【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主力戶型 聯(lián)： 230250 雙： 250320 獨(dú)： 350480 均價(jià) 聯(lián)： 6500；雙： 8000； 獨(dú)： 11000； 賣點(diǎn) 溫泉、產(chǎn)品 主訴求 溫泉中的假日別墅生活 項(xiàng)目概況： 海信開發(fā)商品牌； 優(yōu)勢(shì)資源充分利用，溫泉全部入戶 ； 贈(zèng)送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 景觀設(shè)計(jì)以地形地貌為依據(jù)，利用地塊獨(dú)特的坡地地勢(shì)，營造出錯(cuò)落有致、富有層次感的臺(tái)地景觀 ； 戶型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì)、層層退臺(tái)； 36 項(xiàng)目名稱 依泉美廬 發(fā)展商 北京和達(dá)創(chuàng)業(yè)臵業(yè)有限公司 區(qū)域位臵 溫泉鎮(zhèn)政府泉海路 66號(hào) 銷售率 公寓 90% 別墅 40% 總戶數(shù) 163套別墅 380套公寓 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 別墅、小高層 交房日期 主力戶型 公寓 110 別墅 370470 均價(jià) 別墅 10000 公寓 4900 賣點(diǎn) 溫泉、 主訴求 私家別墅里體驗(yàn)世界罕見的海水溫泉 優(yōu)勢(shì)資源充分利用、溫泉直接入戶； 贈(zèng)送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 聘請(qǐng)國外著名設(shè)計(jì)師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)，真正體會(huì)別墅的原版情調(diào)； 公寓結(jié)構(gòu)布局嚴(yán)謹(jǐn)，空間貫通，享有溫泉第一高度，景觀視野佳。 項(xiàng)目概況： 37 項(xiàng)目名稱 天泰圣羅尼克 發(fā)展商 天泰集團(tuán) 區(qū)域位臵 青島溫泉旅游度假區(qū) 銷售率 一期 90% 總戶數(shù) 一期 100戶左右 建筑面積 19萬 容積率 建筑形態(tài) 合院洋房 交房日期 一期 主力戶型 230270 均價(jià) 7100 賣點(diǎn) 產(chǎn)品 主訴求 一棟可以改變生活態(tài)度的房子 原創(chuàng)合院洋房，濱海山地住宅模式 ，整個(gè)項(xiàng)目因地制宜，依附山地地形，布局合理； 中式庭院的布局設(shè)計(jì)，可以給業(yè)主營造了最富人情味的鄰里空間 ； 每戶均有個(gè)性化情景露臺(tái)，可以多角度采光觀景。 項(xiàng)目概況： 38 項(xiàng)目名稱 芭東小鎮(zhèn) 發(fā)展商 青島紅領(lǐng)集團(tuán)工人療養(yǎng)院 區(qū)域位臵 東臨府東路，北靠大田路 銷售率 / 總戶數(shù) 一期 27戶，后期未定 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 別墅 、酒店、公寓 交房日期 未定 主力戶型 260360 均價(jià) 未定價(jià) 賣點(diǎn) 溫泉、景觀 主訴求 / 景觀設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的視覺沖擊效果 ； 足夠?qū)挄车臉情g距，使業(yè)主獨(dú)享自由自在的靜謐庭院生活 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上優(yōu)勢(shì)明顯（雙廳、雙廚、溫泉室）； 優(yōu)勢(shì)資源充分利用、溫泉直接入戶； 項(xiàng)目概況： 39 區(qū)域樓盤對(duì)比分析： 樓盤名稱 定位 價(jià)格（元 /平米） 主力面積（平 方米） 配套 芭東小鎮(zhèn) 北美風(fēng)格、低密度獨(dú)棟花 園式高檔溫泉度假別墅 未定 獨(dú)棟 260360 溫泉入戶 。SPA洗浴會(huì)館、度假公寓、五星酒店 溫泉王朝 南加州風(fēng)格高端溫泉休閑 度假別墅 聯(lián)排 6500 雙拼 8000 獨(dú)棟 11000 聯(lián)排： 230250； 雙拼： 250320； 獨(dú)棟： 350480。 溫泉入戶 。花園式中心酒店及娛樂、溫泉洗浴等旅游假項(xiàng)目 依泉美廬 歐式、南加州風(fēng)格 SPA VILLA溫泉?jiǎng)e墅 別墅 10000 公寓 4900 公寓 110； 獨(dú)棟 360470 溫泉入戶 。溫泉河 , 水上公園。 