市地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-14 00:25本頁(yè)面
【正文】 房的客戶。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體，因?yàn)閺B門 70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特別是來(lái)自泉州的客戶。 4 / 25貳、分析篇一．廈門市高層房地產(chǎn)分析1．總體狀況廈門的高層分布較為分散，主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。B) 人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層C) 收入：目前高層市場(chǎng)逐漸升溫，是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使他們的購(gòu)買力將會(huì)有很大的提高二．廈門目前高層的現(xiàn)狀廈門的高層相對(duì)分散，反映了城市泛 CBD 商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。這從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了廈門的高層建筑將會(huì)呈放量增長(zhǎng)的一個(gè)態(tài)勢(shì)。 由于受開(kāi)發(fā)商的追捧， “酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。 市場(chǎng)是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓” 。 商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。 因此， “酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。 裕發(fā)廣場(chǎng)地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此，好又多、假日商城、未來(lái)的明發(fā) MALL 等商業(yè)巨頭聚集，引來(lái)游人如幟。 而官邸位于廈門火車站市中心的位置，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門火車6 / 25站———富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長(zhǎng)途汽車站、火車站，是廈門交通重地。其中湖濱南路，思北一帶的房?jī)r(jià)由于交通便利，配套齊全，所以價(jià)格要領(lǐng)先廈門全市，幾乎都在 5000 以上，面湖面海的房?jī)r(jià)更高，一般都要高出均價(jià) 700 到 1000 元一個(gè)平方。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過(guò)由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價(jià)比同處金榜公園附近的美新廣場(chǎng)高出近 1000 元一平米。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等。說(shuō)明高層住宅同樣需要高檔次的配套來(lái)滿足消費(fèi)者娛樂(lè)休閑的需求。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過(guò)，此外距火車站不足 4 公里，交通便利。二．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1. 項(xiàng)目用地面積：4619 平方米2. 建筑占地面積：4126 平方米3. 總建筑面積：64549 平方米4. 店鋪面積：9119 平方米5. 住宅面積：43052 平方米6. 地下室：12378 平方米7. 汽車停車位：219 輛三．項(xiàng)目周邊配套情況1． 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語(yǔ)學(xué)院，廈門教育學(xué)院2． 商業(yè)設(shè)施：誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，禾祥西路商業(yè)街3． 郵局、銀行：市郵政營(yíng)業(yè)廳，中國(guó)銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行8 / 254． 醫(yī)院：中山醫(yī)院5． 公交線路：周邊公交線路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達(dá)。2. 周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。劣勢(shì)（W）：1. 爛尾樓的形象，購(gòu)房者容易產(chǎn)生抗性。2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。機(jī)會(huì)（O）：1. 附近缺少新開(kāi)工的樓盤，相近的樓盤都已進(jìn)入銷售尾期。3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。2. 房?jī)r(jià)升溫，二手房對(duì)市場(chǎng)的沖擊加大。4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開(kāi)發(fā),會(huì)分散客戶投資島內(nèi)的注意力。 另有 %的人選擇小戶型作為過(guò)渡房，因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購(gòu)房者的實(shí)際居住需求,但也能滿足購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可,就可以隨時(shí)把它出手,再購(gòu)買自己滿意的房子,所以持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)!而從目前購(gòu)房者的購(gòu)房目的分析，投資購(gòu)房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì)，而在投資的選擇上來(lái)看，地段好總價(jià)低的小戶型正越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。六．產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無(wú)法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過(guò)精裝修的品質(zhì)來(lái)淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)。從本案實(shí)際情況考慮,由于大廈樓高 30 層,1 到 4 層是商場(chǎng)部分,所以起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價(jià)格在 5300 到 5500 之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶型,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高 200 元,再加上五星級(jí)精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約1500——1800 元,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位置處于黃金商業(yè)地段，項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價(jià)上可獲得相應(yīng)的支撐。我們認(rèn)為均價(jià)若考慮在 7200 元——7800 一線，并在銷售中采用低開(kāi)高走的策略，應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)前的市場(chǎng)局勢(shì)。分階段的銷售進(jìn)度先推住宅帶動(dòng)樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形
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