【文章內容簡介】 水平處于多年來最低點。不可否認，貸款者在利率上升周期中，由于利率上調加大了利息支出，這時，出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。流動性風險對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風險，具體表現(xiàn)為銀行資產中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比例范圍內。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。%%。對于一些資產規(guī)模較小、資產種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經開始面臨流動性問題。利率風險 目前，在銀行的個人住房貸款品種全部采用了浮動利率，即利率隨行就市，根據人行發(fā)布的利率采用一年一定。2003年以來人民銀行采取了一系列的利率調控措施，2004年10月，央行宣布了9年來的首次“加息”，05年3月7日，央行又取消了個人住房貸款優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權下放給各商業(yè)銀行。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務分擔的加重可能會導致違約的發(fā)生。同樣，受通貨膨脹的影響，如果固定利率和實際利率之間的差距擴大，銀行也會遭遇利率風險。市場風險近年來，房價一直高攀不斷，隨著國家對房價的調控，市場的房價在不斷高攀的同時，也面臨著隨時調整和下跌的風險。由于銀行等金融機構是房地產企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產大幅下跌的一個直接后果就是給金融機構造成信貸資金回收困難，成為房地產大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地產價格急劇下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，不少企業(yè)會造成破產，銀行就成為最大的埋單者，更為嚴重的會導致金融危機。另一方面購房者的資金來源，可分為自有資金和大量舉債購房，對于前者，如果資金出現(xiàn)問題，產生的糾紛存在于購房者和開發(fā)商之間，但更多的依靠銀行個人住房貸款的舉債炒房來說，這類購房者如果資金出現(xiàn)問題，或者房價大幅下跌，大量放貸的商業(yè)銀行將大受牽連，銀行個人住房貸款風險將會加大，過了這個期限，不良貸款率上升的可能性就加大，銀行貸款風險將會進入安全期的末期。開發(fā)商引發(fā)的風險 在個人住房貸款業(yè)務中，雖然開發(fā)商不是業(yè)務中的借款人，但是開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質量問題，開發(fā)商能否如期取得房產證等，都會直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進而影響到借款人如期向銀行歸還貸款大的主動性和積極性。開發(fā)商風險表現(xiàn)為: ( 1)虛假按揭。開發(fā)商和關系人合伙制造虛假按揭, 騙取銀行貸款, 然后開發(fā)商將貸款挪作他用, 或者攜款潛逃，從而危及借款人的利益，借款人因沒有按期得到房屋而不愿意歸還用于購房的貸款，致使銀行信貸資產受損。( 2) 經營風險。開發(fā)商由于經營管理不善, 致使按揭樓宇不能按期完工入住, 甚至爛尾。( 3) 信用風險。開發(fā)商故意不履行義務致使銀行蒙受損失, 包括開發(fā)商挪用按揭貸款、不履行回購協(xié)議、拒絕承擔階段性保證責任等。 眾所屬知房地產開發(fā)項目具有高風險、高收益的商業(yè)特性，它從項目規(guī)劃、立項、開發(fā)建磴到市場躺售等環(huán)節(jié)均不能出錯。否則很可能將風險轉嫁給銀行。鄹璉拄通過假按揭、假個貸套取銀行資金。如果銀行把關不嚴．忽略了貸款的真實性問題，就可能被鉆空子井由此產生出一系列問題 ，最終銀行的信貸資產將遭受到重大損失。（二）個人住房貸款風險的成因分析個人住房貸款的逆向選擇與道德風險逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負擔。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風險偏好者。對于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。結果，銀行為防范風險而制訂的嚴格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風險。 道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風險根據風險形成的主體不同分為內部道德風險與外部道德風險。內部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內部從業(yè)人員所造成的道德風險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權力與責任的不對等和責任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務中起著關鍵作用，擁有較大的權力，卻沒有承擔相應的責任。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。商業(yè)銀行自身管理薄弱導致的風險?。?）、決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務，市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)，無序現(xiàn)象突出。不少機構還沒有完全樹立發(fā)展觀和正確的經營理念，在外部市場和內部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質進行細分，造成執(zhí)行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經營的風險?！。?）、內部操作環(huán)節(jié)的風險。隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。政府宏觀調控作用尚未充分發(fā)揮目前，我國宏觀經濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產業(yè)原來作為一個支柱產業(yè)得到了政府的扶植，但目前宏觀經濟發(fā)生了較大變化，這種扶持力度將減弱或消失，這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產生大量不良貸款。從市場的真正反映來看，盡管調控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調控之后，市場房價并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱?？梢哉f，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。盡管政府高層對于控制房價和房地產泡沫的決心在一點點地加深，但是這些舉措至今并未對普通購房者增加多少信心。而從實際看，在不斷的宏觀調控政策之后，廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預言，持幣以待。相反，根據北京市建委最近進行的一次調查結果顯示，90%左右的購房者相信房價會上漲，在這樣的市場期待