【文章內(nèi)容簡介】 市總?cè)丝诘?14． 2％，目前老年人口仍以每年不低于 3％的速度增長 。 通過以上分析，我們可以看出，鎮(zhèn)江市對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的 37。 8萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25個“碧云”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“碧云”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“碧云”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 七 、 市場分析 老年公寓養(yǎng)老 市場總體分析 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達(dá)到 億 。再過 10 年， 將達(dá)到 億 。再過 20 年，將達(dá)到 億 。再過 50 年，將達(dá)到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4 %上升到 11 % ， 專業(yè)好文檔 15 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 市場景氣，潛力巨大。 十一五期間 鎮(zhèn)江 人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 鎮(zhèn)江 十一五”人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺。《規(guī)劃》指出，“十五”期間， 鎮(zhèn)江 市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定 下降 ，5年期間全 市累計出生人口為 萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá) 289。 78 萬。而“十一五”期間全市 65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^ 14。 2%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自 鎮(zhèn)江 市老齡委的數(shù)據(jù)： 2021年 鎮(zhèn)江 老年人已突破 32 萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注 的問題。 目前我國社區(qū)中的診所， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；家庭病床， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；定期體檢， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)。 專業(yè)好文檔 16 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展， 鎮(zhèn)江 市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市 民生活質(zhì)量得到進一步改善。 2021年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年 鎮(zhèn)江 市城市居民人均可支配收入達(dá) 12369 元，比去年同期增長 %。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 15月 鎮(zhèn)江 市居民人均工薪收入 平均 21109 元，比去年同期增長 14。 7%，高 于可支配收入增長速度 2。 4個百分點。 而另一方面， 鎮(zhèn)江 市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保專業(yè)好文檔 17 障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá) 元，比去年同期 增長 %，居各項收入增幅之首。 鎮(zhèn)江 市提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署， 鎮(zhèn)江 市分別退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次 鎮(zhèn)江市基本養(yǎng)老金調(diào)整為 每 年連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉， 每 次調(diào)整后， 鎮(zhèn)江 市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào) 100— 300 余元不等，平均每月增加 175 元，上調(diào)幅度為 30％左右。 《市場結(jié)論》 通過以上分析，我們可以看出， 鎮(zhèn)江 對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需專業(yè)好文檔 18 求，在 鎮(zhèn)江 市現(xiàn)有的 32 萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25個“ 碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“ 碧云 ”未來發(fā)展的重頭戲，“ 碧云 ”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“ 碧云 ”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 主要競爭情況分析 （ 1）、養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的 鎮(zhèn)江 市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“ 碧云 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言， 鎮(zhèn)江 市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“ 碧云 ”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“ 碧云 ”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。 鎮(zhèn)江 以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如 南京、常州、蘇州 老年公寓、老年休養(yǎng)院、 養(yǎng)老 生態(tài)村 、 養(yǎng)老托老、等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相 較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足 鎮(zhèn)江 “ 養(yǎng)老 市場”的需求，這預(yù)示著“ 碧云 ”的進入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢： ； 女的心理壓力和勞動負(fù)擔(dān)； ，增強雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)； ，為社會提供就業(yè)空間； 當(dāng)然，面對如此大的商機，不可能只有“ 碧云 ”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了 鎮(zhèn)江 市民 對 老年公寓 環(huán)境的偏愛， “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在 10 年前， 鎮(zhèn)江 全市不過 二 家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對專業(yè)好文檔 19 象也開始多元化， 鎮(zhèn)江 現(xiàn)有老年人口 32萬人，但各類養(yǎng)老機構(gòu)總床位數(shù)僅為 4仟 張，不到老年人口的 1％，興辦養(yǎng)老機構(gòu)是必然趨勢。 