【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水平處于多年來最低點(diǎn)。不可否認(rèn)，貸款者在利率上升周期中，由于利率上調(diào)加大了利息支出，這時(shí)，出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國(guó)庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。%%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動(dòng)性問題。利率風(fēng)險(xiǎn) 目前，在銀行的個(gè)人住房貸款品種全部采用了浮動(dòng)利率，即利率隨行就市，根據(jù)人行發(fā)布的利率采用一年一定。2003年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施，2004年10月，央行宣布了9年來的首次“加息”，05年3月7日，央行又取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠貸款利率，并將個(gè)人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。在這些政策推動(dòng)下，個(gè)人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢(shì)，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財(cái)務(wù)分擔(dān)的加重可能會(huì)導(dǎo)致違約的發(fā)生。同樣，受通貨膨脹的影響，如果固定利率和實(shí)際利率之間的差距擴(kuò)大，銀行也會(huì)遭遇利率風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)近年來，房?jī)r(jià)一直高攀不斷，隨著國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)在不斷高攀的同時(shí)，也面臨著隨時(shí)調(diào)整和下跌的風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)大幅下跌的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)造成信貸資金回收困難，成為房地產(chǎn)大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，不少企業(yè)會(huì)造成破產(chǎn)，銀行就成為最大的埋單者，更為嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。另一方面購房者的資金來源，可分為自有資金和大量舉債購房，對(duì)于前者，如果資金出現(xiàn)問題，產(chǎn)生的糾紛存在于購房者和開發(fā)商之間，但更多的依靠銀行個(gè)人住房貸款的舉債炒房來說，這類購房者如果資金出現(xiàn)問題，或者房?jī)r(jià)大幅下跌，大量放貸的商業(yè)銀行將大受牽連，銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大，過了這個(gè)期限，不良貸款率上升的可能性就加大，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)入安全期的末期。開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，雖然開發(fā)商不是業(yè)務(wù)中的借款人，但是開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質(zhì)量問題，開發(fā)商能否如期取得房產(chǎn)證等，都會(huì)直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進(jìn)而影響到借款人如期向銀行歸還貸款大的主動(dòng)性和積極性。開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為: ( 1)虛假按揭。開發(fā)商和關(guān)系人合伙制造虛假按揭, 騙取銀行貸款, 然后開發(fā)商將貸款挪作他用, 或者攜款潛逃，從而危及借款人的利益，借款人因沒有按期得到房屋而不愿意歸還用于購房的貸款，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。( 2) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理不善, 致使按揭樓宇不能按期完工入住, 甚至爛尾。( 3) 信用風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商故意不履行義務(wù)致使銀行蒙受損失, 包括開發(fā)商挪用按揭貸款、不履行回購協(xié)議、拒絕承擔(dān)階段性保證責(zé)任等。 眾所屬知房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的商業(yè)特性，它從項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、開發(fā)建磴到市場(chǎng)躺售等環(huán)節(jié)均不能出錯(cuò)。否則很可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。鄹璉拄通過假按揭、假個(gè)貸套取銀行資金。如果銀行把關(guān)不嚴(yán)．忽略了貸款的真實(shí)性問題，就可能被鉆空子井由此產(chǎn)生出一系列問題 ，最終銀行的信貸資產(chǎn)將遭受到重大損失。（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析個(gè)人住房貸款的逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。個(gè)人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。 道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)?。?）、決策風(fēng)險(xiǎn)。目前，各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài)，無序現(xiàn)象突出。不少機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理念，在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng)，放寬貸款條件，降低客戶準(zhǔn)入門檻。并且在決策的制定過程中，不對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，造成執(zhí)行決策的人，對(duì)所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對(duì)市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上，往往會(huì)選擇市場(chǎng)，這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)?！。?）、內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，從而造成相關(guān)文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯(cuò)誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛。對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán)，造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔(dān)保無法落到實(shí)處。政府宏觀調(diào)控作用尚未充分發(fā)揮目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)原來作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，但目前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生了較大變化，這種扶持力度將減弱或消失，這將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。從市場(chǎng)的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢(shì)，同時(shí)，廣大購房者的購房熱情并未減弱。可以說，一場(chǎng)圍繞在政府和市場(chǎng)之間的博弈又增加了新的籌碼。盡管政府高層對(duì)于控制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫的決心在一點(diǎn)點(diǎn)地加深，但是這些舉措至今并未對(duì)普通購房者增加多少信心。而從實(shí)際看，在不斷的宏觀調(diào)控政策之后，廣大購房者不但沒有相信房?jī)r(jià)會(huì)跌的預(yù)言，持幣以待。相反，根據(jù)北京市建委最近進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示，90%左右的購房者相信房?jī)r(jià)會(huì)上漲，在這樣的市場(chǎng)期待