合富輝煌2007年張家港市場報告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的一個新亮點。周邊麗景華都、湖濱國際三個在售樓盤，目前小高層、高層毛坯房均價在5500、7300元左右。城北： 目前新開個案不多，目前大都是03年開發(fā)的老樓盤。世季新城、銷售價格35004500元/平方米，其它基本都已經(jīng)售完。目前該區(qū)域的住宅均價在4000元/平米左右。 總結(jié)：2007年商品房價格呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，2006年商品房住宅的最高價格突破了4500元/平方米，西部區(qū)域得益于未來的發(fā)展?jié)摿蜆潜P產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，大部分高品質(zhì)商品房價格已經(jīng)超過了4500元/平方米，西部區(qū)域商品房價格已經(jīng)超過了東部區(qū)域。這說明高品質(zhì)的樓盤還是能夠帶動價格的增長。市中心區(qū)域在售樓盤不多，隨著暨陽湖生態(tài)園區(qū)的開發(fā)，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺埣腋凼形磥淼母邫n住宅區(qū)，其商品房價格將有一個較大的增幅。但從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展?jié)摿砜?，北部區(qū)域不如西部和南部區(qū)域。同時東部區(qū)域的新建商品房的價格也相對落后于西部和南部區(qū)域。從未來發(fā)展來看，未來的重點競爭區(qū)域?qū)⑹悄喜亢臀鞑康母偁帯?主力面積和總價分析樓盤名稱湖濱國際 麗景華都1+1城中城主力戶型三房:148154四房:163167三房:140155四房:168258三房:133148四房:178其他戶型五房。220250別墅:250440五房185279復式:308310// 樓盤名稱清水灣雅閣墅金地華城都市心海岸主力戶型四房:180185五房:250260未定三房:139145二房:120三房。141156216。 從房型的面積分布來看，二房面積在100~120平方米之間，三房面積在123~158平方米之間。216。 四房面積在163~185平方米之間。其他房型面積在185~310平方米之間，復式面積在220~310平方米之間。216。 從市場主力面積分布來看，舒適型的三房為市場的主力房型。面積主要集中在139~156平方米之間。216。 在售別墅產(chǎn)品不多，其中疊加別墅的面積在230~242平方米之間，聯(lián)體別墅的面積在272~320平方米之間。面積控制與大面積復式產(chǎn)品相近。產(chǎn)品類型的差異在產(chǎn)品價格上體現(xiàn)的更為明顯。目前區(qū)域內(nèi)個案的三房主力面積在139156平方米，四房主力面積在140－180平方之間。售價在4700元以上的三房主力面積大都在140平方米。主力總價在65萬。四房大約主力總價在80萬左右。 銷售情況分析：目前市場上多為20042005年推出的樓盤，銷售情況都達到7090%，如南城花苑、都市新海岸都屬尾盤階段，另外2007年2月份開盤不久的萬紅苑共推出76配套，目前可售套數(shù)僅14套。在不到兩個月內(nèi)居然達到82%銷售率，可見別墅產(chǎn)品還是比較受市場青睞合富觀點:目前市場銷售情況整體表現(xiàn)為均能在短期內(nèi)完成主要銷售任務(wù)、市場對高檔住房稀缺，市場消費潛力巨大、大面積市場需求旺盛等利好市場面。對于本項目來說，市場宏觀環(huán)境良好，將在產(chǎn)品定位上做一個比較大的突破，徹底從面積、戶型的配比、建筑形態(tài)、建筑風格上與市場其他產(chǎn)品形成差異化，而且必須同時保證了客戶層次的統(tǒng)一。另外對于別墅市場來說張家港別墅項目非常少，市場潛在需求較大。 24．重點個案分析麗景華都 ? 建筑面積:23萬 容積率:? 入市時間:05/10 銷售率:75%? 售價:公寓:7300 別墅:1100015000競爭對手分解最大的競爭對手：目前是本市最高端的明星樓盤,離本項目近,目標客群相近主要賣點： 2..純生態(tài)的領(lǐng)湖住宅 4. ,滿足不同客群需求 合富觀點：從體量上看在20萬方以上與本項目同樣有優(yōu)勢，；本項目大體量的開發(fā)同樣將得到市場關(guān)注，,而本項目的”地塊二” 湖濱國際? 建筑面積:28萬 容積率:? 入市時間:05/10 銷售率:60%? 售價:公寓:5500 別墅800015000? 直接競爭對手：近30萬平方米規(guī)模目前市區(qū)最大的樓盤? 主要賣點：，具有獨一無二的產(chǎn)品， 帶來活水景觀的特點可步行進入的濕地花園 合富觀點：從體量上看該項目比較有優(yōu)勢, ,該項目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道, 臨街部分住宅會有噪音和空氣污染的影響，而本項目朝南部有直接親水鄰湖的優(yōu)勢清水灣建筑面積: 容積率:入市時間:0412 銷售率:70%售價:公寓:4800競爭對手分解干擾型競爭對手：目前市區(qū)銷售最好樓盤 —— 2006年銷售排行榜冠軍主要賣點：,市政規(guī)劃重金打造的核心居住區(qū),眾多名校集聚,引進川湘百余種百年古樹合富觀點:該項目所在地是市政規(guī)劃重點打造的居住區(qū)域，周邊商業(yè)配套較為成熟比本項目有優(yōu)勢。同時也是2006年度是市區(qū)內(nèi)銷售排行榜冠軍，在形象推廣與營銷手段上花費了不少心思，但該項目與本項目在產(chǎn)品定位、客戶定位方面存在不同的差異性。 25．目標客群分析客群分析房屋屬性分析現(xiàn)有住房的屬性以自己擁有為主，單位分房的為零，張家港的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度可見一斑。另外，與父母居住一起的占25%，這部分年青人的婚房需求不可忽視。?居住面積分析受訪者目前的居住面積以110－130平方米為主，這與目前市場主力供應(yīng)面積150－160平方米有悖，這從某種程度上說媒二次置業(yè)者的潛在市場較大。購房目的分析二,三次置業(yè)需求占較大的比例，結(jié)婚買房的一次置業(yè)需求也占相當?shù)谋壤?。另外，當?shù)赝顿Y需求幾乎沒有，這也說明了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。購房關(guān)注因素分析目標購房者關(guān)注度最高的是空氣、綠化等周邊自然環(huán)境，說明消費者對本項目毗鄰暨陽湖的景觀優(yōu)勢給予了很大的市場認可度。其次，關(guān)注工程質(zhì)量的占據(jù)了相當?shù)谋壤@說明了目前張家港在建或已建房屋的工程質(zhì)量不盡如人意。 需要值得一提的是，目標購房者對于小于內(nèi)部園林景觀、建筑風格、戶型結(jié)構(gòu)等有關(guān)產(chǎn)品細節(jié)方面的關(guān)注度為零，可見當?shù)刭彿空邔Ξa(chǎn)品的了解有限。另外，目標購房者對開發(fā)商品牌、實力也是無關(guān)注，這說明了張家港目前具有品牌影響力的開發(fā)商甚少，則便于宏潤開發(fā)商通過本項目樹立房地產(chǎn)品牌。 建筑類型了解程度目標購房者對建筑類型了解一般，小高層與高層混淆不清，而對花園洋房基本不了解?？梢?，本項目在宣傳推廣的過程中，要對消費者進行產(chǎn)品“認知教育”。 傾向何種建筑類型目標購房者多數(shù)傾向
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