，項(xiàng)目定位為：建設(shè)高品質(zhì)、多元化產(chǎn)品塑造和平區(qū)標(biāo)志性建筑掀起和平區(qū)樓市的復(fù)舒考慮到項(xiàng)目指標(biāo)要求及風(fēng)險(xiǎn)因素，定位兩種產(chǎn)品量體比例如下：產(chǎn)品形態(tài)比例（%）普通公寓70%單身公寓30%普通公寓部分戶型及面積：戶型面積（M2）比例（%）2R90100402+1R120103R13014045復(fù)式1601705產(chǎn)品戶型方面主要遵循市場主流，以2R和3R為主力戶型。降低區(qū)域純公寓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)——加快產(chǎn)品去化根據(jù)上述市場分析可見，目前和平區(qū)在售產(chǎn)品整體去化狀況相對不夠理想，銷售速度明顯較慢，而目前某小戶型產(chǎn)品市場去化狀況良好，銷售速度相對較快，在項(xiàng)目中加入該類產(chǎn)品，有利于該部分量體快速去化，同時(shí)，在小戶型產(chǎn)品的帶動(dòng)下，可帶動(dòng)普通公寓產(chǎn)品的市場消化，降低整體風(fēng)險(xiǎn)。改變目前和平區(qū)價(jià)格狀況——進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)格空間綜觀目前和平區(qū)市場價(jià)格，其水平保持與河西區(qū)域持平，部分河西區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格甚至高于和平區(qū)市場價(jià)格。7 項(xiàng)目方案定論篇 項(xiàng)目方案思路方案思路流程普通公寓小戶型產(chǎn)品辦公物業(yè)別墅周邊普通公寓市場較為發(fā)達(dá)，目前區(qū)域在售產(chǎn)品基本都為該類產(chǎn)品，本項(xiàng)目適宜開發(fā)該類產(chǎn)品天津市場目前小戶性產(chǎn)品市場反映旺盛，同時(shí)市場供不應(yīng)求，鑒于本項(xiàng)目優(yōu)越的地段，該產(chǎn)品同樣適合由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，同時(shí)周邊商辦性質(zhì)產(chǎn)品競爭也較為激烈，因此本項(xiàng)目不適宜該類產(chǎn)品別墅產(chǎn)品對生活環(huán)境要求較高，且河西等區(qū)域別墅產(chǎn)品占有絕對優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目不適宜該類產(chǎn)品考慮項(xiàng)目指標(biāo)要求方案一：普通公寓產(chǎn)品方案二：普通公寓+單身公寓產(chǎn)品 方案一論證及定位 方案二論證及定位順應(yīng)政府對本項(xiàng)目區(qū)域“領(lǐng)航員”的要求——塑造和平區(qū)樓市新亮點(diǎn)在普通公寓產(chǎn)品中加入單身公寓或酒店公寓產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品客源層，從整體上塑造并提升了項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)引導(dǎo)項(xiàng)目成為多元化生活社區(qū)。216。216。216。劣勢216。216。216。216。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢216。同時(shí)，項(xiàng)目周邊中、小學(xué)教育完善。環(huán)境區(qū)域目前生活環(huán)境尚佳，周邊主要集中的住宅較新，整體面貌良好，但由于地處中心區(qū)域，光、聲污染較為嚴(yán)重。交通南門外大街為交通干道，西向500米左右為某內(nèi)環(huán)線，同時(shí)，未來地鐵一號線“二緯路” 站近在咫尺。占地（M2）容積率建筑面積（M2）6左右產(chǎn)品高層 項(xiàng)目周邊生活機(jī)能闡述商業(yè)、辦公處于某市商業(yè)繁華區(qū)域，周邊餐飲特色突出，有某知名的食品街等。 6 項(xiàng)目立地篇 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于和平區(qū)范圍之內(nèi)，與南開區(qū)相臨。拓寬住宅融資渠道入世之后，某將成為首批對外資銀行開辦人民幣業(yè)務(wù)的四個(gè)城市之一。公務(wù)員、事業(yè)單位將實(shí)施貨幣分房，部分企業(yè)也將效仿事業(yè)單位的做法，實(shí)行一定程度的貨幣化分房。