【文章內(nèi)容簡介】 97年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。 劉先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。 3)、副總經(jīng)理白英敏先生 白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2002年，美國西北大學獲MBA學位。 白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。 4)、財務總監(jiān)甘云碧女士 會計師職稱。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務總監(jiān)，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。 三、項目市場背景與市場情況分析 養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。 有關數(shù)據(jù)顯示，，%（其中，%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點?？梢灶A見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。 (2)、經(jīng)濟發(fā)展 ——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎 據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年，%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。 (3)、政治保障 ——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務院陸續(xù)頒布了《關于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。 2000 年8 月， 中共中央、國務院發(fā)出《關于加強老齡工作的決定》， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實加強老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確指出， 要加強社區(qū)建設， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)， 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。 2005年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。 (4)、理論與實踐 ——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù) 從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應以家庭為主，機構養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。 從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務、加大社區(qū)養(yǎng)老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 ——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地 四川在線華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。 ，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。15年前，占總人口的比例不到10％。 成都市民政局一位官員預測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個成都人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應。”昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊。”現(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安。 生態(tài)村的負責人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。“我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。” 都江堰一個老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市?！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。” 據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設施和醫(yī)療設施。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當時只花了不到20萬。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，%、%、%，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。 養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù) 2006年報告》，對國內(nèi)20個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名 更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。 從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“三大環(huán)境”基本特質，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。 隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。 今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。 (2)、養(yǎng)老服務需求迫切 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過5年。再過10年。再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 四川新聞網(wǎng)成都商報訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀媱澤聵I(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務；家庭病床，%的老人需要，%的老人得到服務；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務；應急服務，%的老人需要，%的老人得到服務。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬，占全市人口的18 % 。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結果顯示，%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領30% ——摘自2006年10月《華西都市報》 成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進行調(diào)整。 《市場結論》 通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經(jīng)營養(yǎng)老服務社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 3