合富輝煌2007年張家港市場(chǎng)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的一個(gè)新亮點(diǎn)。周邊麗景華都、湖濱國(guó)際三個(gè)在售樓盤，目前小高層、高層毛坯房均價(jià)在5500、7300元左右。城北： 目前新開個(gè)案不多，目前大都是03年開發(fā)的老樓盤。世季新城、銷售價(jià)格35004500元/平方米，其它基本都已經(jīng)售完。目前該區(qū)域的住宅均價(jià)在4000元/平米左右。 總結(jié)：2007年商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2006年商品房住宅的最高價(jià)格突破了4500元/平方米，西部區(qū)域得益于未來的發(fā)展?jié)摿蜆潜P產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，大部分高品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過了4500元/平方米，西部區(qū)域商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過了東部區(qū)域。這說明高品質(zhì)的樓盤還是能夠帶動(dòng)價(jià)格的增長(zhǎng)。市中心區(qū)域在售樓盤不多，隨著暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)的開發(fā)，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺埣腋凼形磥淼母邫n住宅區(qū)，其商品房?jī)r(jià)格將有一個(gè)較大的增幅。但從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展?jié)摿砜矗辈繀^(qū)域不如西部和南部區(qū)域。同時(shí)東部區(qū)域的新建商品房的價(jià)格也相對(duì)落后于西部和南部區(qū)域。從未來發(fā)展來看，未來的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⑹悄喜亢臀鞑康母?jìng)爭(zhēng)。 主力面積和總價(jià)分析樓盤名稱湖濱國(guó)際 麗景華都1+1城中城主力戶型三房:148154四房:163167三房:140155四房:168258三房:133148四房:178其他戶型五房。220250別墅:250440五房185279復(fù)式:308310// 樓盤名稱清水灣雅閣墅金地華城都市心海岸主力戶型四房:180185五房:250260未定三房:139145二房:120三房。141156216。 從房型的面積分布來看，二房面積在100~120平方米之間，三房面積在123~158平方米之間。216。 四房面積在163~185平方米之間。其他房型面積在185~310平方米之間，復(fù)式面積在220~310平方米之間。216。 從市場(chǎng)主力面積分布來看，舒適型的三房為市場(chǎng)的主力房型。面積主要集中在139~156平方米之間。216。 在售別墅產(chǎn)品不多，其中疊加別墅的面積在230~242平方米之間，聯(lián)體別墅的面積在272~320平方米之間。面積控制與大面積復(fù)式產(chǎn)品相近。產(chǎn)品類型的差異在產(chǎn)品價(jià)格上體現(xiàn)的更為明顯。目前區(qū)域內(nèi)個(gè)案的三房主力面積在139156平方米，四房主力面積在140－180平方之間。售價(jià)在4700元以上的三房主力面積大都在140平方米。主力總價(jià)在65萬。四房大約主力總價(jià)在80萬左右。 銷售情況分析：目前市場(chǎng)上多為20042005年推出的樓盤，銷售情況都達(dá)到7090%，如南城花苑、都市新海岸都屬尾盤階段，另外2007年2月份開盤不久的萬紅苑共推出76配套，目前可售套數(shù)僅14套。在不到兩個(gè)月內(nèi)居然達(dá)到82%銷售率，可見別墅產(chǎn)品還是比較受市場(chǎng)青睞合富觀點(diǎn):目前市場(chǎng)銷售情況整體表現(xiàn)為均能在短期內(nèi)完成主要銷售任務(wù)、市場(chǎng)對(duì)高檔住房稀缺，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大、大面積市場(chǎng)需求旺盛等利好市場(chǎng)面。對(duì)于本項(xiàng)目來說，市場(chǎng)宏觀環(huán)境良好，將在產(chǎn)品定位上做一個(gè)比較大的突破，徹底從面積、戶型的配比、建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格上與市場(chǎng)其他產(chǎn)品形成差異化，而且必須同時(shí)保證了客戶層次的統(tǒng)一。另外對(duì)于別墅市場(chǎng)來說張家港別墅項(xiàng)目非常少，市場(chǎng)潛在需求較大。 24．重點(diǎn)個(gè)案分析麗景華都 ? 建筑面積:23萬 容積率:? 入市時(shí)間:05/10 銷售率:75%? 售價(jià):公寓:7300 別墅:1100015000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前是本市最高端的明星樓盤,離本項(xiàng)目近,目標(biāo)客群相近主要賣點(diǎn)： 2..