面對機 會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領(lǐng)域掘金。采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。民營企業(yè)家投資， 建設(shè)新的效大規(guī)模 建筑面積的老年公寓，可以同時為 幾百 個老人提供服務(wù)；社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也不斷出現(xiàn)。 可以預(yù)見，在鎮(zhèn)江市社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背景之下，政府對 社會保障機制 發(fā)展 而一定會 重視及一系列配套舉措的實施，加上城市化帶動，今后一段時期該市 場 將獲得快速發(fā)展。也為推動包括本項目在內(nèi)的市場發(fā)展帶來了機遇。 八 、 項目選址及建設(shè)條件 項目場址 地理位置 本項目位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) 上黨鎮(zhèn)東貪村 。項 目總規(guī)劃占地 90000平方米。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，道路通暢，綠化率高，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 鎮(zhèn)江是地處長江三角洲地區(qū)，位于南京都市圈和蘇錫都市圈的結(jié)合部城市，具有多向經(jīng)濟輻射的區(qū)位優(yōu)勢。 項目建設(shè)用地概況 鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司于 2021 年 5 月已獲得占地面積 90000平方米使用權(quán)和 2700 平方米建設(shè)用地的使用權(quán)。 場址建設(shè)條件 自然氣候條件 鎮(zhèn)江市位于江蘇省西南部，長江下游南岸，地處長江三角洲頂端。在北緯31176。 37′～ 32176。 19′ ，東經(jīng) 118 176。 58′～ 119 176。 58′ 。屬暖溫 帶向北亞熱帶過渡的季風(fēng)氣候，屬半濕潤區(qū)。 鎮(zhèn)江地區(qū)氣候濕潤溫和，四季分明，雨量適中，年平均降雨量 1074mm，雨季主要集中在 79 三個月；歷年平均氣溫 15℃，歷年最高氣溫 41℃，歷年最低專業(yè)好文檔 20 氣溫 12℃，最大積雪深度 14cm，最大凍深 9cm， 12月平均氣溫 2℃，屬不凍區(qū)；年最大風(fēng)速 32 m/s（ 1989 年 8月 13 日），主要風(fēng)向夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)；年平均蒸發(fā)量 1277mm。 項目所在地區(qū)屬北亞熱帶氣候區(qū)，四季分明，熱量充裕，雨量豐沛。以下是鎮(zhèn)江市近五年的氣象資料（ 19982021年）和近五十年的氣象累 計資料（ 19542021）： 項 目 單 位 數(shù) 值 歷年平均氣壓 hPa 1014 歷年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 12 歷年平均相對濕度 % 78 歷年平均降水量 mm 歷年一日最大降水量 mm 年平均風(fēng)速 m/s 風(fēng)向 年主導(dǎo)風(fēng)向為 E風(fēng)，其次為 SE和 NE風(fēng) 1954 年 2021 年鎮(zhèn)江市五十年氣象累年資料 類別 項 目 極值 單位 出現(xiàn)日期 氣溫 夏季平均氣溫 ℃ 專業(yè)好文檔 21 冬季平均氣溫 ℃ 夏季絕對最高氣溫 ℃ 冬季絕對最低氣溫 ℃ 55年 1月 16日， 69年 2月 5日和 6日 濕度 最熱月平均相對濕度 82 % 7月 最冷月平均相對濕度 71 % 1月 雨 年平均降雨量 mm 月最大降雨量 mm 69年 7月 日最大降雨量 mm 72年年 7月 2日 22時 35分 — 3日 21時 一小時最大降雨量 mm 80年 8月 29日 17時 40分 — 18時 40分 風(fēng) 極大風(fēng)速 32 m/秒 89年 8月 13日 風(fēng)荷載 千克力 全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東風(fēng) 頻率 9次 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東南偏 南風(fēng) 頻率 9次 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 東南偏 東風(fēng) 頻率 9次 雪 最大積雪深度 34 cm 84年 1月 19日 冰雹 年冰雹最多日數(shù) 2 天 1958年 雷暴 年雷暴最多日數(shù) 48 天 1964年 工程地質(zhì)條件 1) 地質(zhì)概況 專業(yè)好文檔 22 項目擬建場屬于平原地貌，地基土主要以粉質(zhì)粘土為主，根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場地內(nèi)無全新世活動斷裂發(fā)育，屬穩(wěn)定場地。 2) 土地性質(zhì)綜述 本項目地形整體條件較完備， 已滿足了上水道、下水道、路通、電通、通訊通、煤氣通，是較理想的建筑用地。 3) 環(huán)境污染狀況 該案地空氣、水質(zhì)、土地沒有污染。 4) 地塊周圍交通條件 鎮(zhèn)內(nèi)公路作為城市的骨干交通線，沒有大量的車流會帶來噪音污染，通往市區(qū)的交通主要是 公 交通直達(dá)市區(qū)。 綜上所述，該地塊是較理想的住宅建筑用地。該地塊在污染、噪聲、交通上處于優(yōu)勢，但在景觀上現(xiàn)處于劣勢，如果加強對這方面的投入，在此地盤上可能建高品位 公寓 樓。 九 、 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 總用地： 90000 平方米 建筑面積 : 4570 平方米。 規(guī)劃控制性指標(biāo) 容積率： 0。 051 建筑密度： 3% 綠地比例： 94。 9% 專業(yè)好文檔 23 建設(shè)內(nèi)容 住宅面積： 3000 平方米 公建面積 : 1570 平方米 主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目總投資額為 1309． 84 萬元，詳見附表一。 總成本估算 附表一 單位：萬元 序號 名 稱 標(biāo) 準(zhǔn) 費用 小計 一 土地費 300 1 土地出讓費 300 三 前期費用 109． 44 1 規(guī)劃設(shè)計費 1 萬元 /公頃 10 2 管網(wǎng) 設(shè)計費 元 /平方米 58 3 地質(zhì)鉆探費 元 /平方米 1． 2 4 測繪費 3500元 /公頃 5． 2 5 設(shè)計費 15 元 /平方米 6． 8 6 編標(biāo)費 %(造價 ) 2． 07 7 招標(biāo)費 % (造價 ) 0． 83 8 質(zhì)監(jiān)費 ‰ (造價 ) 1 9 監(jiān)理費 26‰ (造價 ) 15． 34 10 場地準(zhǔn)備 10 元 /平方米 9 11 其它 四 財政事業(yè)性收費 59． 3 1 城市建設(shè)配套費 105 元 /平方米 48 專業(yè)好文檔 24 2 白蟻防治費 元 /平方米 1． 1 3 規(guī)劃管理費 元 /平方米 2． 1 4 檔案管理費 6 元 /平方米 2． 8 5 審圖費 元 /平方米 0． 7 6 房管及有關(guān)物價收費 10 元 /平方米 4． 6 五 建安工程費用 590 1 住宅、公建用房 1300元 /平方米 590 六 配套工程費 131． 1 1 道路工程費 25 元 /平方米 12 2 綠化工程費 30 元 /平方