【文章內(nèi)容簡介】 人住房貸款將步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的滯后性，提醒銀行需要計(jì)算好風(fēng)險(xiǎn)期的最大承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時(shí)需收緊貸款，何時(shí)可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)分散，而不是使得所有的風(fēng)險(xiǎn)通過滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險(xiǎn)集中化，這樣會使銀行在某一時(shí)期處于風(fēng)險(xiǎn)最高峰的時(shí)期，不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。 （6）多樣性：影響按揭貸款因素的繁雜多樣，使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具備多樣性的特質(zhì)。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個(gè)參與者的自身原因，當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)這三大風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)中每一種又受到諸多因素影響，如信用風(fēng)險(xiǎn)受到購房者的購房目的影響、GDP變化影響、房產(chǎn)市場變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。操作風(fēng)險(xiǎn)受到銀行本身的管理制度影響、員工素質(zhì)影響等等。市場風(fēng)險(xiǎn)也有很多因素構(gòu)成。可以看出，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素多種多樣。 影響個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測試為例在以上的章節(jié)中，分析了商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類以及風(fēng)險(xiǎn)的特征。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的角度來寫的。那么，有沒有量的測試或者模型來證明以上理論的正確性，使得這些說辭更有說服力和公信力呢？本節(jié)中，將會以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測試為模型，用實(shí)在的數(shù)據(jù)和模型分析，來進(jìn)一步論證哪些因素對于按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，并且用假設(shè)和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的代入該模型，使得該模型更有科學(xué)性，使得論證更為合理充分[3]。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。 （2）壓力測試的監(jiān)管要求 新資本協(xié)議對壓力測試的要求識別經(jīng)濟(jì)狀況的可能事件（如經(jīng)濟(jì)或行業(yè)衰退，市場風(fēng)險(xiǎn)事件，極端的流動(dòng)性狀況）和未來變化時(shí)銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經(jīng)濟(jì)極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設(shè)宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機(jī)制具有一般性。根據(jù)峴港地區(qū)數(shù)據(jù)建模，模型的形式可以推廣到國內(nèi)單變量模型殘差包含了模型外宏觀因素的影響宏觀因素的變化是漸變而不是突變，在情景設(shè)計(jì)階段，要考慮增長率的平滑。 （6）香港地區(qū)數(shù)據(jù)說明觀測期：1998年2季度至2007年4季度觀測頻率：季度數(shù)據(jù)共39期指標(biāo) Y:房貸拖欠比率（逾期90填余額占比） X1：GDP增長率 X2：房價(jià)指數(shù)增長率 X3：進(jìn)出口總值增長率 X4：房貸利率表4 19982001年數(shù)據(jù)樣本圖4 單變量模型建模1傳遞函數(shù)模型（Transfer Function Model)圖5 單變量模型建模 2圖6 房價(jià)指數(shù)增長模型 （7）模型校正方法：利用國內(nèi)有限的數(shù)據(jù)調(diào)整模型參數(shù)以提高擬合度，由此得到適用于招行的預(yù)測模型 （8）校正數(shù)據(jù)全國GDP增長率（0708季度數(shù)據(jù)）深圳地區(qū)房價(jià)指數(shù)（0708季度數(shù)據(jù)）貸款利率全國進(jìn)出口增長率（0608月度數(shù)據(jù)） （9）壓力參數(shù)設(shè)計(jì)定義輕度，中度和中度GDP增長率從9%下降至5%，3%，2%房價(jià)指數(shù)增長率從09%下降至10%，20%，30%%下降至30，40%，50%%上升 54,108,162個(gè)基點(diǎn)圖7 敏感性分析圖1圖8 敏感性分析圖2 （10）相關(guān)性分析動(dòng)態(tài)模型 Y～X1+X2+X3+X4自回歸殘差模型 Y～X1+X2+X3+X4+err(t1)主成分分析 將多個(gè)宏觀指標(biāo)綜合成一兩個(gè)最具代表性的指標(biāo)圖9 情景分析圖1圖10 情景分析圖2圖11 情景分析圖2上述壓力測試可以證明，GDP，房價(jià)和進(jìn)出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,房價(jià)和進(jìn)出口增長率成負(fù)增長時(shí)，逾期率會增大，這三者的負(fù)增長率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房價(jià)和進(jìn)出口增長率呈正向增長時(shí)，逾期率會減小，這三者增長率越大，逾期率越低。同時(shí)，上述數(shù)據(jù)較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數(shù)據(jù)作為測試的測試樣本，而其測試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。表5 數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì)表時(shí)間拖欠比率（%）GDP增長率（%）全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(%)房價(jià)指數(shù)增長率（%）貸款利率（%）進(jìn)出口總值進(jìn)出口總值增長率（%）2007年第四季度2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年1季度 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年2季度 2008年7月 2008年8月 2008年9月2435 2008年3季度9 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2008年4季度 續(xù)表5時(shí)間拖欠比率（%）GDP增長率（%）全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(%)房價(jià)指數(shù)增長率（%）貸款利率（%）進(jìn)出口總值進(jìn)出口總值增長率（%）2009年1月1418 2009年2月 2009年3月 2009年1季度 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年2季度 2009年7月 2009年8月1917 2009年9月 2009年3季度 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2009年4季度 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年1季度 表6 20082010年數(shù)據(jù)樣本時(shí)間拖欠比率（%）GDP增長率（%）房價(jià)指數(shù)增長率（%）貸款利率（%）進(jìn)出口總值增長率（%）2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度9 2008年4季度 2009年1季度 2009年2季度 2009年3季度 2009年4季度 2010年1季度 將以上的數(shù)據(jù)樣本帶入壓力測試模型，依舊可以得到原來的測試結(jié)果。