【正文】 和平區(qū)未來將隨著交通與環(huán)境的不斷改善，房產市場終將呈現王者之氣。天津房產價格突飛猛進，市場產品總價一再提高，同時，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢，這進一步證實了天津市場強盛的需求市場，但是中心城區(qū)卻反常地呈現了疲軟態(tài)勢。◆衛(wèi)星電視◆internet◆24小時電子巡更系統(tǒng)◆紅外線邊界防御系統(tǒng)◆區(qū)內閉路監(jiān)控系統(tǒng)◆小區(qū)背景音樂與公共廣播系統(tǒng)◆可視化對講系統(tǒng)◆遠程三表抄查系統(tǒng)◆智能IC卡門禁系統(tǒng)◆自動化停車管理系統(tǒng)◆火警◆緊急呼救◆煤氣泄漏報警◆門磁、窗磁報警家庭智能化溫控系統(tǒng)產品智能化構架可參看下圖產品智能化構架圖8 總結及展望天津房產市場在二十世紀九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國房產市場的一塊新熱點，市場開發(fā)力度不斷加大，未來的開發(fā)將向規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展。設施也并不齊全，一般只設對講系統(tǒng)，遠程抄表，保安巡邏，智能網絡與通信服務。會所功能區(qū)分見下圖，其中劃紅線的為建議必需的設施。 必須設置的設施a、此類設施是為業(yè)主提供最基本的娛樂和服務，故必須設置：餐飲中心書吧多功能娛樂廳兒童中心器械房跳操館b、為了提升會所的格調和檔次，又必須設置以下設施：咖啡廳酒吧桌球室桑那室溫水游泳館視聽中心會所在功能設置上可以遵循：私密與開放相結合；商業(yè)與公益相結合。不但為本住區(qū)提供服務，同時也為周邊樓盤提供高檔次的娛樂休閑服務，所以在本案中建議本產品會所設施生活化、時尚化， 216。 二期分兩批推出普通公寓產品，首批產品量體控制在30%左右，作為進入市場的鋪墊，同時可觀望期價格的變化。同時，前期良好的去化為后續(xù)產品打下堅實的市場基礎，引領客源的目光。216。216。單身公寓產品價格定位： 綜觀周邊普通公寓市場產品總價：2R：5060萬元/套的水平，市場對單身公寓等小戶型產品總價集中在40萬元/套以下，同時，周邊小面積二手房產品總價：1R：15—20萬元/套、2R：20—30萬元/套的水平，建議本項目單身公寓產品總價控制在：35萬元/套左右本項目單身公寓產品面積4550M2單身公寓產品開盤價格為：74007800元/M2建議項目開發(fā)分二期進行，整體控制在1年銷售期：Ⅰ期單身公寓Ⅱ期第一批普通公寓（30%）第二批普通公寓（70%）+商業(yè)216。 天津北部區(qū)域大量高性價比產品的推出將分流項目部分中高檔客源。 河西、南開部分高檔產品的市場競爭仍然存在。 目前區(qū)域內產品去化狀況未達到理想狀態(tài)，“空心化”狀況仍然嚴重。 區(qū)域周邊產品大量廣告企化的投入為區(qū)域市場增強了知名度。 目前整體區(qū)域近期市場推案量不大，項目具有相當的時間節(jié)點優(yōu)勢。 在交通等利好因素的推動下，除區(qū)域客源外，外區(qū)域客源也將不斷流如入，同時，投資客的進駐將進一步拉升價格。 在項目普通公寓后于單身公寓開盤的情況下（詳細見下），在項目本身品質等因素提高的同時，時間效應的發(fā)揮也是支撐該價格的基礎。 以當前地區(qū)價格水準線，本區(qū)域基本站穩(wěn)于5500元的水平。項目單身公寓產品同時應做到成套性，滿足日常生活的需要，避免不必要的風險。由于復式產品面積較大，總價較高，因此在產品比例中占據5%的分額，設置該類產品同時也是為滿足部分高端客源的需求，增大項目產品的選擇性。推出2+1R產品是順應項目處于臨近南開區(qū)的地理位置，區(qū)域整體師生購房現象普遍，功能房的出現將滿足該類客源的需求，達到高實用性的目的。鑒于本項目規(guī)模、地理位置、未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩氐目紤]，項目定位為：建設高品質、多元化產品塑造和平區(qū)標志性建筑掀起和平區(qū)樓市的復舒考慮到項目指標要求及風險因素，定位兩種產品量體比例如下：產品形態(tài)比例（%）普通公寓70%單身公寓30%普通公寓部分戶型及面積：戶型面積（M2）比例（%）2R90100402+1R120103R13014045復式1601705產品戶型方面主要遵循市場主流，以2R和3R為主力戶型。降低區(qū)域純公寓產品風險——加快產品去化根據上述市場分析可見，目前和平區(qū)在售產品整體去化狀況相對不夠理想，銷售速度明顯較慢，而目前天津小戶型產品市場去化狀況良好，銷售速度相對較快，在項目中加入該類產品，有利于該部分量體快速去化，同時，在小戶型產品的帶動下，可帶動普通公寓產品的市場消化，降低整體風險。