【文章內(nèi)容簡介】 木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 2） 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情 ， 注重簡潔、典雅，不求華麗，此外 墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。 室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年 人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 3） 家具應(yīng)從實用出發(fā)，宜少不宜多。 家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角 ； 老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處 ； 23 床與沙發(fā) 應(yīng)該 稍硬 ， 不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 4） 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強 。 夜間最好有低度照明，便于老人起 夜如廁 ； 老年人視力 有所衰退，寫字 、 看書 時 燈光應(yīng)強一些 ； 室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便 ； 家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。 5）櫥衛(wèi)設(shè)計要點： 做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋 ； 浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。 （ 五 ） 、特殊要求 : 在老年人 居住的社 區(qū)和房屋里， 需 隨處設(shè)計 “緊急按扭 ”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老 年人忽然感到身體不適，可通過 “緊急按扭 ”尋求幫助 。 24 第二部分 個案產(chǎn)品分析 25 一、 上海老年公寓現(xiàn)狀與展望 老年公寓是根據(jù)老年人生理特點和方式設(shè)計建造，專供生活能自理的老年夫婦（包括單身）住用的成套獨用住宅；在經(jīng)營管理上，這一養(yǎng)老形式是一項按市場機制運作、為老年人提供社會化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 20 世紀(jì) 80 年代后期，由上海市退休職工管理委員會在浦東新區(qū)建立的“上海市退休職工老年公寓”，開創(chuàng)了上海建設(shè)老年公寓的先河。 （一） 、 當(dāng)前老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀 上海目前老年公寓現(xiàn)狀 目前，上海的老 年公寓走的仍是養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，而類似國外流行的健康型老年公寓仍零星可數(shù)。 上海以“老年公寓”命名的機構(gòu)共有 10家，包括位于嘉定區(qū)的“眾仁老年公寓”、靜安區(qū)的“孫克仁老年公寓”、盧灣區(qū)的“金色港灣老年公寓”、“上海市退休職工嘉定老年公寓”、黃浦區(qū)“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓、閘北區(qū)“彭浦新村老年公寓”以及“虹口區(qū)老年公寓“等。 這些老年公寓依然帶有強烈的社會福利色彩，一般是由政府經(jīng)營，多為敬老院性質(zhì)，大部分不具備成套獨用的特點，真正具備老年公寓基本特征的幾乎為零。 到目前為止，真正進入上海市政府統(tǒng)計系 統(tǒng)的老年公寓床位不到 2021 張，這些老年公寓大多規(guī)模較小。拿目前在上海規(guī)模最大、檔次較高的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)“眾仁老年公寓”來說，只有 3 幢住宅樓、 492 張床位。最小的老年公寓甚至僅設(shè)幾張床位。 目前老年公寓類型 老年公寓可分三種類型，按 7： 2： 1 的比例劃分，即分散建設(shè)的老年公寓組團占 70%（約 189 萬平方米），集中建設(shè)的老年公寓小區(qū)占 20%（約 54 萬平方米），綜合建設(shè)的“老年城”占 10%（約 27 萬平方米）。 26 （二） 、 老年公寓政策規(guī)劃擬定中 目前上海有關(guān)部門正在擬定老年公寓的開發(fā)計劃，將在某些邊遠區(qū)域進行 開發(fā)試點，并對滬上一些滯銷樓盤進行改造，或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區(qū)”。 上?？梢钥紤]在近年市政府基礎(chǔ)投入大、自然環(huán)境好、交通較方便的近郊地區(qū)開展老年公寓的規(guī)劃和建設(shè)。 市郊地價較低，可以控制成本，以減輕老年人的經(jīng)濟負擔(dān)； 市郊空氣清新，有益于老年人的身心健康。 （三） 、 上海老年公寓潛在發(fā)展 市場需求總量 270 萬 到 2021 年，在上海，入住老年公寓的人數(shù)將達到 9 萬人。按每人 30 平方米（建筑面積）計算，老年公寓市場需求總量為 270 萬平方米。 老年用房專業(yè)委員會在對 上海老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預(yù)測，到 2021 年，按老年人口的 3%計算，入住老年公寓的人數(shù)將達到 9 萬人。按每人 30 平方米（建筑面積）計算，老年公寓市場需求總量為 270 萬平方米。 養(yǎng)老型住宅公寓成首選 目前，公寓仍是絕大多數(shù)養(yǎng)老型住宅的首選物業(yè)形態(tài)。根據(jù)上海退管會辦公室提供的2021 年養(yǎng)老型住宅購買意愿調(diào)研結(jié)果，月收入 8000 元以上的人群中， 55％的被調(diào)查者表示愿意購買養(yǎng)老型住宅，其中， 40 歲以上的中年人購買意愿尤為強烈。 帶電梯的多層公寓、兩房一廳、兼顧社區(qū)會所老年社交活動的小區(qū)，成為中老年被訪者選擇最 多的物業(yè)類型。 外資暗中關(guān)注 盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開發(fā)尚未形成，但早已有海內(nèi)外資本暗中關(guān)注。上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會相關(guān)負責(zé)人表示，不久前接待的一個美資地產(chǎn)投資集團，瞄準(zhǔn)的就是上海老年社區(qū)、老年公寓的開發(fā)項目。 27 而不少業(yè)內(nèi)人士認為養(yǎng)老型住宅的投資開發(fā)需要三個前提：企業(yè)的參與、政策的支持以及對老年人市場整體需求的研究和規(guī)劃。 “上海正在與歐盟合作，嘗試建立一個評估體系，評估哪些老人可以進入由公共財政支持的養(yǎng)老機構(gòu)?！鄙虾Ｊ欣淆g科研中心副主任孫鵬鏢提出。 根據(jù)設(shè)想，評估將跟蹤進行，先前進院的老人如果經(jīng)濟狀 況改善，則要將資格讓位，形成一個能進能出的體制。未來，由公共財政支持的養(yǎng)老機構(gòu)將有針對性地向老年群體開放。 28 二、主要個案調(diào)研 綠綠綠 地地地 21 城城城 孝孝孝 賢賢賢 坊坊坊 物業(yè)類別 普通住宅 低密度超大規(guī)模社區(qū) 開發(fā)商 綠地集團昆山置業(yè)有限公司 裝修狀況 毛坯 建筑面積 平方米 占地面積 平方米 總戶數(shù) 230 套 物業(yè)地址 上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道 555 號 售樓電話 52418388 、 39218000、39218008 價格 6000 元 /平方米 開盤時間 2021121 物業(yè)管 理費 元 /平方米月 容積率 樓層狀況 高層、小高層 綠化率 45% 建筑類別 電梯公寓 房型面積 6090 平方米 綠地國際家園占地 4000 畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區(qū)配套完善。 