【正文】 11 % ， 專業(yè)好文檔 15 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 《市場結(jié)論》 通過以上分析，我們可以看出， 鎮(zhèn)江 對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需專業(yè)好文檔 18 求，在 鎮(zhèn)江 市現(xiàn)有的 32 萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25個“ 碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。也為推動包括本項目在內(nèi)的市場發(fā)展帶來了機遇。 37′～ 32176。 2) 土地性質(zhì)綜述 本項目地形整體條件較完備， 已滿足了上水道、下水道、路通、電通、通訊通、煤氣通，是較理想的建筑用地。 9% 專業(yè)好文檔 23 建設(shè)內(nèi)容 住宅面積： 3000 平方米 公建面積 : 1570 平方米 主要經(jīng)濟指標 項目總投資額為 1309． 84 萬元，詳見附表一。 伙食費成本 300 300 12=1080000 元。最高日用水量： 1635m3/d，最大時用水量： 110m3/h。 有線電視系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng)采用鄰頻傳輸技術(shù)，利用分配分支傳輸系統(tǒng)，要求終端用戶電平為 73177。 銀行、郵局 中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行在地域周邊都有網(wǎng)點。項目建成后的污染源主要是生活污水和生活廢棄物，項目建設(shè)時將采用新型組合化糞池、隔油池、毛發(fā)聚集井等小型污水處理構(gòu)筑物對生活污水進行預(yù)處理 后，經(jīng)污水管網(wǎng)排放；生活廢棄物實行袋裝化，集中堆放，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一運送到城市垃圾處理場進行處理。本項目將嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》JG134202《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB5017693 等國家相關(guān)規(guī)范，從以下幾個方面采取約措施： 墻體 圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。 b) 熒光燈管采用電子鎮(zhèn)流器。消防泵進水直接由市政管網(wǎng)抽吸，設(shè)消防水泵接合器 1 套。 項目委托方在項目建設(shè)的過程中將嚴格執(zhí)行國家、江蘇省、鎮(zhèn)江市招標方面的有關(guān)規(guī)定，就有關(guān)招標的項目、范圍、組織形式、方式及招標估算金額等方面有了初步計劃。 招標領(lǐng)導(dǎo)小組及評標機構(gòu)由項目負責(zé)人組織。管理單位為鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司，實行總經(jīng)理負責(zé)制，下設(shè)企管部、財務(wù)部、服務(wù) 部、銷售部。 把一般意義上的“售后服務(wù)”工作做好。 有利于實現(xiàn) 城市社會保障機制 設(shè)施的綜合和高效利用，有利于該地區(qū)形成布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 城市 住 居 區(qū)。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。 十七 、 項目社會效益評估和項目申請結(jié)論 項目社會效益評估 項目的建立，擴大了城市設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的供給，對 城市 的發(fā)展起到了積極的作用。 (4)、準確的市場和價格定位。 本項目實施進度計劃安排見下表： 時 間 實 施 內(nèi) 容 2021 年 9月 項目申請、前期準備 2021 年 9月 申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《土地使用許可證》 2021年 10月 項目規(guī)劃 2021 年 10月 地質(zhì)勘探 2021年 10月－ 2021 年 11 月 建筑設(shè)計 2021 年 11月 申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 工程建設(shè)項目招投標 2021年 10月－ 2021 年 11 月 土地平整 2021年 10月－ 2021 年 11 月 隱蔽工程及道路、圍墻建設(shè) 2021年 12月－ 2021 年 12 月 建安工程施工 2021 年 1 月 2021 年 2月 室內(nèi)裝修基本設(shè)備安裝 鑒于項目建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)周期相對較長，擬考慮在項目前期及設(shè)計階段統(tǒng)一運作，進入建安工程施工階段后，對工程實體內(nèi)容實行分段 開發(fā)建設(shè)，分段交付使用。 招標初步方案 建設(shè)項目擬劃分若干標段，住宅為一個標段，公建、配套設(shè)施及道路、綠化等設(shè)施為一個標段。 起草招標通告、招標文件并送招標辦審查 發(fā)布招標通告，根據(jù)規(guī)定時間受理報名、資格預(yù)審及確定投標人 發(fā)放招標文件、圖紙給投標人，準備投標文件 選擇具備資格的單位編審標底 召開標前會議 開標前評委抽取 按規(guī)定時間進行投標、開標、評標、定標活動 交納招 標管理費，填寫中標通知書，經(jīng)招標辦審核后發(fā)給招投標雙方。 消防水量： 室外消防水量 15L/S 室內(nèi)消火栓水量 10L/S 室外消火栓系統(tǒng) ： 室外消火栓系統(tǒng)采用 DN150 市政管網(wǎng)進水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)室外地上式消火栓。 采光 盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照；采用高效照明光源及燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明。 節(jié)能 “建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活 已顯得越來越重要。由于目前地質(zhì)報告尚未出來，建議該項目委托專業(yè)機構(gòu)進行場地評價，指導(dǎo)結(jié)構(gòu)設(shè)計。 商店購物 項目周邊有超市、小商品市場及本項目的配套商業(yè)用房。 擬在本小區(qū)內(nèi)計算機局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在本小區(qū)管理中心建立計算機智能平專業(yè)好文檔 27 臺，為小區(qū)用戶提供各類信息和服務(wù)。 供水 1) 水源：分別從周邊城市道路上的市政給水管網(wǎng)引入兩根 DN250 管入基地，在基地內(nèi)構(gòu)成環(huán)狀給水管網(wǎng)。 二、養(yǎng)老機構(gòu)年度運營投入 員工工資。 