改變目前和平區(qū)價格狀況——進一步提升產品價格空間綜觀目前和平區(qū)市場價格，其水平保持與河西區(qū)域持平，部分河西區(qū)域產品價格甚至高于和平區(qū)市場價格。7 項目方案定論篇 項目方案思路方案思路流程普通公寓小戶型產品辦公物業(yè)別墅周邊普通公寓市場較為發(fā)達，目前區(qū)域在售產品基本都為該類產品，本項目適宜開發(fā)該類產品天津市場目前小戶性產品市場反映旺盛，同時市場供不應求，鑒于本項目優(yōu)越的地段，該產品同樣適合由于本項目用地性質為住宅，同時周邊商辦性質產品競爭也較為激烈，因此本項目不適宜該類產品別墅產品對生活環(huán)境要求較高，且河西等區(qū)域別墅產品占有絕對優(yōu)勢，因此本項目不適宜該類產品考慮項目指標要求方案一：普通公寓產品方案二：普通公寓+單身公寓產品 方案一論證及定位 方案二論證及定位順應政府對本項目區(qū)域“領航員”的要求——塑造和平區(qū)樓市新亮點在普通公寓產品中加入單身公寓或酒店公寓產品，豐富了產品客源層，從整體上塑造并提升了項目品質，同時引導項目成為多元化生活社區(qū)。216。216。216。劣勢216。216。216。216。 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢216。同時，項目周邊中、小學教育完善。環(huán)境區(qū)域目前生活環(huán)境尚佳，周邊主要集中的住宅較新，整體面貌良好，但由于地處中心區(qū)域，光、聲污染較為嚴重。交通南門外大街為交通干道，西向500米左右為天津內環(huán)線，同時，未來地鐵一號線“二緯路” 站近在咫尺。占地（M2）容積率建筑面積（M2）6左右產品高層 項目周邊生活機能闡述商業(yè)、辦公處于天津市商業(yè)繁華區(qū)域，周邊餐飲特色突出，有天津知名的食品街等。 6 項目立地篇 項目概況本項目位于和平區(qū)范圍之內，與南開區(qū)相臨。拓寬住宅融資渠道入世之后，天津將成為首批對外資銀行開辦人民幣業(yè)務的四個城市之一。公務員、事業(yè)單位將實施貨幣分房，部分企業(yè)也將效仿事業(yè)單位的做法，實行一定程度的貨幣化分房。完整房改政策出臺房改已經風風雨雨地說了好幾年了，但真正完整的房改政策卻一直沒有顯山露水。開展“半拉子”工程改造經過多年的發(fā)展，天津市已經沉淀了不少停工工程，爛尾樓成了城市多年以來懸而未決的問題，嚴重影響了城市市容以及土地價值的利用?！熬坝^改造項目”一般位于入市的主要干線兩旁，交通條件以及市場配套設施等比較完善。天津未來房產建議開發(fā)較多適合中檔消費群體的項目，這也將是天津樓市發(fā)展的一個趨勢。 天津樓市總結天津樓市房價短期沒有大波動，長期來看是往上走的趨勢。該類客戶對房子的區(qū)位非常關注，首選城市的中心地帶。該類客戶注重居住的實用性，希望方便工作和生活。畢業(yè)兩年的大學生：剛剛步入社會的大學生，這類客戶對房子總價要求要低（２０萬元以內），首次付款少（一、二萬元），月供壓力小。他們是小戶型的重要消費群體。資料來源于天津順馳市場調研通過對重點城市小戶型客戶的市場調查分析，我們可以將ＳＯＬＯ的客戶大致分為５類人群：投資者、單身貴族、畢業(yè)兩年的大學生、外地青年、想住市中心的人。城市之星SOLO成功登陸天津市場，說明小戶型住宅在天津也有很廣闊的市場前景。城市之星的熱銷無疑給天津的樓市帶來不小的震動。很多客戶為了早點買到派籌卡甚至來不及細看樓書，就徑直去二樓交款。專業(yè)人士認為，ＳＯＬＯ這種精裝小戶型應該是一個趨勢，隨著人口流動量的加大與人均收入的提高，這種形式一定會有它龐大的市場。從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮ァ＂? 投資者量大多次置業(yè)的投資者是補充近些年，隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產領域③ 外地移民是生力軍④ 低總價最具吸引力從調查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價的要求集中在２０、４０萬之間，４０萬以下占絕大多數；顯然消費者的經濟實力是決定性因素。① 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。區(qū)域價格的進一步提升必須通過以下兩點實現：真正的高端客源進入，通過產品自身的改變來吸引高端客源 顯然，后者的可能性更大。再從目前和平區(qū)現有的客源組成來看，公務員、政府人員和部分區(qū)域內的白領階層，真正的富人階層并未大量進駐。