【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為600－800元。可見(jiàn)，在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。5．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。發(fā)展建議1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問(wèn)題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國(guó)中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。3．要解決好老年公寓的融資問(wèn)題。融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開(kāi)征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買(mǎi)新房；“雙合同制”貸款購(gòu)房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無(wú)力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購(gòu)房。這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)一套老年公寓，然后與開(kāi)發(fā)商簽定合同，每月由開(kāi)發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開(kāi)發(fā)商返還剩余本金，住房歸開(kāi)發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開(kāi)門(mén)路。4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個(gè)制度是老年人解決住房問(wèn)題的前提條件。要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問(wèn)題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無(wú)障礙化，1994年實(shí)行了《中心建筑法》，2000年起公布實(shí)行了《無(wú)障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國(guó)有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國(guó)老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行?？傊S著我國(guó)人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。第三篇：中國(guó)老年公寓需求市場(chǎng)分析中國(guó)老年公寓需求市場(chǎng)分析目前，中國(guó)各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨(dú)作為“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)里，中國(guó)的“老年公寓”需求市場(chǎng)怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？請(qǐng)參閱下文：中國(guó)自1999年以來(lái)就已進(jìn)入了老年型國(guó)家，新世紀(jì)開(kāi)始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來(lái)，而且中國(guó)的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀(guān)念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專(zhuān)供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀(guān)念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。一、老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。1．中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、武漢等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國(guó)65歲以上老人數(shù)已超過(guò)1億（％），（％）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類(lèi)型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。2．觀(guān)念的變化。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀(guān)念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀(guān)念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶(hù)的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中。％。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開(kāi)居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開(kāi)??；現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，％仍愿與子女分開(kāi)住，％的則希望與子女同住。可見(jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀(guān)念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。3．社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專(zhuān)題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。4．現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀(guān)了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。二、中國(guó)老年