【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)濟性等方面進行了充分的論證，在此基礎(chǔ)上形成了項目申請報告。五、主要結(jié)論鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司注冊資金達1000萬元，公司法定代表人湯華云。項目的實施將進一步完善丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村基礎(chǔ)設(shè)施功能，為丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展提供新動力，為吸引外資提供新磁場，為積聚人才提供新平臺，對合理利用城市建設(shè)用地、提高土地利用率，改善社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化城市布局、美化市容市貌都具有積極的意義。本項目選址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村，項目位于木馬路?？傄?guī)劃占地9萬平方米，規(guī)劃總建筑面積4570平方米。本項目所在地區(qū)城市基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，項目市場前景和預(yù)期價格較為有利。項目概算總資金1309．84萬元，其中土地費用300萬元、建筑安裝工程費用590萬元、前期費用109．44萬元、財政及事業(yè)性收費59。3萬元、配套工程費、131．1萬元基本設(shè)施費用120萬元。項目現(xiàn)有資金為注冊資本金1000萬元,占總投資額萬元的76%。本項目預(yù)計銷售總收入為2579800元?？蓪崿F(xiàn)利潤1128200元，投資利潤率為8。4%。 綜上所述，鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司實施本項目可以實現(xiàn)豐富的經(jīng)濟效益和優(yōu)良的社會效益，并能保證項目效果的持續(xù)發(fā)揮。同時鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司具有較強的技術(shù)力量和經(jīng)濟實力，確保本項目的順利實施。六、項目提出的背景、投資的必要性和意義項目提出的背景鎮(zhèn)江市是國家級歷史文化名城，也是國家旅游發(fā)展重點城市之一。鎮(zhèn)江市地處我國沿海和沿江產(chǎn)業(yè)帶“T”字型生產(chǎn)力布局一級軸線的交匯部分，這是我國較長時期內(nèi)進行重點開發(fā)的兩條主要軸線。進入九十年代以后，我國沿海開放重點由珠江三角洲向長江三角洲轉(zhuǎn)移，以浦東開發(fā)開放為龍頭的長江產(chǎn)業(yè)帶已進入快速增長時期，對長江三角洲和沿江地區(qū)的開發(fā)開放和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了重大而深遠的影響，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，加之鎮(zhèn)揚大橋建成通車及京滬高速鐵路國家級重點工程正在緊鑼密鼓的建設(shè)和準備之中，這給鎮(zhèn)江市的發(fā)展提供了歷史性機遇。為更快更好地加快城市建設(shè)的步伐、促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，鎮(zhèn)江市委、市政府作出了“2010年把鎮(zhèn)江市基本建設(shè)成現(xiàn)代化大城市”的這一跨世紀的重大戰(zhàn)略決策。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，鎮(zhèn)江市正按照“東進、南移、西拓、北連”的發(fā)展思路，進一步擴大城市規(guī)模，逐步拉開現(xiàn)代化大城市的框架。近年來我市在擴大城市規(guī)模的同時，還在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成潤揚大橋、城市客廳、城市花園、珍珠項鏈、引資大道、南徐路和南門立交橋等現(xiàn)代化大城市框架工程建設(shè)。在建設(shè)城市的同時為社會養(yǎng)老保障機制而必須要緊跟而上、是社會和諧而穩(wěn)定。鎮(zhèn)江城市在發(fā)展的同時而一樣進入老年化，鎮(zhèn)江市場現(xiàn)在60歲以上的老年人口37．8萬人，占全市總?cè)丝诘?4．2％，鎮(zhèn)江市托老的需求，市場很大。目前鎮(zhèn)江市有證的老年公寓有4家（其中已包括丹陽市、揚中市、揚州市），床位不足四千張，占市區(qū)老齡人口的1%，加上周邊城市、常州、蘇州、南京、老年人口總量需求。該項目地址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)。項目距市中心不到20分鐘車程。目前該片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，自然風景宜人，公共交通便捷。鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司有著豐富的項目開發(fā)的經(jīng)驗，并以嚴格、科學的管理，一流的質(zhì)量，良好的信譽，取得了項目地居民以及主管部門的一致好評。項目實施的必要性和意義項目建設(shè)是鎮(zhèn)江市加快向較大規(guī)模城市發(fā)展的內(nèi)在需要2002006年底，2007年擁有城市人口268。9萬老年人口達到24萬，2009年擁有城市人口268。78，老年人口達到27萬。2010年擁有城市人口268。58，老年人口達到32萬。2011年現(xiàn)有60歲以上的老年人口達37．8萬人，占全市總?cè)丝诘?4．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％的速度增長。通過以上分析，我們可以看出，鎮(zhèn)江市對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的37。8萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)25個“碧云”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“碧云”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“碧云”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 七、 市場分析老年公寓養(yǎng)老市場總體分析隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年。再過10年。再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。市場景氣，潛力巨大。十一五期間 鎮(zhèn)江人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 鎮(zhèn)江十一五”人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，鎮(zhèn)江市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定下降，目前全市人口總規(guī)模達289。78萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^14。2%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自鎮(zhèn)江市老齡委的數(shù)據(jù)：2011年鎮(zhèn)江老年人已突破32萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；家庭病床，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，鎮(zhèn)江市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2011年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年鎮(zhèn)江市城市居民人均可支配收入達12369元，%。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。15月鎮(zhèn)江市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增長14。7%，高于可支配收入增長速度2。4個百分點。 而另一方面，鎮(zhèn)江市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 鎮(zhèn)江市提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，鎮(zhèn)江市分別退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次鎮(zhèn)江市基本養(yǎng)老金調(diào)整為每年連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，每次調(diào)整后，鎮(zhèn)江市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右?！妒袌鼋Y(jié)論》 通過以上分析，我們可以看出，鎮(zhèn)江對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的32萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)25個“碧云”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“碧云”未來發(fā)展的重頭戲，“碧云”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“碧云”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 主要競爭情況分析 （1）、養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析 經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的鎮(zhèn)江市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“碧云養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，鎮(zhèn)江市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“碧云”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“碧云”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。鎮(zhèn)江以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如南京、常州、蘇州老年公寓、老年休養(yǎng)院、養(yǎng)老生態(tài)村、養(yǎng)老托老、等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足鎮(zhèn)江“養(yǎng)老市場”的需求，這預(yù)示著“碧云”的進入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負擔；，為社會提供就業(yè)空間； 當然，面對如此大的商機，不可能只有“碧云”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了鎮(zhèn)江市民對老年公寓環(huán)境的偏愛，“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在10年前，鎮(zhèn)江全市不過二家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，鎮(zhèn)江現(xiàn)有老年人口32萬人，但各類養(yǎng)老機構(gòu)總床位數(shù)僅為4仟張，不到老年人口的1％，興辦養(yǎng)老機構(gòu)是必然趨勢。 面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領(lǐng)域掘金。采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。民營企業(yè)家投資，建設(shè)新的效大規(guī)模建筑面積的老年公寓，可以同時為幾百個老人提供服務(wù)；社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也不斷出現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，在鎮(zhèn)江市社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背景之下，政府對社會保障機制發(fā)展而一定會重視及一系列配套舉措的實施，加上城市化帶動，今后一段時期該市場將獲得快速發(fā)展。也為推動包括本項目在內(nèi)的市場發(fā)展帶來了機遇。八、項目選址及建設(shè)條件 項目場址地理位置本項目位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村。項目總規(guī)劃占地90000平方米。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，道路通暢，綠化率高，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。鎮(zhèn)江是地處長江三角洲地區(qū)，位于南京都市圈和蘇錫都市圈的結(jié)合部城市，具有多向經(jīng)濟輻射的區(qū)位優(yōu)勢。項目建設(shè)用地概況 鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司于2011年5月已獲得占地面積90000平方米使用權(quán)和2700平方米建設(shè)用地的使用權(quán)。場址建設(shè)條件自然氣候條件鎮(zhèn)江市位于江蘇省西南部，長江下游南岸，地處長江三角洲