規(guī)劃控制性指標 容積率： 0。 項目所在地區(qū)屬北亞熱帶氣候區(qū)，四季分明，熱量充裕，雨量豐沛。 場址建設(shè)條件 自然氣候條件 鎮(zhèn)江市位于江蘇省西南部，長江下游南岸，地處長江三角洲頂端。民營企業(yè)家投資， 建設(shè)新的效大規(guī)模 建筑面積的老年公寓，可以同時為 幾百 個老人提供服務(wù)；社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也不斷出現(xiàn)。不過，相 較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足 鎮(zhèn)江 “ 養(yǎng)老 市場”的需求，這預(yù)示著“ 碧云 ”的進入將面臨巨大的市場空間。在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次 鎮(zhèn)江市基本養(yǎng)老金調(diào)整為 每 年連續(xù)調(diào)整。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展， 鎮(zhèn)江 市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市 民生活質(zhì)量得到進一步改善。 2%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。再過 50 年，將達到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。 2021年 現(xiàn)有 60歲以上的老年人口達 37． 8萬人，占全市總?cè)丝诘?14． 2％，目前老年人口仍以每年不低于 3％的速度增長 。項目距市中心不到 20分鐘車程。進入九十年代以后，我國沿海開放重點由珠江三角洲向長江三角洲轉(zhuǎn)移，以浦東開發(fā)開放為龍頭的長江產(chǎn)業(yè)帶已進入快速增長時期，對長江三角洲和沿江地區(qū)的開發(fā)開放和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了重大而深遠的影響，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，加之鎮(zhèn)揚大橋建成通車及京滬高速鐵路國家級重點工程正在緊鑼密鼓的建設(shè)和準備之中，這給鎮(zhèn)江市的發(fā)展提供了歷史性機遇。 項目現(xiàn)有資金為注冊資本金 1000 萬元 ,占總投資額萬元的 76%。 投資環(huán)境及市場分析 項目提出的背景、投資的必要性和意義 項目選址及其依據(jù) 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項目配套設(shè)施 項目施工進度計劃 投資估算和資金籌措 項目經(jīng)濟效益分析及評價 項目風(fēng)險分析 四 、 項目申請過程 公司受鎮(zhèn)江 碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地 有限公司委托承接本項目后，組織有關(guān)人員到現(xiàn)場及相關(guān)地點進行認真的踏勘和調(diào)查，在搜集了地質(zhì)、地貌、交通、供電、供水、排污等資料后，組織專業(yè)人員對本項目實施的必要性、規(guī)劃方案的科學(xué)性、項目實施的經(jīng)濟性等方面進行了充分的論證，在此基礎(chǔ)上形成了項目申請報告。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。 八、經(jīng)營思路： 一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。 六、投資 10000平米老年公寓的分析： 投資 10000 平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在 2021 萬。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達 75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2021－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求專業(yè)好文檔 6 的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最 大的獨立老年公寓。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。 老年公寓的模式。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠 化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10％以上（ 60歲以上人口）或 7％（ 65 歲以 上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。 2021 年底全國 1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國 65歲以上人口達到 10055 萬人，占總?cè)丝跀?shù)的%。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2021 年的 億（占總?cè)丝诘模ィ?，增加?2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。目前北京市 60 歲以上180 多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30％，未來 10 年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90％。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市 2021 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為 4－ 5％）。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體 情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。 老年公寓的布局不 盡合理?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收專業(yè)好文檔 7 入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示， 35%的家庭要贍養(yǎng) 4 位老人， 49%的家庭要贍養(yǎng) 23位老人； 全國各類老年社會福利機構(gòu)有 170 多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達 1400 萬張，遠遠不能滿足需要。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。也體現(xiàn)出了這方面的意思。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入 ，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最