圣羅尼克 古希臘建筑風(fēng)格、近山山 地原創(chuàng)合院洋房 7100 合院洋房（疊加） 230270 會(huì)所 分析： 由于即墨溫泉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，雖然開發(fā)尚處起步階段，但如海信、天泰等知名開發(fā)商悉數(shù)進(jìn)入市場(chǎng)。從產(chǎn)品的角度來看，目前區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品類型豐富，找出一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)作差異化定位已經(jīng)沒有空間。而項(xiàng)目規(guī)模及土地性質(zhì)等原因帶來的限制和風(fēng)險(xiǎn)也不允許我們有太多的發(fā)揮空間。 40 高端市場(chǎng) 中高端市場(chǎng) 低端市場(chǎng) 中端市場(chǎng) ?政策沖擊較小 ?逐漸趨于理性 ?看重區(qū)域、性價(jià)比 ?產(chǎn)品力日趨關(guān)鍵 ?政策沖擊較大 ?首付及貸款壓力增大 ?投資前景不容樂觀 ?政策出臺(tái)后銷售趨于穩(wěn)定 ?剛性需求人群 ?區(qū)域歸屬感 ?“老青島”一次臵業(yè)者 ?政策沖擊較小 ?剛性需求人群 ?存在觀望氣氛 ?日漸受到經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的威脅 產(chǎn)品定位 ?如何在區(qū)域市場(chǎng)突出項(xiàng)目的 產(chǎn)品力 ？ ?如何在區(qū)域市場(chǎng)突出項(xiàng)目的 性價(jià)比 ？ 制勝關(guān)鍵： 41 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨(dú)棟別墅引領(lǐng)市場(chǎng) （底層剖面示意圖） （上層剖面示意圖） 42 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨(dú)棟別墅引領(lǐng)市場(chǎng) （透視示意圖） HOUSE與 TOWN HOUSE產(chǎn)品的改良型，兼具 TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)性和 HOUSE 獨(dú)門獨(dú)院、大面積花園等諸多優(yōu)勢(shì)。 43 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨(dú)棟別墅引領(lǐng)市場(chǎng) “ 前院－中庭－后院”的連續(xù)空間，創(chuàng)造了內(nèi)院中庭的秘密生活休閑空間。將車庫降入半地下，創(chuàng)造出“錯(cuò)半層”的挑高空間給人一不同的空間感受。 160280m2緊湊戶型，挑戰(zhàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值！ 44 區(qū)域樓盤對(duì)比分析： 樓盤名稱 定位 價(jià)格（元 /平米） 主力面積（平 方米） 配套 芭東小鎮(zhèn) 北美風(fēng)格、低密度獨(dú)棟花 園式高檔溫泉度假別墅 未定 獨(dú)棟 260360 溫泉入戶 。SPA洗浴會(huì)館、度假公寓、五星酒店 溫泉王朝 南加州風(fēng)格高端溫泉休閑 度假別墅 聯(lián)排 6500 雙拼 8000 獨(dú)棟 11000 聯(lián)排： 230250； 雙拼： 250320； 獨(dú)棟： 350480。 溫泉入戶 。花園式中心酒店及娛樂、溫泉洗浴等旅游假項(xiàng)目 依泉美廬 歐式、南加州風(fēng)格 SPA VILLA溫泉?jiǎng)e墅 別墅 10000 公寓 4900 公寓 110； 獨(dú)棟 360470 溫泉入戶 。溫泉河 , 水上公園。 圣羅尼克 古希臘建筑風(fēng)格、近山山 地原創(chuàng)合院洋房 7100 合院洋房（疊加） 230270 會(huì)所 區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目的風(fēng)格主要以北美和南加州建筑風(fēng)格為主，可見北美方格建筑確實(shí)適合海邊的別墅規(guī)劃。圣羅尼克由于地塊內(nèi)缺乏溫泉資源，因此在產(chǎn)品力上下足功夫，希臘的建筑風(fēng)格和合院洋房的設(shè)計(jì)確實(shí)彌補(bǔ)了資源優(yōu)勢(shì)的不足。 45 建筑風(fēng)格建議 —— 舍棄浮華的純美 雖然地中海風(fēng)格建筑有西班牙式、意大利式、希臘式及法國式之分，但同為這些文明古國環(huán)繞著的地中海盆地一直散發(fā)出古老的人文氣質(zhì)，它的融融陽光、暖薰和風(fēng)披露著同樣的建筑語言，使這些地區(qū)的建筑之間有著相同的符號(hào)元素。 46 ?地中海風(fēng)格建筑經(jīng)常出現(xiàn)很多不對(duì)稱的設(shè)計(jì)，彌漫陽光下的浪漫激情；很多圓弧形結(jié)構(gòu)，包括墻體、護(hù)欄、門窗框架，乃至屋頂上使用的筒瓦。 ?