【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房的子女為了方便照顧老人 ,都會(huì)盡量選擇距離近的房子 . 21 六 ,上海老年居住產(chǎn)品需求特點(diǎn) (一 ) ,面積特點(diǎn) : 1)老年人的居所一般都是一房一廳 ,一房?jī)蓮d ,兩房一廳 ,兩房?jī)蓮d這幾種房型 . 2)據(jù)調(diào)查 ,在敬老院中 ,每位老人人均居住面積有 15 ㎡ 。而一般公寓中 ,老人平均居 住面積可達(dá) 30 ㎡ . (二 ) ,功能特點(diǎn) : 1)居住方面 : 老年人的居所 大都鄰近醫(yī)院 ,菜場(chǎng) . 因?yàn)槔夏耆梭w力有限 ,從住所步行到菜場(chǎng) 就增加了生活的便利性 。而且老年人患病 幾率較高 ,萬(wàn)一有急事 ,可以及時(shí)就醫(yī) . 2)療養(yǎng)方面 :老年人社區(qū)的醫(yī)療要 比一般公寓社區(qū)規(guī)格高 . 對(duì)于亞健康狀態(tài)的老人 ,要有常見(jiàn)疾 病的中西醫(yī)門(mén)診 。對(duì)于有老年慢性病的老 人 ,要有跟蹤檔案 ,對(duì)其定期進(jìn)行體檢 , 確保老人日常生活的安全 。而專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療 服務(wù)機(jī)構(gòu) ,則可以提供老年人專(zhuān)業(yè)的治療 和護(hù)理 , 護(hù)理人員可以上門(mén)為老年人服務(wù) , 老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理 ,晚上 回家休息 . 同時(shí) ,醫(yī)院可針對(duì)敬老院內(nèi)的老人開(kāi) 出相應(yīng)的 營(yíng)養(yǎng)處方 ,醫(yī)療處方 等 ,具 22 體來(lái)講 ,老年人在食堂就餐時(shí)可參考醫(yī)院 營(yíng)養(yǎng)處方 和營(yíng)養(yǎng)師給出的菜單配菜 。如果 老年人腿腳不好 ,在 運(yùn)動(dòng)處方 中便會(huì)讓老 年人日常生活中多跳跳臺(tái)階 ,逐步進(jìn)行鍛 煉 . 3)學(xué)習(xí) ,休閑方面 : 本市每年有近 40 萬(wàn)老人到各類(lèi)老年教 育機(jī)構(gòu)和社區(qū)學(xué)校學(xué)習(xí) ,參加文化體育活動(dòng) 的老年人占老年人口總數(shù)的 60%以上 . 4)交流方面 : 本市老年人需要每天問(wèn)候服務(wù)的有 萬(wàn)人 ,需每月一次以上精神慰藉服務(wù) 的 萬(wàn)人 .老年公寓可以滿足這方面的需求 . (三 ) ,戶型特點(diǎn) : 房型以緊湊小房型為主 . 主臥面積設(shè)計(jì)得寬闊舒適 ,而客廳通常比較小 . 供老年人用的門(mén)把手 ,應(yīng)擺把式 ,開(kāi)鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形 ,以適應(yīng)老年人握裹力和 視力不強(qiáng)的特點(diǎn) . 有大陽(yáng)臺(tái) ,方便老年人曬太陽(yáng) . 南北通透 ,便于通風(fēng) . (四 ) ,設(shè)計(jì)特點(diǎn) : 1)老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯 ,同時(shí)走廊要寬 ,樓梯踏步要 23 比一般踏步低 。房屋由外至內(nèi) ,要完全采用無(wú)障礙設(shè)計(jì) 。室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料 ,例如 : 廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚 ,其他地面可采用木地板 ,塑料地板 ,橡膠地板或地毯 . 2)裝飾材料的選擇 ,應(yīng)協(xié)調(diào)配套 ,符合老年人的心情 ,注重簡(jiǎn)潔 ,典雅 ,不求華麗 , 此外墻面 ,地面除了注意安全外要便于清洗 . 室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康 ,老年人一般喜愛(ài)典雅 ,潔凈 ,安寧 ,穩(wěn) 重 ,加之體弱 ,心律減緩 ,視力減弱 ,一般宜采用淺色 ,如淺米黃 ,淺灰 ,淺藍(lán)等 .忌用紅 , 橙 ,黃 ,因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速 ,血壓升高 ,不利于健康 .淺藍(lán)則給人以安寧感 ,適合減 緩心律 ,消除緊張 .淺米黃給人以溫馨感覺(jué) ,有利于休息 ,消除疲勞 . 3)家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā) ,宜少不宜多 . 家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角 。老人用的雙人床應(yīng)兩面上下 ,有條件的應(yīng)有手扶之處 。 床與沙發(fā)應(yīng)該稍硬 ,不宜過(guò)軟 ,過(guò)深和過(guò)矮 ,更不要坐下去站不起來(lái) . 