純生態(tài)的領(lǐng)湖住宅 4. ,滿足不同客群需求 合富觀點(diǎn)：從體量上看在20萬方以上與本項(xiàng)目同樣有優(yōu)勢(shì)，；本項(xiàng)目大體量的開發(fā)同樣將得到市場(chǎng)關(guān)注，,而本項(xiàng)目的”地塊二” 湖濱國(guó)際? 建筑面積:28萬 容積率:? 入市時(shí)間:05/10 銷售率:60%? 售價(jià):公寓:5500 別墅800015000? 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：近30萬平方米規(guī)模目前市區(qū)最大的樓盤? 主要賣點(diǎn)：，具有獨(dú)一無二的產(chǎn)品， 帶來活水景觀的特點(diǎn)可步行進(jìn)入的濕地花園 合富觀點(diǎn)：從體量上看該項(xiàng)目比較有優(yōu)勢(shì), ,該項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道, 臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，而本項(xiàng)目朝南部有直接親水鄰湖的優(yōu)勢(shì)清水灣建筑面積: 容積率:入市時(shí)間:0412 銷售率:70%售價(jià):公寓:4800競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前市區(qū)銷售最好樓盤 —— 2006年銷售排行榜冠軍主要賣點(diǎn)：,市政規(guī)劃重金打造的核心居住區(qū),眾多名校集聚,引進(jìn)川湘百余種百年古樹合富觀點(diǎn):該項(xiàng)目所在地是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的居住區(qū)域，周邊商業(yè)配套較為成熟比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)也是2006年度是市區(qū)內(nèi)銷售排行榜冠軍，在形象推廣與營(yíng)銷手段上花費(fèi)了不少心思，但該項(xiàng)目與本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、客戶定位方面存在不同的差異性。 25．目標(biāo)客群分析客群分析房屋屬性分析現(xiàn)有住房的屬性以自己擁有為主，單位分房的為零，張家港的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度可見一斑。另外，與父母居住一起的占25%，這部分年青人的婚房需求不可忽視。?居住面積分析受訪者目前的居住面積以110－130平方米為主，這與目前市場(chǎng)主力供應(yīng)面積150－160平方米有悖，這從某種程度上說媒二次置業(yè)者的潛在市場(chǎng)較大。購(gòu)房目的分析二,三次置業(yè)需求占較大的比例，結(jié)婚買房的一次置業(yè)需求也占相當(dāng)?shù)谋壤?。另外，?dāng)?shù)赝顿Y需求幾乎沒有，這也說明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。購(gòu)房關(guān)注因素分析目標(biāo)購(gòu)房者關(guān)注度最高的是空氣、綠化等周邊自然環(huán)境，說明消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目毗鄰暨陽(yáng)湖的景觀優(yōu)勢(shì)給予了很大的市場(chǎng)認(rèn)可度。其次，關(guān)注工程質(zhì)量的占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤@說明了目前張家港在建或已建房屋的工程質(zhì)量不盡如人意。 需要值得一提的是，目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)于小于內(nèi)部園林景觀、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)等有關(guān)產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面的關(guān)注度為零，可見當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的了解有限。另外，目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商品牌、實(shí)力也是無關(guān)注，這說明了張家港目前具有品牌影響力的開發(fā)商甚少，則便于宏潤(rùn)開發(fā)商通過本項(xiàng)目樹立房地產(chǎn)品牌。 建筑類型了解程度目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)建筑類型了解一般，小高層與高層混淆不清，而對(duì)花園洋房基本不了解?？梢?，本項(xiàng)目在宣傳推廣的過程中，要對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品“認(rèn)知教育”。 傾向何種建筑類型目標(biāo)購(gòu)房者多數(shù)傾向
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