配備有 大進深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無障礙設(shè)計；公共走道及樓梯間安全扶手； 指紋鎖智能識別功能；可視對講系統(tǒng)； 24 小時緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修 服務(wù)等人性化設(shè)施。 區(qū)位交通 綠地國際家園，位于大上海城郊 —— 上海市與昆山市交界處， 312國道旁，鄰近國際汽車城、國際 F1賽車場。距上海市中心 35 公里，距昆山 18 公里。 從中山公園驅(qū)車到綠地 21 城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山 29 靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價格上相對較低。 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等，另外有直達中山公園和人民廣場的班車，每日 4班次。 局部裝 飾 外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法 樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設(shè)計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。 周邊配套 該樓盤在去年年底引進同濟大學(xué)附屬同濟醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。 在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上， 增設(shè)專門針對老年人的科室和相關(guān)功能 ；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè) 老年人購物專區(qū) ；還會根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立 平價藥房 ，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將 設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵 局分理點，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心 等。 江江江 南南南 太太太 陽陽陽 城城城 建筑面積 21 萬平方米 占地 145833 物業(yè)類別 普通住宅 售樓處地址 上海接待：華山路 600 號丙 裝修狀況 毛坯 售樓電話 021624963505732209000 30 售樓處 華山路 600 號丙 開盤時間 202121 物業(yè)地址 建國北路燃氣大廈 1 樓 入住時間 20211031 價格 3400 元 /平方米 綠化率 50% 交房 2021 年 10 月 得房率 8090% 開發(fā)商 嘉興市太陽城房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 總套數(shù) 1170 套 容積率 車位 1050 房型面積 92165 ㎡（一房、兩房、 三房） 物業(yè)顧問 上海東湖物業(yè)管理公司 江南太陽城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團，以三項實施策略及六項配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 項目分二期開發(fā)，總量為 21 萬平方米，首期樓盤將于 2021 年 10 月交付使用。整個社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個社區(qū)的 50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。 地理位置 江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面 環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個場地平整。 規(guī)劃設(shè)計特點 ? 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個片區(qū)，各片區(qū)又由多個住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。 ? 小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機動車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達到 80%。 ? 環(huán)境設(shè)計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點、線、面結(jié)合，空間比較豐富。 31 ? 小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會所和泛會所，位置適宜。 ? 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。 周邊配套 小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會所，次會所及泛會所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計中結(jié)合城市設(shè)計及環(huán)境設(shè)計的要求，將主會所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時不對居民的生活產(chǎn)生影響，次會所及汽會所結(jié)合居民的休閑、交流、活動健身等，有機布置在各組團周圍。 在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與 120 急救中心聯(lián)動。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。 物業(yè)管理 采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強調(diào)從基礎(chǔ)細節(jié)開始，倡導(dǎo)“有限管理、無限服務(wù)” ，為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護在內(nèi)的一系列個性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營造溫暖呵護。 營銷策略 該項目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價搶客”策略，以 3500 元 /平方米在上海銷售。 還推出一次性收取 10 萬元出租 20 年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績，目前 70％的業(yè)主都是上海購房者。 親親親 和和和 源源源 老老老 年年年 公公公 寓寓寓 32 建筑面積 萬㎡ 地址 上海浦東康橋小鎮(zhèn) 占地 萬㎡ 電話 02158133980 總套數(shù) 838 間 房型 60140 ㎡（小戶型為主） 物業(yè)類別 養(yǎng)老院 綠化率 51% 裝修狀況 全裝修 物業(yè) 上海親和源股份有限公司 開發(fā)商 上海建橋集團 開園時間 202141 親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積 萬平方 米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè) 14 棟生活樓，房間 800 余間，可容納 1600 余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從 60 ㎡到 140 ㎡不等。 社區(qū)采取無障礙化的設(shè)計，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設(shè)置有多功能的活動空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區(qū)域均安裝有 緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng) ，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個社區(qū)的設(shè)計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場 、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。 地理位置