4)室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng) .夜間最好有低度照明 ,便于老人起夜如廁 。老年人視力有所 衰退 ,寫(xiě)字 ,看書(shū)時(shí)燈光應(yīng)強(qiáng)一些 。室內(nèi)電燈開(kāi)關(guān)安裝部位 ,夜間使用要方便 。家用電器設(shè) 備應(yīng)盡量采用智能型 ,如電鍋 ,電水壺等有自動(dòng)保溫功能 . 5)櫥衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn) :做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計(jì) ,老年人不必踮腳或哈 腰便可完成生活所 需 。 衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑 , 可選用專(zhuān)供老人久坐起身困難之用的能升 降的馬桶蓋 。浴缸不宜過(guò)高 ,較高應(yīng)加墊 ,為老人坐立方便 ,浴缸要安裝扶手 ,浴缸底面要 有防滑 ,以確保安全 . (五 ) ,特殊要求 : 在老年人居住的社區(qū)和房屋里 ,需隨處設(shè)計(jì) 緊急按扭 和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng) ,如果老年人忽然 感到身體不適 ,可通過(guò) 緊急按扭 尋求幫助 . 24 第二部分 個(gè)案產(chǎn)品分析 25 一 ,上海老年公寓現(xiàn)狀與展望 老年公寓是根據(jù)老年人生理特點(diǎn)和方式設(shè)計(jì)建造 , 專(zhuān) 供生活能自理的老年夫婦 (包括單 身 )住用的成套獨(dú)用住宅 。在經(jīng)營(yíng)管理上 ,這一養(yǎng)老形式是一項(xiàng)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作 ,為老年人 提供社會(huì)化服務(wù)的產(chǎn)業(yè) .20 世紀(jì) 80 年代后期 ,由上海市退休職工管理委員會(huì)在浦東新區(qū)建 立的 上海市退休職工老年公寓 ,開(kāi)創(chuàng)了上海建設(shè)老年公寓的先河 . (一 ) ,當(dāng)前老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀 1,上海目前老年公寓現(xiàn)狀 目前 , 上海的老年公寓走的仍是養(yǎng)老院性質(zhì)的路線 , 而類(lèi)似國(guó)外流行的健康型老年公寓 仍零星可數(shù) . 上海以 老年公寓 命名的機(jī)構(gòu)共有 10 家 ,包括位于嘉定區(qū)的 眾仁老年 公寓 ,靜安 區(qū)的 孫克仁老年公寓 盧灣區(qū)的 , 金色港灣老年公寓 , 上海市退休職工嘉定老年公寓 , 黃浦區(qū) 黃浦老年公寓 和 千鶴老年公 寓 ,閘北區(qū) 彭浦新村老年公寓 以及虹口區(qū) 老年公寓 等 . 這些老年公寓依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩 ,一般是由政府經(jīng)營(yíng) ,多為敬老院性質(zhì) ,大 部分不具備成套獨(dú)用的特點(diǎn) ,真正具備老年公寓 基本特征的幾乎為零 . 到目前為止 ,真正進(jìn)入上海市政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的老年公寓床位不到 2021 張 ,這些老年公 寓大多規(guī)模較小 . 拿目前在上海規(guī)模最大 , 檔次較高的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn) 眾 仁老年公寓 來(lái)說(shuō) , 只有 3 幢住宅樓 ,492 張床位 .最小的老年公寓甚至僅設(shè)幾張床位 . 2,目前老年公寓類(lèi)型 老年公寓可分三種類(lèi)型 ,按 7:2:1 的比例劃分 ,即分散建設(shè)的老年公寓組團(tuán)占 70% (約 189 萬(wàn)平方米 ) ,集中建設(shè)的老年公寓小區(qū)占 20%(約 54 萬(wàn)平方米 ) ,綜合建設(shè)的 老 年城 占 10%(約 27 萬(wàn)平方米 ) . 26 (二 ) ,老年公寓政策規(guī)劃擬定中 目前上海有關(guān)部門(mén)正在擬定老年公寓的開(kāi)發(fā)計(jì)劃 , 將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)試點(diǎn) , 并 對(duì)滬 上一些滯銷(xiāo)樓盤(pán)進(jìn)行改造 , 或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓 , 三代同堂 改 為 三代同區(qū) . 上?？梢钥紤]在近年市政府基礎(chǔ)投入大 , 自然環(huán)境好 , 交通較方便的近郊地區(qū)開(kāi)展老年 公寓的規(guī)劃和建設(shè) . 市郊地價(jià)較低 ,可以控制成本 ,以減輕老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān) 。 