【正文】 項(xiàng)目建筑總面積（567200㎡）=㎡（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收入用于投資部分。，本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金8000萬元作為前期啟動(dòng)資金，另計(jì)劃向銀行借款8000萬用于后續(xù)投入，施工單位墊資8000萬元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。為盡量減少開發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項(xiàng)目建設(shè)持續(xù)進(jìn)行，又可試探市場(chǎng)反映，擬將開發(fā)的567200㎡分二期進(jìn)行，每期283600平方米。在開發(fā)時(shí)間上拉開一定距離，實(shí)施分期開發(fā)建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。開發(fā)商投入資金與銀行貸款將全部用于本項(xiàng)目第一期住宅的開發(fā)，這樣可以保障首期住宅開發(fā)的順利進(jìn)行，為迅速回籠資金搞好后續(xù)開發(fā)開創(chuàng)了良好的局面。 （三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)出租價(jià)格確定參照其他城市及本市類似項(xiàng)目確定出租價(jià)格。故現(xiàn)將出租價(jià)格暫定為：其中小高層一房5000元/月，二房6000元/月；高層一房4000元/月，二房5000元/月項(xiàng)目估算總投資XXXX萬元經(jīng)濟(jì)效益分析216。 生產(chǎn)成本估算 （1）職工工資固定職工50人，人年均工資及福利15000元，年工資福利共計(jì)75萬元。（2）行政辦公及燃料動(dòng)力費(fèi)25萬元。（3）3%=216。 年收入估算 按3000個(gè)床位設(shè)計(jì)，按70％的入住率實(shí)際床位收入2100個(gè)床位，每個(gè)老人入住按綜合收費(fèi)5500元/月（床位費(fèi)+生活護(hù)理費(fèi)+飯費(fèi)等）計(jì)算，實(shí)際年收入為2100550012＝13860萬元216。 資金回收每年回收資金為13860萬元－＝　　247?！?年　　需要8年可以收回投資成本。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間。北京市屬于特大中心城市，人均收入高于全國(guó)絕大部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多。（約200畝），開發(fā)周期8年時(shí)間，這將給本項(xiàng)目帶來二方面風(fēng)險(xiǎn)：216。 第一方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，它受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口因素、政策因素、物價(jià)因素、人均收入、市政建設(shè)、城市化進(jìn)程、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、地域文化等諸多因素的影響，具有不確定性，如何把握市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)走勢(shì)最終如何發(fā)展，將給本項(xiàng)目帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。216。 第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)進(jìn)土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理的全過程，時(shí)間周期長(zhǎng)，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強(qiáng)將，又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮個(gè)人聰明才智，又需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。本項(xiàng)目分二期滾動(dòng)開發(fā)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)XX個(gè)月，必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍的實(shí)行全過程的控制管理，即加強(qiáng)資金管理、成本管理、施工管理、營(yíng)銷管理、人力資源管理、否則無論在哪個(gè)方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。可見地段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。馬家堡地區(qū)位于南三環(huán)至四環(huán)之間，多條公交線路穿插其間。2004年底，從南四環(huán)直通西單的馬家堡西路建成通車，使得家住南四環(huán)沿線居民到達(dá)南二環(huán)的時(shí)間幾乎可以縮短一半。正在修建的地鐵4號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)馬家樓，北至海淀區(qū)龍背村，穿越西單、西直門及中關(guān)村商圈。另外，南中軸線的規(guī)劃和運(yùn)作使馬家堡區(qū)域成了“第五商圈”、“豐臺(tái)新區(qū)”等板塊的合圍輻射之地，有利于發(fā)揮“后發(fā)先至”的優(yōu)勢(shì)。（月200畝），分二期滾動(dòng)開發(fā)，總建設(shè)開發(fā)周期XX個(gè)月，因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、個(gè)性、特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在調(diào)查過程中，對(duì)北京老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)細(xì)分作出準(zhǔn)確判斷。本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人住宅項(xiàng)目提出了二個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性，并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。七、結(jié)論與建議北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更是到了白熱化程度。于是精明而富有遠(yuǎn)見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)細(xì)分，紛紛避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的住宅市場(chǎng)，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項(xiàng)目就是其中一例。，㎡，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目離中心城區(qū)約10公里左右，離塵不離城，鬧中取靜?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通方便，充分具備了老年公寓集養(yǎng)老、休閑、渡假于一體地產(chǎn)元素，是在激烈的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下睿智的選擇。綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨(dú)辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟(jì)效益可觀，社會(huì)效益良好，是一個(gè)充滿商機(jī)、充滿市場(chǎng)活力、充滿希望、可行度較高的項(xiàng)目。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，依托**實(shí)業(yè)集團(tuán)的下屬單位**市醫(yī)院，我們能夠做到保證為入住老人提供全天侯的、全方位的醫(yī)療保障。本項(xiàng)目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險(xiǎn)，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競(jìng)爭(zhēng)，但已避開了競(jìng)爭(zhēng)，并具備了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？梢钥隙ǖ卣f，馬家堡老年公寓項(xiàng)目是可行的。河北省**市**實(shí)業(yè)集團(tuán)二ΟΟ七年十月二十二日17