【文章內(nèi)容簡介】 證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。（六）園區(qū)會所設(shè)計與布置社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計216。 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。216。 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。216。 園區(qū)內(nèi)修建大型、具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。216。 完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿河（沿公園）設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。216。 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，建議修建體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的，以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。216。 整個社區(qū)規(guī)劃應(yīng)形成從整體到局部，從組團到單體，多層次多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。（八）單體建筑設(shè)計216。 建筑結(jié)構(gòu)：高層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)；樓層：高層為20層，小高層為11層，底層架空（底層建筑面積的30%不架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心），保證視野通透，架空層層高不低于3米，有利于提升物業(yè)檔次。216。 采用中央空調(diào)集中供暖，分戶計費，分戶空調(diào)室外機懸掛位置，盡量做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。216。 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。216。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。（九）戶型及戶型面積控制戶型主要是一房即單間和二房即套間，均帶廚衛(wèi)；套型面積要合理。一房面積控制在3545㎡左右，分為單人豪華間（面積35平米）和二人標準間（面積45平米）。二房面積控制在55㎡，分為二人豪華間和4人間。一房占總套數(shù)的60%(其中單人豪華間占總套數(shù)的40%，二人標準間占總套數(shù)的20%)，二房總數(shù)占總套數(shù)的40%（其中二人豪華間和四人間各占20%）。（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置216。 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。216。 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。四、項目合作及經(jīng)營管理模式本項目擬采用合作開發(fā)經(jīng)營模式。豐臺區(qū)政府以本項目地塊作價入股，參與分紅，不參與經(jīng)營管理；豐臺區(qū)政府有義務(wù)協(xié)助**實業(yè)集團完成在項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理過程中的銀行貸款、融資等方面相關(guān)事宜。**實業(yè)集團負責(zé)項目建設(shè)及建成后老年公寓的日常經(jīng)營管理。五、項目投資成本核算（一）項目投資與成本費用估算地塊項目開發(fā)假設(shè)條件216。 規(guī)劃用地總面積：90畝， 60000㎡216。 規(guī)劃總建筑面積：150000平方米216。 土地用途：住宅用地216。 使用功能：居住養(yǎng)老216。 建筑形態(tài)：以高層為主，小高層為輔，底層架空216。 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)216。 建筑高度：控制（高層）60 m —（小高層） m 216。 綜合容積率：216。 綠化面積：30% 216。 總戶數(shù)：約為4373戶，216。 總?cè)丝冢杭s為12244人216。 室內(nèi)精裝修標準：按600元/平方米計算216。 房屋租價：其中小高層一房4000元/月，二房5000元/月；高層一房3000元/月，二房4000元/月。項目面積規(guī)劃表5—1經(jīng)濟指標總建筑面積住宅面積公建面積商業(yè)面積可出租面積高層小高層商業(yè)高層小高層數(shù)量567200㎡257600㎡110400㎡20000㎡12000㎡214667㎡101200㎡12000㎡備注含架空層面積%%總建筑面積5%總建筑面積3%%%建設(shè)開發(fā)成本估算216。 前期費用表5—2序 號費用科目金 額1土地費用12000萬元2土地出讓金2400萬元3拆遷管理費200萬元4三通一平5城市基礎(chǔ)配套費3200萬元6總規(guī)劃設(shè)計圖（詳規(guī)）32萬元7施工圖設(shè)計400萬元8園林景觀設(shè)計9人防費960萬10消防建審費200萬元11抗震費2萬12白蟻費48萬元合計216。 中期費用表5—3序 號費用科目金 額1建管費78萬元2地質(zhì)勘探費32萬3質(zhì)量監(jiān)督費4施工監(jiān)理費260萬元5樁基費（綜合取費）2400萬元6招標費7土建施工費（綜合取費）26000萬元8水電、消防安裝施工1400萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）1000萬元10室外道路工程1200