市郊空氣清新 ,有益于老年人的身心健康 . (三 ) ,上海老年公寓潛在發(fā)展 1,市場(chǎng)需求總量 270 萬(wàn) 到 2021 年 , 在上海 , 入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到 9 萬(wàn)人 . 按每人 30 平方米 (建筑面積 ) 計(jì)算 ,老年公寓市場(chǎng)需求總量為 270 萬(wàn)平方米 . 老年用房專(zhuān)業(yè)委員會(huì)在對(duì)上海老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預(yù)測(cè) ,到 2021 年 ,按老年人 口的 3%計(jì)算 ,入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到 9 萬(wàn)人 .按每人 30 平方米 (建筑面積 )計(jì)算 , 老年公寓市場(chǎng)需求總量為 270 萬(wàn)平方米 . 2,養(yǎng)老型住宅公寓成首選 目前 ,公寓仍是絕大多數(shù)養(yǎng)老型住宅的首選物業(yè)形態(tài) .根據(jù)上海退管會(huì)辦公室提供的 2021 年養(yǎng)老型住宅購(gòu)買(mǎi)意愿調(diào)研結(jié)果 ,月收入 8000 元以上的人群中 ,55%的被調(diào)查者表示 愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅 ,其中 ,40 歲以上的中年人購(gòu)買(mǎi)意愿尤為強(qiáng)烈 . 帶電梯的多層公寓 ,兩房一廳 ,兼顧社區(qū)會(huì)所老年社交活動(dòng)的小區(qū) ,成為中老年被訪者 選擇最多的物業(yè)類(lèi)型 . 3,外資暗中關(guān)注 盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開(kāi)發(fā)尚未形成 , 但早已有海內(nèi)外資本暗中關(guān)注 . 上海市房 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示 , 不久前接待的一個(gè)美資地產(chǎn)投資集團(tuán) , 瞄準(zhǔn)的就是上海老年社 區(qū) ,老年公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 . 27 而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老型住宅的投資開(kāi)發(fā)需要三個(gè)前提 : 企業(yè)的參與 , 政策的支持以 及對(duì)老年人市場(chǎng)整體需求的研究和規(guī)劃 . 上海正在與歐盟合作 , 嘗試建立一個(gè)評(píng)估 體系 , 評(píng)估哪些老人可以進(jìn)入由公共財(cái)政支 持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) . 上海市老齡科研中心副主任孫鵬鏢提出 . 根據(jù)設(shè)想 ,評(píng)估將跟蹤進(jìn)行 ,先前進(jìn)院的老人如果經(jīng)濟(jì)狀況改善 ,則要將資格讓位 ,形 成一個(gè)能進(jìn)能出的體制 .未來(lái) ,由公共財(cái)政支持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將有針對(duì)性地向老年群體開(kāi)放 . 28 二 ,主要個(gè)案調(diào)研 綠地 21 城孝賢坊 綠地 21 城孝賢坊 普通住宅 低密度超大規(guī)模 物業(yè)類(lèi)別 社區(qū) 裝修狀況 占地面積 毛坯 平方米 上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠 物業(yè)地址 地大道 555 號(hào) 價(jià) 格 物業(yè)管理費(fèi) 6000 元 /平方米 元 /平方米月 29 開(kāi)發(fā)商 綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司 建筑面積 總戶數(shù) 平方米 230 套 52418388 ,39218000, 售樓電話 39218008 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 容積率 2021121 樓層狀況 建筑類(lèi)別 高層 ,小高層 電梯公寓 綠化率 房型面積 45% 6090 平方米 綠地國(guó)際家園占地 4000 畝 ,以古典西班牙 ,英倫 ,北美等 五種風(fēng)格打造 ,社區(qū)內(nèi)設(shè) 置中福會(huì)幼兒園 ,大眾社區(qū)巴士 ,鄰里中心 ,四星級(jí)酒店等 ,社區(qū)配套完善 . 配備有 大進(jìn)深電梯 ,可供專(zhuān)業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi) 。公共空間無(wú)障礙設(shè)計(jì) 。公共走 道及樓梯間安全扶手 。指紋鎖智能識(shí)別功能 ?？梢晫?duì)講系統(tǒng) 。24 小時(shí)緊急救助按鈕 。