完整房改政策出臺房改已經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨地說了好幾年了，但真正完整的房改政策卻一直沒有顯山露水。開展“半拉子”工程改造經(jīng)過多年的發(fā)展，某市已經(jīng)沉淀了不少停工工程，爛尾樓成了城市多年以來懸而未決的問題，嚴(yán)重影響了城市市容以及土地價(jià)值的利用?！熬坝^改造項(xiàng)目”一般位于入市的主要干線兩旁，交通條件以及市場配套設(shè)施等比較完善。某未來房產(chǎn)建議開發(fā)較多適合中檔消費(fèi)群體的項(xiàng)目，這也將是某樓市發(fā)展的一個(gè)趨勢。 某樓市總結(jié)某樓市房價(jià)短期沒有大波動(dòng)，長期來看是往上走的趨勢。該類客戶對房子的區(qū)位非常關(guān)注，首選城市的中心地帶。該類客戶注重居住的實(shí)用性，希望方便工作和生活。畢業(yè)兩年的大學(xué)生：剛剛步入社會(huì)的大學(xué)生，這類客戶對房子總價(jià)要求要低（２０萬元以內(nèi)），首次付款少（一、二萬元），月供壓力小。他們是小戶型的重要消費(fèi)群體。資料來源于某順馳市場調(diào)研通過對重點(diǎn)城市小戶型客戶的市場調(diào)查分析，我們可以將ＳＯＬＯ的客戶大致分為５類人群：投資者、單身貴族、畢業(yè)兩年的大學(xué)生、外地青年、想住市中心的人。城市之星SOLO成功登陸某市場，說明小戶型住宅在某也有很廣闊的市場前景。城市之星的熱銷無疑給某的樓市帶來不小的震動(dòng)。很多客戶為了早點(diǎn)買到派籌卡甚至來不及細(xì)看樓書，就徑直去二樓交款。專業(yè)人士認(rèn)為，ＳＯＬＯ這種精裝小戶型應(yīng)該是一個(gè)趨勢，隨著人口流動(dòng)量的加大與人均收入的提高，這種形式一定會(huì)有它龐大的市場。從居住時(shí)間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費(fèi)者個(gè)體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。② 投資者量大多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域③ 外地移民是生力軍④ 低總價(jià)最具吸引力從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價(jià)的要求集中在２０、４０萬之間，４０萬以下占絕大多數(shù)；顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。① 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。區(qū)域價(jià)格的進(jìn)一步提升必須通過以下兩點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：真正的高端客源進(jìn)入，通過產(chǎn)品自身的改變來吸引高端客源 顯然，后者的可能性更大。再從目前和平區(qū)現(xiàn)有的客源組成來看，公務(wù)員、政府人員和部分區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層，真正的富人階層并未大量進(jìn)駐。目前和平區(qū)市場客源主要集中在和平區(qū)內(nèi)部，北部區(qū)域由于因?yàn)閮r(jià)格因素而無法大量下移，同時(shí)，南開與河西區(qū)客源由于本身的選擇傾向，更多的駐留在原區(qū)域。北部區(qū)域產(chǎn)品市場價(jià)格較低，相對于大量低總價(jià)客源來說，其性價(jià)比較高，因此，市場消化狀況良好（如翡翠城、奧林匹克花園等）對于平均在35004000元/M2左右的部分產(chǎn)品，由于價(jià)格處于高低不就，品質(zhì)屬于中檔地段的原因，市場認(rèn)可度相對一般，其消化速度基本與高價(jià)位產(chǎn)品保持同一水平（如名士郡、凱立花園等）。目前，從市場表現(xiàn)來看，某客源層次較為分明。由于和平區(qū)產(chǎn)品價(jià)格相對不低，大量低總價(jià)客源同樣不會(huì)關(guān)注該區(qū)域，而轉(zhuǎn)向河?xùn)|、河北、紅橋等區(qū)域。隨著某城市的規(guī)劃與發(fā)展，結(jié)合某市居民居住傾向，目前客源的首選區(qū)域?yàn)楹游鲄^(qū)、南開區(qū)，其次為和平區(qū)，再次為北部各大區(qū)域。市場的去化情況進(jìn)一步證實(shí)了和平區(qū)存在“空心化”現(xiàn)象。產(chǎn)品的平均月去化基本在2030套左右，整體市場表現(xiàn)不夠旺盛，個(gè)案強(qiáng)銷期大約控制在80套左右。