目前和平區(qū)市場客源主要集中在和平區(qū)內部，北部區(qū)域由于因為價格因素而無法大量下移，同時，南開與河西區(qū)客源由于本身的選擇傾向，更多的駐留在原區(qū)域。北部區(qū)域產品市場價格較低，相對于大量低總價客源來說，其性價比較高，因此，市場消化狀況良好（如翡翠城、奧林匹克花園等）對于平均在35004000元/M2左右的部分產品，由于價格處于高低不就，品質屬于中檔地段的原因，市場認可度相對一般，其消化速度基本與高價位產品保持同一水平（如名士郡、凱立花園等）。目前，從市場表現來看，天津客源層次較為分明。由于和平區(qū)產品價格相對不低，大量低總價客源同樣不會關注該區(qū)域，而轉向河東、河北、紅橋等區(qū)域。隨著天津城市的規(guī)劃與發(fā)展，結合天津市居民居住傾向，目前客源的首選區(qū)域為河西區(qū)、南開區(qū)，其次為和平區(qū)，再次為北部各大區(qū)域。市場的去化情況進一步證實了和平區(qū)存在“空心化”現象。產品的平均月去化基本在2030套左右，整體市場表現不夠旺盛，個案強銷期大約控制在80套左右。因此，產品的價格出現了城市中心空心化現象。佳怡花園、森淼清華園個案時期較早，早先和平區(qū)為天津房產中心區(qū)域，其價格已高出其他區(qū)域，但隨市場的發(fā)展，和平區(qū)樓市中心位置逐漸淡化，因此市場產品價格升幅較小，導致早期個案價高量減。市場新興的小戶型產品目前處于初期發(fā)展階段，市場反映相當良好。目前市場戶型面積普遍放大，市場主力戶型仍為3R，而2R為次主力產品，具體戶型面積如下：2R：95110M2 110120M23R：120135M2 140160M2由上述面積可見，天津居住明顯趨于舒適型，當然同時與北方產品的得房率相對較低有一定關系。區(qū)域此類產品狀況符合大型城市房產市場產品發(fā)展格局。 和平區(qū)板塊市場闡述注：★為南開區(qū)部分個案，★為和平區(qū)部分個案部分個案產品表案名產品備注新世界花園多層、小高新雅居小高含裝修新文化花園小高名士郡多層、小高凱立花園小高格調空間小高含錯層博泰名居多層吉利花園高層佳怡花園小高森淼清華園小高和平區(qū)及南開區(qū)部分個案產品格局明顯，高容積率產品已經成為市場主流。北部由于總價吸引，整體去化形式也較為喜人。南部區(qū)域內個案的去化都普遍較快，月平均去化速度在50套左右。同時，天津樓市呈現了中心區(qū)域（和平區(qū)）價格不高的現象，城市有一定“空心化”格局。而象河東、河北、紅橋區(qū)域的產品格局仍然停留在以多層為市場主導地位的形式下。 地鐵一號線的規(guī)劃建設為區(qū)域房產市場帶來一定的利好因素，同時，奧林匹克花園和翡翠城等整體規(guī)劃在一定程度上提升了區(qū)域的認可度。 區(qū)域產品價格相當低，部分產品推出全裝修房，以吸引中心區(qū)域低總價客源。 整體生活環(huán)境一般，生活機能缺乏。 歷年來處于天津中心城區(qū)房產市場的低位區(qū)域。 區(qū)域開發(fā)力度較大。 區(qū)域產品未能受到市民的關注，產品價格相當低廉，但臨近和平、河東區(qū)的市場價格相對升高。 整體環(huán)境狀況不夠理想，交通較為發(fā)達。 目前河東區(qū)房產市場處于低位狀態(tài)，市場產品價格較低，借助其較為發(fā)達的交通設施，區(qū)域市場產品將得到一定改善，但由于整體環(huán)境及消費傾向的支撐不足，因此市場發(fā)展仍受到局限。 區(qū)域內辦公區(qū)域的部分形成有利于市場的進一步提升和發(fā)展。 借助海河的開發(fā)，目前河東區(qū)房產市場發(fā)展得到長足進步。 南開區(qū)已成為天津房產市場的重要組成部分。 除河西區(qū)外，南開區(qū)為早先和平區(qū)房產發(fā)展延伸的又一大區(qū)域，鑒于其良好的基礎及氛圍，區(qū)域內集中了高、中、低多檔次產品，選擇性相當強。 區(qū)域內道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良。 南開區(qū)主要以文化教育為主，區(qū)域內部分地區(qū)商業(yè)氛圍也相當濃厚。 目前，該區(qū)域樓市是天津房產市場的一大代表。 由于和平區(qū)房產市場的發(fā)展需求不夠，同時，消費者存在一定地理傾向，河西區(qū)成為目前房產市場發(fā)展的焦點，區(qū)域內集中大量高檔產品。 區(qū)域內道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良，但整體商業(yè)氛圍較差。 河西區(qū)為天津新興高檔住宅聚居區(qū)，整體規(guī)劃優(yōu)良。城市空