【文章內(nèi)容簡介】 和大港片區(qū)則主要是住宅樓盤底商銷售為主，這也是造成丁卯片區(qū)成家量較大，但潤州、京口片區(qū)商業(yè)體量較大，丹徒、大港片區(qū)成交價(jià)格較低的主要原因。3. 套均面積分析216。 市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)套均面積分析從市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)套均面積走勢(shì)中可以看出，到2010年上半年為止，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)套均面積呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，說明在早期以丁卯五大市場為商業(yè)地產(chǎn)主要銷售來源，由于其專業(yè)市場的定位屬于中低端商業(yè)產(chǎn)品，目標(biāo)群體主要是中小型投資者，因此產(chǎn)品面積發(fā)展傾向于低單價(jià)，小面積，低總價(jià)的小戶型為主。但是隨著2010年下半年鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場開盤銷售，高單價(jià)、大面積、高總價(jià)商鋪的出售使套均面積再度上升，其針對(duì)的客戶群體明顯不同，主要針對(duì)高端客戶，形成了鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)投資市場東西區(qū)域和投資人群層次上的劃分。216。 各片區(qū)套均面積分析從鎮(zhèn)江市區(qū)各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套均面積情況可以看出，丁卯片區(qū)主要是小戶型、低總價(jià)投資產(chǎn)品，京口片區(qū)和潤州片區(qū)產(chǎn)品戶型面積相對(duì)較大，除了部分商業(yè)項(xiàng)目出售的原因之外，還因?yàn)樽≌瑯潜P底商一般作為門面房銷售，面積均比較大。丹徒和大港片區(qū)目前沒有出售的商業(yè)項(xiàng)目，成交的營業(yè)性用房主要集中在住宅樓盤底商銷售，因此其套均面積均比較大。四、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析216。 商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。比如大市口名品街、大市口聯(lián)富商城、第一樓街、我家山水—龍吟坊、西津渡商業(yè)街等等均屬于這種形式，%。雖然體量不大，但是需要指出的是，在鎮(zhèn)江金山湖景區(qū)規(guī)劃中將在北部濱水區(qū)打造金山湖景點(diǎn)，特色商業(yè)街是未來鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。216。 市場類商鋪在這里，本文所提到的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，比如丁卯五大市場：星寶汽配城、鎮(zhèn)江億都家居建材城、鎮(zhèn)江義烏小商品城、鎮(zhèn)江亞太廣場、鎮(zhèn)江食品商城、丹徒大廈、新世紀(jì)商廈等。這部分商業(yè)在鎮(zhèn)江的體量也不大，%。這其中有規(guī)劃中本身就定位成市場類商鋪，如丁卯片區(qū)在規(guī)劃中即為鎮(zhèn)江未來專業(yè)市場集群，但是也有如丹徒大廈、新世紀(jì)商廈等，原先為百貨類商業(yè)，但是由于經(jīng)營和競爭問題，幾經(jīng)變遷，最終形成了如手機(jī)賣場、電器賣場等形式的市場類商鋪。216。 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。這部分商鋪由于基數(shù)較大，本文沒有詳細(xì)討論。基本來說住宅樓盤均含有配套商業(yè)，一般以內(nèi)街鋪和街鋪的形式體現(xiàn)，基本屬于門市房。目前比較成熟的社區(qū)商業(yè)有三茅宮社區(qū)、桃園社區(qū)、花山灣社區(qū)、李家大山社區(qū)、東吳新區(qū)社區(qū)、江濱新村社區(qū)等成熟小區(qū)，近幾年新建樓盤中，除風(fēng)景城邦社區(qū)外，基本上還沒有形成成熟社區(qū)商鋪的規(guī)模。從目前鎮(zhèn)江市區(qū)的居住規(guī)劃來看，未來丹徒片區(qū)由于屬于規(guī)劃中的居住區(qū)域，將會(huì)成為社區(qū)商鋪的密集發(fā)展區(qū)。216。 住宅底商住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，這部分商業(yè)體量在整個(gè)項(xiàng)目中的占比很小。不過幾乎每個(gè)住宅樓盤均包含住宅底商，并且住宅底商基本全部屬于門市房，以社區(qū)配套商業(yè)為主，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，逐漸成為商鋪投資者的重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)。216。 百貨商場百貨商場指的是經(jīng)營百貨類為主的百貨商城，包含有珠寶、鐘表、鞋帽、服飾、箱包等等百貨業(yè)態(tài)。如鎮(zhèn)江商業(yè)城一店、鎮(zhèn)江商業(yè)城二店、太和廣場等等均屬于這類商業(yè)項(xiàng)目。這部分商業(yè)在鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)中占比較大，%。這部分商業(yè)項(xiàng)目主要是商圈配套商業(yè)，屬于商圈中的主要支撐成分。不過除鎮(zhèn)江商業(yè)城二店外，基本上近幾年鎮(zhèn)江商業(yè)已經(jīng)向著一站式購物中心的模式發(fā)展，這部分商業(yè)類型開發(fā)體量已經(jīng)逐漸減少。216。 購物中心在本文討論中，主要指的是Shopping Mall、城市綜合體、一站式購物中心等。這部分商業(yè)類型是逐漸目前發(fā)展的主要方向，如鎮(zhèn)江東方偉業(yè)廣場、鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場、蘇寧廣場、常發(fā)財(cái)富廣場、鎮(zhèn)江八佰伴、益華廣場等等均屬于這一部分。這部分商業(yè)項(xiàng)目都包含影城、超市、百貨、KTV、電玩、餐飲、商務(wù)會(huì)所等等業(yè)態(tài)，投資量一般較大。但是就目前的發(fā)展和商業(yè)布局來看，鎮(zhèn)江京口片區(qū)和潤州片區(qū)基本飽和，甚至已經(jīng)存在部分地區(qū)同類商業(yè)扎堆的現(xiàn)象，不排除早期鎮(zhèn)江商業(yè)城和商業(yè)大廈同類競爭的案例再次發(fā)生。216。 商務(wù)寫字樓商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。鎮(zhèn)江的商務(wù)樓和寫字樓發(fā)展非常緩慢，基本上沒有成規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)域，但是隨著近兩年商業(yè)項(xiàng)目的不斷引進(jìn)，大部分都建有配套的商務(wù)辦公樓，SOHO、LOFT等形式的辦公用房陸續(xù)出現(xiàn)。目前鎮(zhèn)江較為規(guī)范的辦公用房有濱江商務(wù)公館、鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場SOHO寫字樓等，而如常發(fā)廣場、鎮(zhèn)江東方偉業(yè)廣場酒店式公寓形式的商業(yè)或辦公用房稍微偏離了專業(yè)寫字樓的方向。需要指出的是，由于寫字樓發(fā)展緩慢，商務(wù)寫字樓配套商業(yè)也相應(yīng)不足，但是從鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場SOHO寫字樓的幾乎開盤即售罄的情況來看，鎮(zhèn)江對(duì)這部分需求依然巨大，未來具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?16。 交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。鎮(zhèn)江目前無地鐵、無飛機(jī)場，所謂交通設(shè)施商鋪主要是指新火車站南廣場、潮流干線、高鐵南站廣場等商鋪。這部分商業(yè)主要以車站巨大的人流量為消費(fèi)群體，主要以餐飲、特色商品為主，由于鎮(zhèn)江交通設(shè)施較少，因此規(guī)模也不大。五、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析216。 只租不售“只租不售”模式是商業(yè)地產(chǎn)逐步為人認(rèn)同的發(fā)展趨勢(shì)。但是這種模式要求開發(fā)企業(yè)擁有較為雄厚的資金實(shí)力和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)