因此，產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)了城市中心空心化現(xiàn)象。佳怡花園、森淼清華園個(gè)案時(shí)期較早，早先和平區(qū)為某房產(chǎn)中心區(qū)域，其價(jià)格已高出其他區(qū)域，但隨市場的發(fā)展，和平區(qū)樓市中心位置逐漸淡化，因此市場產(chǎn)品價(jià)格升幅較小，導(dǎo)致早期個(gè)案價(jià)高量減。市場新興的小戶型產(chǎn)品目前處于初期發(fā)展階段，市場反映相當(dāng)良好。目前市場戶型面積普遍放大，市場主力戶型仍為3R，而2R為次主力產(chǎn)品，具體戶型面積如下：2R：95110M2 110120M23R：120135M2 140160M2由上述面積可見，某居住明顯趨于舒適型，當(dāng)然同時(shí)與北方產(chǎn)品的得房率相對較低有一定關(guān)系。區(qū)域此類產(chǎn)品狀況符合大型城市房產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展格局。 和平區(qū)板塊市場闡述注：★為南開區(qū)部分個(gè)案，★為和平區(qū)部分個(gè)案部分個(gè)案產(chǎn)品表案名產(chǎn)品備注新世界花園多層、小高新雅居小高含裝修新文化花園小高名士郡多層、小高凱立花園小高格調(diào)空間小高含錯(cuò)層博泰名居多層吉利花園高層佳怡花園小高森淼清華園小高和平區(qū)及南開區(qū)部分個(gè)案產(chǎn)品格局明顯，高容積率產(chǎn)品已經(jīng)成為市場主流。北部由于總價(jià)吸引，整體去化形式也較為喜人。南部區(qū)域內(nèi)個(gè)案的去化都普遍較快，月平均去化速度在50套左右。同時(shí)，某樓市呈現(xiàn)了中心區(qū)域（和平區(qū)）價(jià)格不高的現(xiàn)象，城市有一定“空心化”格局。而象河?xùn)|、河北、紅橋區(qū)域的產(chǎn)品格局仍然停留在以多層為市場主導(dǎo)地位的形式下。 地鐵一號線的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域房產(chǎn)市場帶來一定的利好因素，同時(shí)，奧林匹克花園和翡翠城等整體規(guī)劃在一定程度上提升了區(qū)域的認(rèn)可度。 區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格相當(dāng)?shù)?，部分產(chǎn)品推出全裝修房，以吸引中心區(qū)域低總價(jià)客源。 整體生活環(huán)境一般，生活機(jī)能缺乏。 歷年來處于某中心城區(qū)房產(chǎn)市場的低位區(qū)域。 區(qū)域開發(fā)力度較大。 區(qū)域產(chǎn)品未能受到市民的關(guān)注，產(chǎn)品價(jià)格相當(dāng)?shù)土?，但臨近和平、河?xùn)|區(qū)的市場價(jià)格相對升高。 整體環(huán)境狀況不夠理想，交通較為發(fā)達(dá)。 目前河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)市場處于低位狀態(tài)，市場產(chǎn)品價(jià)格較低，借助其較為發(fā)達(dá)的交通設(shè)施，區(qū)域市場產(chǎn)品將得到一定改善，但由于整體環(huán)境及消費(fèi)傾向的支撐不足，因此市場發(fā)展仍受到局限。 區(qū)域內(nèi)辦公區(qū)域的部分形成有利于市場的進(jìn)一步提升和發(fā)展。 借助海河的開發(fā)，目前河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展得到長足進(jìn)步。 南開區(qū)已成為某房產(chǎn)市場的重要組成部分。 除河西區(qū)外，南開區(qū)為早先和平區(qū)房產(chǎn)發(fā)展延伸的又一大區(qū)域，鑒于其良好的基礎(chǔ)及氛圍，區(qū)域內(nèi)集中了高、中、低多檔次產(chǎn)品，選擇性相當(dāng)強(qiáng)。 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良。 南開區(qū)主要以文化教育為主，區(qū)域內(nèi)部分地區(qū)商業(yè)氛圍也相當(dāng)濃厚。 目前，該區(qū)域樓市是某房產(chǎn)市場的一大代表。 由于和平區(qū)房產(chǎn)市場的發(fā)展需求不夠，同時(shí)，消費(fèi)者存在一定地理傾向，河西區(qū)成為目前房產(chǎn)市場發(fā)展的焦點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)集中大量