市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析報告(編輯修改稿)
2024-08-31 00:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 廣場裙樓部分選用了和本項目相同的結(jié)構(gòu)。9 / 255. 小戶型，總價低，客戶置業(yè)門檻不高。劣勢（W）：1. 爛尾樓的形象，購房者容易產(chǎn)生抗性。因為廈門購房者更注重使用年限。2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項目南北都比較嘈雜。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。機會（O）：1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進入銷售尾期。2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了 70%。3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達、升值潛力巨大。威脅（T）：1. 廈門采取新的購房入戶制度，由原先購 45 平米即可入廈門戶口提高到 150 平米才可辦理戶口，如果本項目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。2. 房價升溫，二手房對市場的沖擊加大。3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā),會分散客戶投資島內(nèi)的注意力。五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中有 %選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子，究其原因主要是因為目前的購房主力軍的都是參加工作沒幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會很足,一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購買欲望特別強烈,還10 / 25有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會很大,因此作為購房付款的一種主要方式按揭就得到了這些人的青睞。 另有 %的人選擇小戶型作為過渡房，因為小戶型房子雖然并不能滿足購房者的實際居住需求,但也能滿足購房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟條件許可,就可以隨時把它出手,再購買自己滿意的房子,所以持有這種置業(yè)觀點的人也不在少數(shù)!而從目前購房者的購房目的分析，投資購房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢，而在投資的選擇上來看，地段好總價低的小戶型正越來越受到購房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢，若定位成 SOHO 型的酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場需求，如此一來對本案的順利推廣會打下一個堅實的基礎(chǔ)。六．產(chǎn)品定價鑒于本項目爛尾樓的客觀存在，而獨棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？紤]到廈門買賣房產(chǎn)中習慣于打折的消費習性，我們可采用抬高表價而在實際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。從本案實際情況考慮,由于大廈樓高 30 層,1 到 4 層是商場部分,所以起價樓層設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場的均價定在 6250 一線，裝修標準在 800左右，而即將公開的九龍城雖然定在 6800 一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個因素考慮在內(nèi)其毛坯均價也在 5500 左右，這兩個項目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，11 / 25樓宇自動化等參照五星級酒店標準制定，那么在售價方面則能取得更強的支撐。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價格在 5300 到 5500 之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶型,考慮到總價的因素每平方可比其高 200 元,再加上五星級精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約1500——1800 元,同時考慮到項目位置處于黃金商業(yè)地段，項目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價上可獲得相應(yīng)的支撐。所以我們考慮本案的均價可定在 7200——7800 一線,倘若均價所在的樓層設(shè)在十六層,每層的樓層差價為 6080 元一平米的話,那么五層的起售價約為 6300 元一平方米。我們認為均價若考慮在 7200 元——7800 一線，并在銷售中采用低開高走的策略，應(yīng)當是符合當前的市場局勢。12 / 25肆、行銷篇一．總體策略入市時機：結(jié)合本案的實際情況，推案的時間宜定在 2022 年九月份，因為這個時候一方面關(guān)于房產(chǎn)的新政策都已明朗化，同時十一長假也在這個階段，容易通過廈門周邊客戶的來訪積聚人氣。分階段的銷售進度先推住宅帶動樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形象，為商場的推廣作準備。二．價格策略（一） 、定價策略的基本原則訂價策略關(guān)系全案的銷售速度與成敗；訂價與成本策略互動；認清產(chǎn)品價格與效益認知不一定一致；訂價策略必須配合市場區(qū)隔與競爭；對品牌形象的認同與信賴；遵循循序漸進原則；13 / 25（二）定價的方法執(zhí)行“一房一價，好房優(yōu)價，特房特價”座向樓層邊間周遭環(huán)境產(chǎn)品型態(tài)廣告戶（廣告策略的運用）同區(qū)段競爭個案的價格銷
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