即GDP，房價(jià)和進(jìn)出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,房價(jià)和進(jìn)出口增長率成負(fù)增長時(shí)，逾期率會增大，這三者的負(fù)增長率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房價(jià)和進(jìn)出口增長率呈正向增長時(shí)，逾期率會減小，這三者增長率越大，逾期率越低。該壓力測試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)，而該信用風(fēng)險(xiǎn)往往也是市場風(fēng)險(xiǎn)或政策風(fēng)險(xiǎn)。該測試也揭示了商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征，主觀性和市場性。交通銀行是首家公布房貸壓力測試的銀行。4月29日，交通銀行副行長錢文揮在一季度業(yè)績發(fā)布會上透露,壓力測試結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,%,%。民生銀行對于房貸壓力測試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長洪琦公開表示，即使房價(jià)下降40%也不會影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。 民生銀行近三年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該行房地產(chǎn)貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。2009年底,%；2008年底,%；2007年底,占比13%。同時(shí)，%，即便因房價(jià)下跌，這部分資金受到影響，對該行的總體貸款質(zhì)量影響也不會太大。從測試結(jié)果看，銀行對房價(jià)下跌的容忍度在30%~40%之間。容忍度最高的是民生銀行，假如房價(jià)下跌40%，不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農(nóng)行的容忍度是房價(jià)下跌20%，之后房價(jià)每下跌1個(gè)百分點(diǎn)，就會多形成1個(gè)百分點(diǎn)的不良貸款。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房價(jià)下跌幅度在30%左右。銀行引進(jìn)壓力測試，是因?yàn)閴毫y試是基于歷史或潛在的市場震蕩數(shù)據(jù)，采用模擬方法或其他的統(tǒng)計(jì)技術(shù)構(gòu)成一個(gè)或一系列極端不利的情景，如房價(jià)在三個(gè)月內(nèi)下跌20%，考察在此極端條件下，這一市場價(jià)格大的變化對銀行資產(chǎn)組合的價(jià)值變化的最壞情景，確定資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)水平是否在風(fēng)險(xiǎn)承受能力之內(nèi)，包括識別那些會產(chǎn)生致命損失的情景，評估這些情景的影響并為風(fēng)險(xiǎn)管理提供額外的保證。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格下降等極端情況的壓力測試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時(shí)，做出更明智的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時(shí)間，如房價(jià)迅速下跌等對銀行穩(wěn)健經(jīng)營的影響。 本章小結(jié)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)這三大類風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其來源，可以分為來自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括被迫違約、理性違約、提前還貸；再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等；還有來自社會的社會信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的重要形成原因之一，就是外界客觀條件的變化，由招商銀行信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測試可以看出，GDP變化、房價(jià)動(dòng)蕩和進(jìn)出口額的變化都會使得信用風(fēng)險(xiǎn)率增加或者減少。特別的，當(dāng)房價(jià)降低的時(shí)候，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)會大大增加，對商業(yè)銀行造成隱患。市場風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。目前國家對于商業(yè)銀行按揭貸款的政策變動(dòng)，也會改變按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。近期我國的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成。該政策的出臺，使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)增大。第四章 銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的歷史借鑒以美國次貸危機(jī)為例 美國次貸危機(jī)始于2007 年初的美國次級抵押貸款危機(jī)事件，事態(tài)的發(fā)展已持續(xù)一年之多，并惡化成為美國的次級債危機(jī)，不斷導(dǎo)致數(shù)家國際知名貸款機(jī)構(gòu)、投資銀行受到巨大損傷，面臨虧損甚至倒閉的危機(jī)。事件的發(fā)展對全球經(jīng)濟(jì)的影響也越來越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動(dòng)，甚至損傷到整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面。 （1）次貸危機(jī)到次級債危機(jī)的衍變過程 1）次貸的含義所謂美國的次級抵押貸款，也即“次級按揭貸款”，主要是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，其服務(wù)對象為債務(wù)與收入比率較高、信用低、發(fā)生違約概率較高的貸款購房者。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級市場上尋求貸款。各式各樣的“次級貸款”產(chǎn)品使即使收入不高的人群也具備了還款能力，即使利率調(diào)高，還不起貸款，火熱的房地產(chǎn)市場也給人們帶來了美好的幻覺——只要將房子出手，風(fēng)險(xiǎn)也是“可控”的。因此，自2001 年以來美國每年的次級抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長的同時(shí)，美國住宅自有率也迅速提升。 2）次貸衍變成次級債的過程次級抵押貸款新產(chǎn)品深受信用程度較差和收入