市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析報告-文庫吧資料
2024-08-17 00:25本頁面
【正文】 策略必須配合市場區(qū)隔與競爭；對品牌形象的認同與信賴；遵循循序漸進原則；13 / 25（二）定價的方法執(zhí)行“一房一價，好房優(yōu)價，特房特價”座向樓層邊間周遭環(huán)境產(chǎn)品型態(tài)廣告戶（廣告策略的運用）同區(qū)段競爭個案的價格銷售速度的快慢（適時加價幫助現(xiàn)場促銷）每戶的總價感覺（產(chǎn)品型態(tài)相同，而面積不同）銷控的運用（利用價差促銷特定產(chǎn)品）（三）調價策略接受預定前不公開正式價格，利用準備期試探價格反映。12 / 25肆、行銷篇一．總體策略入市時機：結合本案的實際情況，推案的時間宜定在 2022 年九月份，因為這個時候一方面關于房產(chǎn)的新政策都已明朗化，同時十一長假也在這個階段，容易通過廈門周邊客戶的來訪積聚人氣。所以我們考慮本案的均價可定在 7200——7800 一線,倘若均價所在的樓層設在十六層,每層的樓層差價為 6080 元一平米的話,那么五層的起售價約為 6300 元一平方米。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場的均價定在 6250 一線，裝修標準在 800左右，而即將公開的九龍城雖然定在 6800 一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個因素考慮在內其毛坯均價也在 5500 左右，這兩個項目都處于繁華商圈之內，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，11 / 25樓宇自動化等參照五星級酒店標準制定，那么在售價方面則能取得更強的支撐?？紤]到廈門買賣房產(chǎn)中習慣于打折的消費習性，我們可采用抬高表價而在實際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。結合本案地段極佳的先天優(yōu)勢，若定位成 SOHO 型的酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場需求，如此一來對本案的順利推廣會打下一個堅實的基礎。五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中有 %選擇預支未來，按揭購買滿意的房子，究其原因主要是因為目前的購房主力軍的都是參加工作沒幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會很足,一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購買欲望特別強烈,還10 / 25有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會很大,因此作為購房付款的一種主要方式按揭就得到了這些人的青睞。3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。威脅（T）：1. 廈門采取新的購房入戶制度，由原先購 45 平米即可入廈門戶口提高到 150 平米才可辦理戶口，如果本項目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了 70%。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。因為廈門購房者更注重使用年限。9 / 255. 小戶型，總價低，客戶置業(yè)門檻不高。3. 生活機能配套齊備，形成良好的居住氛圍，屬廈門最繁華的地段。公交線路包括湖濱南路上：23 路 蓮花五村―中山路99 路 金山小區(qū)―輪渡35 路 西堤碼頭―廈大白城禾祥西路上:56 路 輪渡―新店鎮(zhèn)25 路 江頭小區(qū)―中山路 96 路 江頭建材市場―海濱大廈 1 路 廈大―文灶 28 路 嶺兜小區(qū)―鷺江道 四．項目 SWOT 分析優(yōu)勢（S）：1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達。項目的周邊形成了多個居住小區(qū)，如聚祥廣場、繁榮廣場、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展，人氣相當足。 7 / 25叁、產(chǎn)品篇一．項目概況本項目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費者，增加了樓盤的賣點。廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。另外火車站及江頭一帶的房價在 4500 到 5000 之間，個別案子由于小區(qū)配套較高，均價稍高。 四．市調個案分析(附市調表)從市場調查得出的結論來分析，目前廈門城市的均價在 4500 到 5500 之間。其次，國貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤踞于此，高端寫字樓里企業(yè)林立、白領薈萃。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因為他們都處于廈門的“黃金地段”。據(jù)統(tǒng)計，每年廈門鐵路到發(fā)總量達 549 萬人次，航空進出總人次達 425 萬，每年來廈的國內外游客總計超過 1000萬人次，其中商務精英超過 20 萬人次。 集酒店、公寓和寫字樓于一體的“酒店式公寓” ，讓正在起步或發(fā)展階段的境內外創(chuàng)業(yè)型公司、白領階層對它情有獨鐘。位于火車站和蓮坂一帶的裕發(fā)和官邸領一時之先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開盤，每平方米售價在6000 元以上，至今都已售出 60％以上。5 / 25三
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