社區(qū) 配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院 ,新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施 . 區(qū)位交通 綠地國(guó)際家園 ,位于大上海城郊 —— 上海市與昆山市交界處 ,312 國(guó)道旁 ,鄰近國(guó)際 汽車(chē)城 ,國(guó)際 F1 賽車(chē)場(chǎng) .距上海市中心 35 公里 ,距昆山 18 公里 . 從中山公園驅(qū)車(chē)到綠地 21 城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間 .在地理位置上 ,該樓盤(pán)位于昆山 靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城 , 是規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)門(mén)面向老年人的 人文新鎮(zhèn) , 瀕臨吳淞江 水系 .在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房 ,雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近 ,但價(jià)格上相對(duì)較低 . 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校 , 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 , 另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的班車(chē) , 每日 4 班次 . 30 局部裝飾 外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法 樣板房分不同的裝修風(fēng)格 , 有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇 . 設(shè)計(jì)了無(wú) 障礙通道 , 走道鋪地毯防滑 ,需鋪面磚的地面采用防滑面磚 ,設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等 . 周邊配套 31 該樓盤(pán)在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院 ,相配套的 綠地家世界 也已正式開(kāi)工建設(shè) . 在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上 ,增設(shè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能 。在普通大 型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專(zhuān)區(qū) 。還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要 ,設(shè)立平價(jià)藥房 ,以老 年人營(yíng)養(yǎng)品和常見(jiàn)疾病用藥為主 .此外 ,還將設(shè)立老年食堂 ,在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn) ,還 有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng) ,老年文化中心 ,休閑中心等 . 江 南 太陽(yáng) 城 江 南 太陽(yáng) 城 32 建筑面積 物業(yè)類(lèi)別 21 萬(wàn)平方米 普通住宅 占地 售樓處地址 145833 上海接待 : 華山路 600 號(hào)丙 02162496356, 裝修狀況 毛坯 售樓電話 05732209000 售樓處 物業(yè)地址 價(jià)格 交房 華山路 600 號(hào)丙 建國(guó)北路燃?xì)獯髲B 1 樓 3400 元 /平方米 2021 年 10 月 嘉興市太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 綠化 率 得房率 202121 20211031 50% 8090% 1170 套 開(kāi)發(fā)商 有限公司 容積率 房型面積 92165 ㎡ (一房 ,兩房 , 三房 ) 總套數(shù) 車(chē)位 物業(yè)顧問(wèn) 1050 上海東湖物業(yè)管理公司 江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源 ,在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán) , 以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托 ,為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū) . 項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā) ,總量為 21 萬(wàn)平方